База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Сегодняшний Киев — это один из крупнейших городов Европы с населением более шести миллионов человек. Здесь так же, как и в других европейских столицах, продают, покупают, арендуют квартиры, строят новые дома, разрабатывают программы по обеспечению граждан жильем. О тенденциях рынка недвижимости Киева, прогнозах его развития читателям журнала рассказывает генеральный директор ООО «Евро-Союзнедвижимость» кандидат экономических наук Алик Шихмагомедов.
Рынок недвижимости Киева в первом квартале 2006 года развивался равномерно, без резких обвалов и скачков. Можно сказать, что по сравнению с Москвой цены здесь в этот период были достаточно стабильны и имели некоторую тенденцию к росту.
Особо следует отметить относительно низкие цены на квартиры в панельно-блочных домах в районах, удаленных от центра города, но с удобным транспортным сообщением. Другой заметный аспект — высокая стоимость жилья в сталинских домах в центральных районах города и квартир улучшенной планировки дореволюционной эпохи.
Днепр делит город на две части: правую и левую. Жилищный фонд на правом берегу составляет более 70% от общегородского. Здесь расположены все главные, центральные, улицы: Крещатик, бульвары имени Леси Украинки, Тараса Шевченко, Богдана Хмельницкого — и древнейшие архитектурные шедевры: Печерский монастырь, Софийский собор, Андреевская и Владимирская церкви, рядом с которыми сохранились старинные жилые дома и появились новые со-временные здания.
Левый берег Днепра всем известен жилым массивом «Дарница» и большими лесопарковыми зонами: Русановкой, Гидропарком, Красным Хутором, Березняками, Осокорками, Троещиной. За последние годы многие новостройки переместились в эту сторону, в экологически благоприятные районы.
В городе десять административно-территориальных районов, однако цены на вторичном рынке жилья легче анализировать по традиционным названиям жилых массивов. Условно можно выделить четыре основные зоны с учетом разницы в ценах, значимости и престижности жилых кварталов (см. таблицу).
Относительно низкие цены на квартиры в 5–9-этажных домах, построенных в советское время. Это хрущевки, брежневские дома и так называемые гостинки и малосемейки, которых еще очень много в разных районах Киева. Скажем, за 35–38 тыс. долл. можно купить однокомнатную квартиру (IV зона) со стандартными параметрами 30/16/6 кв. м.
Темпы увеличения цен в первые три месяца 2006 года существенно ниже аналогичных московских показателей. Так, рост в 2,8% наблюдался лишь в центре (I зона), что естественно. Во II зоне этот показатель составил 2,4%, в III — 1,5%, в IV — 1,3% и, таким образом, в I квартале не превышал 1% в месяц даже в центре города. В Москве за этот период цены на вторичном рынке жилья, по данным столичных аналитиков, поднялись в среднем почти на 20%.
Средние цены по районам и категориям жилья
Элитный центр. Это прежде всего Шевченковский, Соломенский и Печерский районы. Средняя цена 1 кв. м здесь 2350 долл. Есть квартиры в сталинских домах с высокими потолками (улицы Крещатик, Артема, Пушкинская, Владимирская), где стоимость 1 кв. м достигает 7–9 тыс. долл.
Что касается дорогостоящих квартир, то особым спросом они в январе-марте не пользовались. Было время, когда скупали все, что продается ближе к Майдану Незалежности. Теперь же продать трех-, пятикомнатную квартиру в центре Киева трудно. По украинским меркам цены достаточно высокие, и даже самые состоятельные киевляне еще не привыкли к ним. Приобретают жилье здесь обычно иностранные граждане.
Спросом пользуются квартиры в старых домах, расположенных в тихих переулках (спусках), прилегающих к Крещатику. Их покупают в основном русскоязычные граждане. Среди названий улиц много имен великих русско-киевских князей, дворян, вельмож, священнослужителей и царских генералов разных времен. Средняя цена квартиры из трех—шести комнат с камином, черным выходом, высокими потолками до четырех-пяти метров, с хорошим ремонтом превышает 1 млн. долл. Продажу такого элитного жилья киевские маклеры не рекламируют в обычной периодической печати. Объявление вывешивают на фасад (или балкон) дома, и покупатели, клиенты, заинтересовавшись предложением, сами обращаются к риелтору. Следует отметить, что большинство жилых домов здесь отреставрировано, покрашено в яркие цвета (не только оранжевые, но и голубые, синие, белые, розовые).
Жилые массивы. Большинство отдаленных от центра города районов застроено современными многоэтажными (16–17 и 20–22 этажа) домами разного типа (монолитно‑каркасные, блочные, кирпичные). Цены на жилье почти одинаковы, так как в Киеве нет понятий «чистый» или «грязный», «престижный» или «непрестижный» район. Главные факторы, определяющие уровень цены, — транспортное сообщение, метраж, этажность, состояние самой квартиры.
Цены на квартиры в 16–17- и 20–22-этажных домах:
1-комнатная, 42–50 кв. м — 55–60 тыс. долл.
2-комнатная, 57–65 кв. м — 77–85 тыс. долл.
3-комнатная, 75–90 кв. м — 95–115 тыс. долл.
Наибольшим спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры в районах жилой застройки, прилегающих к Днепру и лесопарковым зонам: Осокорки, Харьковский массив, Оболонь, Позняки, Теремки, Никольская Борщаговка, Голосеево, Вигуровщина.
Старый город. Речь идет о Подольском районе, где до сегодняшнего дня сохранились каменно-кирпичные в основном двух-, трехэтажные дома, которым несколько столетий, но они еще пригодны для проживания. Здесь много коммуналок. Постепенно некоторые дома расселяют и реставрируют для бизнес-центров и магазинов. На Подоле много старорусских небольших церквушек. Район расположен в низовьях Днепра, и многоэтажное строительство здесь не планируется. Цены на недвижимость тем не менее почти такие же, как в центре города. Например, однокомнатная квартира общей площадью всего 30 кв. м в четырехэтажном каменном доме по улице Константиновская (ст. м. «Контрактная») стоит 70 тыс. долл.
Многие «подоляне» (так называют в народе жителей Подольского района) не хотят выезжать из старых квартир или менять район на новый, мотивируя отказ особой энергетикой этой местности.
Средняя стоимость жилья по районам Киева (на I квартал 2006 года)
Зоны
Названия улиц, микрорайонов и жилых кварталов
Средняя цена, долл./кв. м
Минимальная стоимость квартир, долл.
1-комн.
2-комн.
3-комн.
I — центр
Крещатик, Бессарабка, Университет, Липки, Печерск, Берестовое, Паньковщина, Золотые ворота, Клов
2345
65–70
90–95
От 110
и выше
II — районы, близкие к центру и благополучные
Борщаговка, Подол, Лукьяновка, Татарка, Юрковица, Солдатская Слобода, Железнодорожный, Голосеево
1910
50–57
80–95
95–100
III — жилые
массивы
Дарница, Новая Дарница, Оболонь, Виноградарь,
Нивки, Святощино, Чоколовка, Воскресенка
1630
40–48
60–65
От 70
и выше
IV — отдаленные
и дешевые районы
Лесной, Троещина, Новобеличи, Жуляны, Быковня, Теремки, Екатериновка, Совки, Бортничи
1250
33–39
45–48
55–60
Сам себе маклер
На вторичном рынке жилья Киева каждую третью сделку проводит сам собственник квартиры. В фирмы обращаются лишь две трети населения. В рекламных объявлениях о продаже недвижимости много домашних телефонов. Что касается агентств недвижимости, то здесь не принято набирать авансы от разных клиентов за одну и ту же квартиру. Причем, если ее продает частный маклер или сам хозяин, задаток вовсе не обязателен. Покупатель устно, без письменного подтверждения, гарантирует свою платежеспособность и согласие на приобретение квартиры. Продавец (или маклер) собирает все нужные документы, справки. Расчет производят единовременно при оформлении сделки.
Почти на все квартиры в объявлениях указаны цены, близкие к реальным рыночным. Агентства за услуги берут от 4 до 8%. Частные маклеры могут назвать фиксированную стоимость своей работы, например 800 долл.
Новое строительство, ипотека
Темпы строительства в Киеве достаточно высокие. Большие объемы жилья возводят по индивидуальным проектам. Это монолитно-кирпичные и кирпичные дома с современными удобными квартирами. Заметное внимание здесь уделяют сохранению памятников культуры. Строят и новые объекты инфраструктуры. В Киеве интенсивно развивается ипотека, что влияет на повышение цены. Относительно прогноза на перспективу можно сказать, что цены, конечно, будут расти. Но темпы во многом зависят от объемов нового строительства и стабильности политической обстановки.
Рынок аренды жилья
Аренда жилья в Киеве — это особый сегмент рынка недвижимости. За последние три-четыре года цены здесь выросли в полтора-два раза. Сегодня в столице Украины желающих снять квартиру гораздо больше, чем арендодателей. Спрос опережает предложение.
Тем не менее газеты, журналы, листовки, даже зазывалы у вокзалов предлагают на выбор любое жилье на любой срок: посуточно, на неделю, хоть на час.
Самые низкие цены на квартиры в отдаленных районах, старых домах и без какого‑либо ремонта.
Стоимость аренды квартир в месяц
1-комнатная:
без мебели, без телефона — 250 долл.;
меблированная — 300 долл.;
улучшенной планировки — 400 долл.
2-, 3-комнатные:
с наборной мебелью — 350 долл.;
с мебелью — 450–500 долл.;
со всеми удобствами — 600–650 долл.
Помесячно сдают, как правило, квартиры в отдаленных и спальных районах. Скидки до 20–30 % делают при оплате на полгода вперед.
Чем ближе к центру, тем заметнее возрастает арендная плата. За однокомнатную квартиру в центральной части Киева (Крещатик, Печерск, Бессарабка, Майдан Незалежности) нужно платить уже не менее 650–700 долл. в месяц.
Двух-, трехкомнатные квартиры недалеко от здания Верховной рады Украины с мебелью в хорошем состоянии стоят до 2–2,5 тыс. долл. в месяц. Есть квартиры еще дороже, до 5 тыс. долл., — в элитных домах в Печерском районе или на Крещатике.
Средние суточные цены за аренду квартир в целом по Киеву
1-комнатная — 410 долл.;
2-комнатная — 580 долл.;
3-комнатная и более — 750 долл.
Посуточно сдают квартиры во всех районах города и особенно много рядом со станциями метро. Это достаточно распространенная услуга, по-скольку в шестимиллионном Киеве все еще недостаточно гостиниц. Большой спрос на посуточную аренду в центральных районах. Цены такие: от 60 долл./сут за однокомнатную (с мебелью и телефоном) и от 100 долл./сут за двух-, трехкомнатную квартиру.
За 25–30 долл./сут сдают квартиры в спальных (отдаленных) районах и «гостинках» (малогабаритках) в центре только для ночлега. Существует перечень (адресный список) квартир, используемых для аренды посуточно («подобово» — по‑украински). Большинство агентств недвижимости заключает договор с собственником о такой посуточной аренде и выплачивает ему ежемесячно оговоренную сумму, а маклеры пытаются использовать его квартиру наиболее оптимально.
Средние суточные цены за аренду квартир
1-комнатная:
в центре — 60–80 долл.;
у станций метро — 40–50 долл.;
в жилом массиве — 25–35 долл.
2-комнатная:
в центре — 100 долл.;
у станций метро — 80 долл.;
в жилом массиве — 30 долл.
В Киеве не принято брать двойную плату с нанимателя жилья. Например, в Москве при стоимости аренды, скажем, 500 долл. в месяц клиент платит еще 500 долл. риелтору за его услуги. В Киеве нет таких комиссионных. Маклер свои проценты получает с собственника квартиры в соответствии с договором (контрактом). То есть, снимая жилье в Киеве, вы платите ровно столько, сколько указано в рекламном объявлении, не больше. Такая схема удобна и выгодна в первую очередь клиенту. В некоторых случаях с него требуют залог, который возвращают по истечении срока аренды.
Рынок аренды жилья в Киеве достаточно цивилизован, хотя и здесь есть информационные агентства, предоставляющие липовые услуги клиентам. Но масштабы их деятельности существенно меньше московских. Почти все квартиры в Киеве сдают с участием маклера, через агентства недвижимости. Расчеты производят официально (документально) в рублях, долларах, евро или украинских гривнах.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
