База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Нижний Новгород был основан в 1221 году князем Юрием (Георгием) Всеволодовичем у места слияния великих русских рек Волги и Оки как опорный пункт обороны русских границ.
С конца XV века многие десятилетия Нижний был надежным оплотом Москвы в борьбе за великий речной путь. В это время в городе был возведен каменный кремль, ставший выдающимся сооружением русского фортификационного искусства. От стен кремля зимой 1612 года выступило ополчение во главе с Кузьмой Мининым и Дмитрием Пожарским для борьбы с польско-литовскими захватчиками. Со взятием Иваном Грозным Казани (в 1552 году), а затем и Астрахани через Нижний Новгород шла вся торговля Русского государства с Востоком. На рубеже ХVIII–ХIХ веков Нижний Новгород стал крупным научным и культурным центром Российского государства. Здесь жили механик‑самоучка И. П. Кулибин, математик Н. И. Лобачевский и другие видные ученые. В 1816 году под Нижний была перенесена всероссийская торговая ярмарка, что кардинально изменило облик и характер жизни города.
Ярмарка просуществовала более ста лет. К концу ХIХ века Нижний Новгород стал крупнейшим торговым и промышленным центром России, третьим городом в стране по экономическому потенциалу.
Сегодня Нижний Новгород — административный центр Приволжского федерального округа и Нижегородской области, фактическая столица Волго-Вятского экономического района, ближайший к Москве крупный мегаполис. Расстояние до Москвы — 439 км. Население с пригородами и близлежащими городами‑спутниками (Бор, Дзержинск, Кстово, Балахна) составляет около 2 млн. человек. По итогам 2004 года в Нижнем Новгороде доход на душу населения составлял 2136 долл. в год, объем промышленной продукции — 2246 млн. долл., а объем розничной торговли — 1992 млн. долл.
По численности населения и промышленному потенциалу Нижний Новгород входит в первую пятерку городов России. Это крупнейший центр машиностроения, лицо которого определяют известные предприятия: ОАО «ГАЗ», ОАО «Нижегородский авиастроительный завод «СОКОЛ», ОАО «Нижегородский машиностроительный завод», ОАО «Завод «Красное Сормово», ОАО «Гидромаш». Широко в стране известны предприятия других отраслей, такие, как ОАО «ГЗАС им. А. С. Попова», ОАО «НИТЕЛ», ОАО «Нормаль», ОАО «Красный якорь», ОАО «Волговятсквторцветмет», ОАО «Оргсинтез», ЗАО «Авиатехмас-НН», ОАО «Нижфарм», ЗАО «Маяк» и другие.
Инвестиционная привлекательность Нижнего Новгорода обусловлена положительной динамикой его экономического развития, выгодным географическим положением, наличием высокоразвитой транспортной инфраструктуры, стабильной финансово‑банковской системы, высококвалифицированных трудовых ресурсов. Основным источником инвестиций в основной капитал являются собственные средства предприятий (78 %).
В то же время Нижний Новгород — древний город, имеющий свою многовековую историю. В нем сохранилось немало уникальных памятников истории, архитектуры и культуры, что дало основание ЮНЕСКО включить Нижний Новгород в список ста городов мира, представляющих мировую историческую и культурную ценность.
Обзор вторичного рынка жилья
Территориально город состоит из восьми административных районов.
На правом, высоком, берегу Оки находятся три района: Нижегородский, Советский и Приокский. Это Нагорная часть, исторический, административный, научный и культурный центр города. На левом, низком, берегу, в Заречной части, расположены все крупнейшие промышленные предприятия, а также основные транспортные центры: железнодорожный вокзал, аэропорт, речной порт.
Жилищный фонд Нижнего Новгорода состоит из 32,5 тыс. домов общей площадью 25,9 млн. кв. м. На одного жителя города приходятся в среднем 19,5 кв. м жилья.
Две трети существующего жилищного фонда были возведены в период индустриального строительства в 60–80‑е годы. Менее 15 % составляет доля нового жилья (постройки позднее 1990 года).
В кирпичных домах располагается 44 %, в панельных — 47 % жилья. Доля монолитных и каркасно-монолитных домов незначительна. Около 5 % жилья составляет ветхий фонд.
В Нижнем Новгороде принята определенная классификация жилья на вторичном рынке. Расскажем о ней.
Старый фонд — квартиры в каменных домах постройки до 1928 года, в домах из иных материалов (деревянных, шлакоблочных) постройки до 1956 года. Этажность — 1–3 этажа. Без удобств или с частичными удобствами. Отопление — печное или от АОГВ. Потолки обычно выше 3 м.
Сталинские дома — квартиры в домах постройки 1928–1959 годов. Материал стен — кирпич. Этажность — 2–8 этажей. Квартиры с достаточно большой общей площадью. Потолки от 3 м и выше. Кухни 8–12 м, газовые колонки. Балкон.
Народная стройка — квартиры в домах постройки 1956–1961 годов. Материал стен — кирпич, дерево, шлакоблоки. Этажность — 2–3 этажа. Отопление — часто от АОГВ, газовые колонки. Без ванн либо уменьшенная кухня из‑за установки ванны. Подъезды с деревянными лестницами. Без балкона.
Хрущевки — квартиры в домах постройки 1959–1970 годов. Стены кирпичные или панельные. Этажность — 3–6 (редко 9) этажей. Потолки высотой не выше 2,5 м. Квартиры отличаются минимальной общей площадью. Кухни — 5–6 кв. м, обычно с газовой колонкой на кухне. Санузел совмещенный. Планировки со смежными комнатами. Балкон.
«Брежневки» — квартиры в домах поздней, чем хрущевки, постройки, имеющие более высокие потребительские свойства. Переходный тип от хрущевки к современной квартире. Дома обычно 5-этажные, редко 9–12-этажные. Прихожая и кухня несколько большей, чем у хрущевок, площади. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон.
Квартиры гостиничного типа. Минимальная общая площадь, расположены в домах с коридорной системой планировки этажа. Обычно совмещенные санузлы минимальной площади. Без балконов.
Современные квартиры в домах массовых серий постройки 1968–1990 годов. Дома преимущественно панельные — 9-этажные, многоподъездные, реже кирпичные — 9–12-этажные. Все комнаты обычно изолированные. Кухни — 7–8 кв. м. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон, лоджия.
Квартиры, имеющие улучшенные потребительские качества по сравнению с типовым жильем массовых серий. Это квартиры либо в домах поздних типовых или индивидуальных проектов постройки после 1987 года, либо в типовых домах массовых серий (хрущевки, «брежневки», современные) с увеличенной (путем изменения стандартных планировок) полезной площадью. Кухни площадью более 8 кв. м. Материал стен — панель, кирпич, монолит. Этажность — 2–18.
Элитные квартиры с повышенным уровнем комфорта. Большая общая площадь, свободные планировки, кухни площадью более 12 кв. м. Современное инженерное оборудование. Часто автономное тепло- и горячее водоснабжение.
По данным группы компаний «Триумф», средняя цена предложений к продаже по городу составляет 660 долл. / кв. м. Максимальные цены на готовое жилье — 2000–2500 долл. / кв. м за элитные квартиры в центральной части города. Минимальные цены — 300–350 долл. / кв. м за квартиры в домах народной стройки в Автозаводском и Канавинском районах.
За 2004 год рост цен на рынке готового жилья составил 35 %.
Новостройки в Нижнем Новгороде
Несмотря на то что Нижегородская область является одним из самых урбанизированных регионов России (доля городского населения составляет свыше 78 %), по объемам строительства жилья в 2004 году она заняла только 18‑е место среди регионов России. Тем не менее в настоящий момент нижегородский рынок жилой недвижимости можно позиционировать в фазе восстановления (оживления) и на начальном этапе перехода к фазе подъема. Длительный спад объемов строительства в Нижнем Новгороде сменился стадией депрессивной стабилизации 2000–2002 годов, когда объемы нового строительства находились на самом низком в современной истории уровне (160–170 тыс. кв. м). Оживление девелоперской деятельности в этот период принесло свои результаты. В 2003–2004 годах впервые за многие годы удалось добиться увеличения объемов ввода жилья. В 2004 году было построено 285 тыс. кв. м жилой площади. План городской администрации на 2005 год — 430 тыс. кв. м — экспертами воспринимается как излишне оптимистичный. Их прогноз — около 350 тыс. кв. м.
В настоящее время в Нижнем Новгороде идет строительство примерно 600 тыс. кв. м жилья на 120 площадках (без учета индивидуального жилищного строительства). В трех районах нагорной части (Нижегородском, Советском и Приокском), где проживают менее 30 % населения, сосредоточены почти две трети всех новостроек.
В Нижнем Новгороде принята своя классификация строящегося жилья. Приведем ее здесь.
Элитное жилье — дома малой этажности (2–4 этажа), небольшое количество квартир (10–25), индивидуальный проект улучшенного архитектурного решения, улучшенная отделка здания и общественных помещений, увеличенная площадь квартир свободной планировки, автономное тепло- и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, полная телефонизация, собственная подземная или цокольная автостоянка.
Жилье повышенной комфортности — то же, что элитное, но большей этажности, с большим количеством квартир, возможно централизованное тепло- и горячее водоснабжение, подземная или цокольная автостоянка на ограниченное количество мест или придомовая парковка.
Типовое жилье — возводимые по типовым проектам многоквартирные, многоэтажные (как правило, 9 этажей и выше) дома с централизованным тепло- и горячим водоснабжением, со стандартными планировками квартир.
Улучшенное жилье — то же, что и типовое, но с улучшенной отделкой здания, возможна перепланировка квартир на стадии строительства.
Средняя цена предложений к продаже по городу, по информации группы компаний «Триумф», — 656 долл. / кв. м. Максимальные цены на строящееся жилье составляют 1350–1400 долл. / кв. м за квартиры в элитных новостройках в центральной части города. Минимальные цены — 450–470 долл. / кв. м в панельных новостройках Московского и Сормовского районов.
За 2004 год рост цен на рынке строящегося жилья составил 23 %.
Коммерческая недвижимость
В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода находится в фазе подъема. Однако необходимо отметить, что это общая оценка состояния рынка, ситуация же в отдельных секторах рынка различна.
Наиболее развиты рынки торговой и офисной недвижимости, причем безусловным лидером является торговая недвижимость, что обусловлено динамичным развитием системы розничной торговли Нижнего Новгорода. Целый ряд крупных торговых объектов был вновь возведен или специально реконструирован из неиспользуемых промышленных зданий, одновременно идет строительство нескольких новых торговых центров, в ближайшее время власти города планируют реализовать еще более масштабные проекты.
Хронологически несколько отстает от торговой, но в последнее время также динамично развивается рынок офисной недвижимости. В городе появились первые офисные центры класса В. Строится офисный центр класса А.
В Нижнем Новгороде существуют крупные складские комплексы, однако большинство складов не дотягивают до уровня класса В. Современных коммерческих складских комплексов класса А в городе нет. В настоящее время идет строительство новых складских комплексов как для собственных нужд крупных дистрибьюторов, производственных компаний и розничных сетей, так и для предоставления коммерческих услуг.
Рынок как развлекательной, так и складской недвижимости, находится в фазе восстановления. Реконструированы крупные кинотеатры в большинстве районов города, проектируется первый мультиплекс, аквапарк.
Офисная недвижимость
В Нижнем Новгороде офисные помещения присутствуют в 2 тыс. зданий и занимают площадь свыше 1 млн. 200 тыс. кв. м, что составляет примерно 10 % от общей площади нежилых помещений города.
Качественный уровень нижегородской офисной недвижимости невысок, доля площадей, соответствующих международной классификации офисных помещений, незначительна. В Нижнем Новгороде практически нет крупных бизнес-центров классов А и В.
Средняя по городу ставка аренды офисных помещений составляет 15 долл. / кв. м в месяц. Но это значение не типично для города из‑за существенного перекоса на рынке аренды в сторону центра Нижегородского района (19,5 долл. / кв. м). Во всех остальных районах ставка аренды ниже средней по городу.
Средняя цена продажи по городу составляет 880 долл. / кв. м. Для центра Нижегородского района средняя цена существенно выше — 1114 долл. / кв. м. В остальных районах города средние цены ниже на 30–50 %.
Максимальные ставки арендной платы — в районе площадей Горького и Свободы, а также улиц Большой Покровской и Минина (30–35 долл. / кв. м). Там же предлагают на продажу офисы по максимальным ценам (1500–1700 долл. / кв. м).
Торговая недвижимость
На начало 2005 года в Нижнем Новгороде функционировали 2690 магазинов торговой площадью около 430 тыс. кв. м, 2,5 тыс. объектов мелкорозничной стационарной сети, 56 рынков и торговых площадок.
В городе две трети торговых площадей располагаются во встроенных помещениях, количество современных торговых комплексов и центров невелико. В Нижнем Новгороде работают 20 торговых центров общей площадью свыше 160 тыс. кв. м.
Средняя по городу ставка аренды торговых помещений составляет 23 долл. / кв. м в месяц. Максимальные ставки достигают 130 долл. в центре Нижегородского района и в районе Московского вокзала. При этом в торговых центрах города почти нет свободных площадей.
Среднегородская цена продажи составляет 810 долл. / кв. м. Усредненная цена в центре Нижегородского района превышает общегородской уровень более чем в полтора раза (1325 долл. / кв. м). В остальных районах средние цены ниже на 40–65 %. По максимальным ценам (3000–4500 долл. / кв. м) предлагают к продаже торговые помещения в центре на улицах Минина, Пискунова, Варварской, Большой Покровской.
Редакция благодарит
Алексея Чемоданова, заместителя директора по развитию, руководителя информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф» (Нижний Новгород), за помощь
в подготовке материала.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
