База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Слухи о сверхприбылях застройщиков сильно преувеличены. Высокие цены на новостройки — результат высоких цен на все составляющие строительства, а затраты на строительство начинаются задолго до того, как положен первый камень. Из чего складывается цена квадратного метра жилья, рассказывает Николай СУХАРЬКОВ, директор по строительству компании “Выбор”.
Коэффициенты роста
Под себестоимостью строительства многие чиновники, а вслед за ними и СМИ понимают только стоимость возведения коробки. Отсюда и мнение, что строители получают слишком большую прибыль. Но это только половина затрат. На самом деле затраты застройщика начинаются задолго до возведения коробки.
Период между разработкой идеологии застройки и началом строительства довольно длительный, проходит не один год. Видимых изменений на площадке еще нет, а затраты застройщика уже идут. От начала проектирования до начала строительства проходит как минимум два года. Плюс период строительства — год-полтора. Таким образом, период реализации проекта под названием “строительство многоквартирного жилого дома” — три-четыре года. Просчитать экономику проекта на четыре года вперед бывает довольно сложно, потому что затраты застройщика растут не просто в соответствии с уровнем инфляции. Возможны непредсказуемые скачки цен.
Например, в 2004 году подскочили цены на металл, а это одна из весомых составляющих строительства: и железобетон, трубы, и оборудование — все подорожало. А рынок не может адекватно отреагировать на это повышение — продажи падают, застройщик вынужден прибегать к кредитам — опять удорожание.
Еще менее предсказуемо поведение городской администрации: размеры отчислений растут и прямо, и путем изменения методики их расчета. В договоре аренды земли отражены обязательства застройщика по размерам отчислений построенного жилья. К окончанию строительства идет формирование финансовых результатов. И вдруг перед сдачей домов госкомиссии администрация требует передать не квартиры, а деньги. И при этом сумма определена по рыночным ценам на текущий момент, которая, конечно, выше себестоимости.
Слагаемые и умножаемые
Затраты на проектирование составляют до 10 % себестоимости строительства.
Затраты на подготовку площадки сопровождают практически все этапы строительства и начинаются с рассмотрения заявки на инвестиционной комиссии. Очень часто застройщику приходится строить объекты инженерной инфраструктуры, реконструировать сети. Технические условия выдаются организациями различных форм собственности, таким образом мы вкладываемся в создание собственности других предприятий. Это еще можно как-то объяснить, если предприятие муниципальное. Но “Нижновэнерго” или “Волгателеком” — акционерные компании. Почему мы должны передавать им эти объекты, не получая ничего взамен? Благодаря созданным застройщиками объектам эти предприятия затем получают прибыль. Получается, что мы за них осуществляем развитие их производственных мощностей. Затраты на выполнение техусловий для подключения коммуникаций могут составлять от 10 до 20 % от стоимости жилья.
Стоимость расселения ветхого фонда может составлять до 30 % от стоимости строительства. Эти деньги инвестор должен потратить до начала строительства. Потом затраты на расселение будут учтены при отчислении доли городу. Доля городу иногда даже превышает 30 %. Но затраты дольщика на расселение учитываются не полностью. Во-первых, город засчитывает только строго утвержденное городской думой количество квадратных метров на семью, а жилье приобретать приходится чаще всего большей площади. Во-вторых, существует “неснижаемый остаток” — 5 %, то есть даже если застройщик уложится в отведенные нормативы, 5 % не будут зачтены и войдут в себестоимость.
Все эти затраты осуществляются задолго до привлечения средств дольщиков. И застройщик вынужден пользоваться кредитами. Затраты на обслуживание кредита достигают 4 % от себестоимости строительства.
Конечно, затраты непосредственно на строительство самые большие в структуре себестоимости: 50—60 % стоимости строительства — стоимость материалов и комплектующих; 30—35 % — стоимость услуг, то есть работа подрядчиков.
Себестоимость строительства примерно одинакова в разных регионах, отличается размером отчислений городу, а стоимость строительства различна. В Москве рыночные цены на жилье существенно выше, чем в Нижнем Новгороде, а затраты на строительство примерно такие же: и материалы они закупают в регионах, да и рабочая сила нестоличная — трудятся на московских стройках в основном приезжие. Может, московские застройщики и получают те самые сверхприбыли, о которых любят повторять чиновники, но в нашем городе при нашем уровне цен и покупательной способности это невозможно.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
