База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Обзавестись семьей — дело нехитрое, но многие не спешат со свадьбой и тем более с рождением детей. Чаще всего останавливает квартирный вопрос: где жить после свадьбы? Для решения этой проблемы правительство Москвы утвердило программу «Молодой семье — доступное жилье» на 2003–2005 годы, целью которой является улучшение жилищных условий молодых семей, повышение рождаемости и закрепление кадров в бюджетных организациях столицы.
Участники программы — молодые семьи, заключившие соответствующий договор на предлагаемых условиях.
Под молодой в данном случае подразумевают постоянно проживающую в Москве семью в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей — без ограничения продолжительности существования брака), при условии что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполную семью с детьми, в которой мать или отец не достигли 30 лет.
Участников программы подразделяют на три группы:
1) лица, которые в установленном порядке признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также работники и сотрудники бюджетных учреждений отраслей городского хозяйства, относящиеся к категории «молодая семья» и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту работы;
2) лица, имеющие жилые помещения площадью менее социальной нормы (18 кв. м общей площади) на одного человека;
3) лица, имеющие жилые помещения сверх социальной нормы на одного человека, но желающие улучшить свои жилищные условия.
Другими словами, всех участников можно разделить на очередников (первая группа) и не очередников (вторая и третья группы).
Напомним, что в соответствии с Законом города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они проживают в городе Москве в общей сложности не менее 10 лет и занимают независимо от формы собственности:
• жилые помещения размером менее необходимых для постановки на учет (10 кв. м общей жилой площади для отдельных квартир и 15 кв. м общей жилой площади для квартир коммунального заселения и квартир гостиничного типа);
• жилые помещения, которые не подлежат коммунальному заселению при условии, что в помещении, где проживают разные семьи, на каждого члена семьи приходится менее той нормы, которая нужна для постановки на учет и которая установлена для квартир коммунального заселения;
• жилые помещения, которые на основании судебного решения об отказе гражданам в заключении отдельного договора социального найма на изолированное жилое помещение в соответствии с приходящейся на их долю площадью не подлежат коммунальному заселению при условии, что в квартире, где проживают разные семьи, на каждого члена семьи приходится менее нормы постановки на учет, установленной для квартир коммунального заселения;
• жилые помещения, состоящие из одной комнаты или смежных неизолированных комнат, при отсутствии у проживающих в них граждан родственных отношений независимо от нормы постановки на учет;
• жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания независимо от нормы постановки на учет;
• жилые помещения в общежитиях (речь не идет о лицах, для которых Москва является местом пребывания) независимо от нормы постановки на учет;
• жилые помещения, планировка которых в соответствии с законодательством не позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний и имеющим право пользования изолированным жилым помещением;
• жилые помещения в квартирах коммунального заселения, если среди проживающих есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению органов здравоохранения) в одной квартире невозможно, независимо от нормы постановки на учет.
Для первой группы — очередников — жилые помещения, находящиеся в собственности города, могут предоставлять в виде отдельных квартир на основании:
• договора найма;
• договора купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа;
• договора аренды.
Первый способ — покупка квартиры с помощью города. Город заключает с участником программы договор найма сроком на пять лет включительно. Участник не снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и сохраняет право на получение безвозмездной субсидии или займа. В течение действия договора участник вносит ежемесячные платежи за пользование жилым помещением. Кроме этих платежей участник вносит равными долями паевые взносы в одну из накопительных систем — строительную сберегательную кассу, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, Московский государственный жилищный облигационный заем (далее ССК, ЖК, ЖСК, МГЖОЗ) — с целью накопления денежных средств для приобретения жилья на рынке недвижимости по рыночной цене за вычетом предоставленной безвозмездной субсидии или займа. После того как квартира будет приобретена в собственность, семья снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и должна освободить квартиру, занимаемую по договору найма.
Еще один способ приобретения жилья для первой группы — это купля-продажа с рассрочкой платежа. Город заключает с участником договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком до десяти лет включительно, на основании которого город предоставляет участнику жилое помещение в виде отдельной квартиры, являющейся собственностью города Москвы, для проживания и выкупа.
При заключении такого договора необходимо оплатить первоначальный взнос в размере не менее 30 % от стоимости квартиры. Оставшуюся часть надо выплачивать ежемесячно равными долями. Стоимость предоставляемой участнику квартиры равна ее инвентаризационной стоимости, устанавливаемой Московским городским БТИ. В течение срока действия договора участник оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
Здесь предусмотрена льгота в виде списания части задолженности при рождении ребенка. При рождении первого ребенка оплате не подлежат 10 кв. м общей жилой площади, на второго ребенка — 14 кв. м, на третьего и последующих — 18 кв. м.
Еще один способ решить жилищные проблемы — аренда квартиры у города. В действительности договор аренды заключают непосредственно с бюджетным учреждением отрасли городского хозяйства сроком до пяти лет включительно, на основании документа жилые помещения в виде отдельных квартир передают на условиях субаренды участникам — сотрудникам данной организации.
Такая программа предусмотрена в отношении учителей и врачей (распоряжение правительства Москвы «О предоставлении по договорам аренды жилой площади Департаментам образования и здравоохранения» от 26.08.04 № 1699-РП).
Приоритетным правом на предоставление квартир на условиях субаренды пользуются молодые специалисты, имеющие детей или состоящие на учете по улучшению жилищных условий, а также имеющие на каждого члена семьи менее нормы предоставления жилых помещений (18 кв. м). По окончании договора субаренды можно заключить такой договор на новый срок. Но если молодой специалист прекратит трудовые отношения с образовательным или медицинским учреждением, то договор подлежит расторжению.
Для не очередников программой предусмотрены следующие способы улучшение жилищных условий: через облигации, банковское ипотечное кредитование и членство в жилищно-строительном кооперативе. Рассмотрим их подробнее.
Облигации. Участник может приобрести жилое помещение через покупку облигаций специального молодежного выпуска и их последующее погашение в форме квартир. Эмитентом облигаций МГЖОЗ является правительство Москвы.
Банковское ипотечное кредитование. Банк предоставляет кредит под залог приобретаемого участником жилья при условии, что участник сделает первоначальный взнос за квартиру (обычно не менее 30 % от ее стоимости). После приобретения квартиры с помощью полученного кредита участник становится собственником квартиры. Однако до полного погашения задолженности он не имеет права совершать с ней какие-либо сделки, так как квартира передается в залог банку.
Жилищно-строительный кооператив. Чтобы стать членом ЖСК, необходимо накопить не менее 50 % от стоимости приобретаемого жилья. Объем, сроки и график накоплений договор устанавливает индивидуально. После накопления 50 % от стоимости квартиры участнику предоставляют квартиру для проживания. Оставшуюся половину стоимости квартиры хозяин ежемесячно выплачивает равными долями в течение нескольких лет без процентов, но с оплатой ежемесячных членских взносов, размер которых устанавливает договор. Участник становится собственником квартиры при полном погашении задолженности по стоимости квартиры. Жилое помещение кооператива, занимаемое участником, до полного погашения задолженности подлежит обязательному страхованию.
Помимо этого правительство Москвы приняло программу «Молодым москвичам-строителям — квартиру в Москве». Целью ее является повышение статуса строительных профессий и привлечение молодых рабочих и специалистов в строительные организации и предприятия Москвы.
Участники программы — строительные организации и предприятия столицы. Данной программой установлено, что строительство жилых домов осуществляется в соответствии с инвестиционными контрактами, заключаемыми между правительством Москвы и строительными организациями и предприятиями города. Причем 100 % общей жилой площади, построенной в рамках программы, направляют для обеспечения молодых рабочих и специалистов, проработавших не менее трех лет в строительных организациях и предприятиях Москвы в следующем порядке:
• в первую очередь — для молодых специалистов, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства;
• во вторую очередь — для молодых рабочих и специалистов, подпадающих под понятие «молодая семья».
Что предусматривает данная программа? Строительная организация (или предприятие) Москвы, обладающая правами на жилые помещения, построенные в рамках программы, заключает с молодым рабочим или специалистом договор купли-продажи исходя из строительной себестоимости жилого дома, в том числе с рассрочкой платежа. Если договор предусматривает рассрочку платежа, то право собственности на квартиру не возникает до тех пор, пока не будет внесена вся сумма. После государственной регистрации права собственности на жилое помещение молодой рабочий или специалист снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и работы и не сохраняет права на получение безвозмездной субсидии, выделяемой городом на строительство или приобретение жилья.
Если вы заинтересовались данной программой для молодых семей, то можете проконсультироваться в ГУП города Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», которое подведомственно Департаменту жилищной политики.
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
