База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Вопрос. На прошлой неделе мы все совершили путешествие в наше недалекое прошлое – в мир постоянного дефицита самых необходимых продуктов и связанной с этим паники. Люди с обезумевшими лицами сметали с прилавков магазинов соль, спички, растительное масло. А кто-то радостно подсчитывал прибыль, полученную на сошедшем в один миг с ума населении большого города. Как это могло произойти? Неужели часть из нас до сих пор послушное стадо, которое можно в любой момент соответствующим образом запрограммировать и заставить совершать глупые, но выгодные кому-либо поступки? Интересно, возможно ли что-либо подобное на рынке недвижимости?
Паника – крайний, неудержимый страх, сразу охватывающий человека или многих людей.
Ажиотаж – искусственно вызванное возбуждение, волнение с целью привлечения внимания к чему-нибудь. (словарь Ожегова)
На вопрос отвечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
- Сразу отметим, что рынок недвижимости – особый, отличный от других потребительских рынков. Его ключевая особенность –неэластичность. На продовольственном рынке понижение цены, как правило, свидетельствует о том, что спрос снижается, а возрастание спроса провоцирует повышение цены. На рынке недвижимости не бывает такой быстрой реакции. Но элементы ажиотажного спроса, разогретого чем-то или кем-то, конечно, могут присутствовать.
Какие факторы оказывают влияние на возникновение ажиотажа или, грубо говоря, паники, на рынке недвижимости?
Во-первых, это макроэкономические явления, связаны с общим состоянием экономики в целом. Но сейчас экономика страны достаточно стабильна, и рынок недвижимости постепенно переходит на рублевые цены. В торговых, офисных центрах, например, уже часто сейчас арендные ставки выражаются в рублях.
Другим фактором, который может вызвать явления, похожие на панику, являются определенные действия компаний-монополистов рынка. Но сегодня рынок недвижимости не монополен, поэтому угроз для создания ажиотажных ситуаций меньше.
Как монополизация того или иного сегмента рынка может повлиять на его общее состояние? Приведу пример. Недавно произошел резкий скачок цен на цемент, связанный с политикой компании, владеющей цементными заводами в пяти регионах. Это отразилось на себестоимости нового жилья, которая увеличилась процентов на 15-20. Незапланированные издержки стали угрожать марже застройщика, т.к. цена продажи жилья была рассчитана на определенный платежеспособный спрос населения, и возмещать эти расходы за счет повышения цены на квадратный метр во многих случаях было невозможно.
В третьих, панику может вызвать подрыв доверия к застройщикам, что послужит сигналом к «обрушению» первичного рынка.
На нижегородском рынке достаточно много надежных застройщиков. Сегодня это обстоятельство спасает от тотальной паники среди дольщиков в случаях провала одного из них. Хотя, и у нас в Нижнем Новгороде уже есть проекты, которые, скорее всего, не будут осуществлены в срок.
С появлением нового губернатора области на нижегородский рынок приходят московские компании, которые в состоянии самостоятельно, без привлечения средств дольщиков завершить строительство. И это обстоятельство стабилизирует рынок.
Чем рискован первичный рынок? Самый распространенный случай, когда застройщик изначально не имеет денег для строительства, но при этом привлекает к участию дольщиков. Как дольщикам застраховаться от возможного недостроя? Вступать с долевое участие, когда дом построен хотя бы до 3-го этажа, есть вероятность, что строительство будет завершено. Обращать внимание на документ, который вы собираетесь подписывать. Что это: договор долевого участия, договор переуступки права требования или инвестиционный договор? Если вы соглашаетесь подписать инвестиционный договор, то будьте готовы разделить все риски с застройщиком и ни на что не претендовать в случае провала проекта.
Ажиотажный спрос у потребителей могут вызвать низкие цены на строящийся квадратный метр. Задайте себе вопрос, почему цена у данного застройщика гораздо ниже, чем у других, а иногда даже ниже себестоимости? Пусть вам доступно объяснят, почему это происходит. Если речь идет об уникальной строительной технологии, которая недоступна другим застройщикам или подрядчик, которому срочно нужны деньги пытается путем срочной продажи решить свои проблемы - это одно, во всех других случаях, вы очень рискуете, большинство обманутых дольщиков купились именно на дешивизну.
По данным журнала «Эксперт» в Нижегородской области до 2005 года были высокие административные риски, при сравнительно низких криминальных рисках. Административные риски это и бюрократические проволочки при согласовательных процессах, и смена условий получения участков под строительство и т.д. Сейчас с приходом нового губернатора этот вид рисков снизился.
Финансовые риски инвесторов, вкладывающих средства в строительство объектов нежилой недвижимости, несравнимы по масштабам с рисками дольщиков. Например, некто вкладывает средства в строительство первых этажей под офисы. Он делит все риски наравне с застройщиком.
Недавно возникла паника на немецком рынке недвижимости. На западных рынках недвижимости, если человек имеет свободные денежные средства, он может вложить их в фонд, который затем размещает их в какие-либо проекты, связанные с недвижимостью, например, в торговый центр Паника произошла из-за того, что компания, которая управляла одним из подобных фондов, извлекла свои собственные средства из фонда и фактически отказалась от участия в проекте. У нас пока таких фондов нет, соответственно, не может быть масштабной паники по такому поводу.
Каковы риски тех частных инвесторов, которые покупают квартиры для последующей их сдачи в аренду? До недавнего времени было порядка 10% квартир в новых домах, купленных для этой цели. Сейчас доходы населения растут, и эта цифра в 2006 году увеличится в среднем до 15%. Аналитики подсчитали, что если таких инвесторов в общем объеме будет больше 30%, то они при одновременном выбросе своих объектов на продажу могут обрушить ценовый рынок. Но пока нам до этого далеко.
Паника может возникнуть и при резком возрастании платы за жилищно-коммунальные услуги. Сегодня рост оплаты на эти услуги впервые(!) превышает рост цен на квадратный метр жилья. Но опять же инертность рынка недвижимости не позволит панике быстро вылиться в конкретные лавинные действия по продаже жилья: люди долго терпят (жилище – первая потребность человека), прежде чем начать менять свои большие квартиры на маленькие.
Есть еще одно обстоятельство, которое ежегодно порождает панику у населения. Обострение происходит, как правило, под новый год. Это – слухи об окончании процесса приватизации жилья, который все равно продолжается и его, скорее всего, продлят, но, тем не менее, каждый раз на протяжении ряда лет ажиотаж в конце года возникает.
Кому бывает на руку ажиотаж по поводу повышения цен на жилье? Прежде всего, брокерам. Например, если постоянно твердить, что цены вырастут на 20 с лишним %, то можно вынудить человека со средствами быстрее бежать и покупать недвижимость прямо сейчас.
(Тут мы не удержались и задали такой вопрос: А не спровоцирует ли это обратный процесс, когда продавцы будут придерживать свой товар (квартиру) в надежде реализовать его в тот момент, когда цены вырастут?) Ранее первичный рынок был рынком продавца, потому что предложений было мало. Продавцы чувствовали себя хорошо, потому что все раскупалось, что называется на корню. Сейчас рынок (не только первичный, но и вторичный) принадлежит покупателю. Деньги диктуют свои условия, и покупатель может выбирать. Почему сейчас возбуждают покупателя – понятно. «Чистого» покупателя мало, в основном идут альтернативные сделки, где только один имеет деньги, а остальные участники сделки – жилье.
- Как же простому потребителю разобраться, когда есть реальные основания для беспокойства, а когда повод для ажиотажа создается кем-то специально?
- Когда называется какая-то цифра, обозначается какая-либо тенденция, все должно быть аргументировано, понятно из чего сделан тот или иной вывод. Мыслящий человек способен определить для себя, соглашаться или нет с предложенными доводами.
- Какова роль средств массовой информации в создании ажиотажа? В 2004 году, помнится, возник банковский псевдокризис, который бурно, эмоционально освещался в СМИ, и, в конце концов, привел к достаточно длительному застою на рынке недвижимости…
- Были реальные упущения в работе некоторых банков, которые привели к тому, что их лишили лицензии. Возможно, такой поток негатива был заказным. Один из пострадавших банков, не вступая в прямую полемику, усилил PR-компанию, провел ряд разъяснительных конференций, семинаров и т.д., что помогло ему сохранить позиции.
Профессионально работающих на рынке недвижимости журналистов немного. А тема становится все более модной. Часто о недвижимости пишут люди, которые впервые столкнулись с этой темой. Они могут допустить много ошибок: выбрать неправильно интервьюеров, бездумно пользоваться интернет-ресурсами, выдавать рекламные материалы за редакционные. Не зря появляются специализированные издания, которые более глубоко пытаются разобраться в вопросах. В этом плане, я - за профессиональные специализированные издания. Когда меня спрашивают, чью аналитику лучше размещать в СМИ, я советую размещать материалы нескольких компаний. Если публиковать аналитику от агентств недвижимости – то следует представлять всех в равном соотношении, чтобы у читателя была возможность сопоставлять и делать правильные выводы.
Ажиотажный спрос сезонно возникает и на рынке загородной недвижимости. Об этом – в одном из ближайших номеров газеты.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
