База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Тема Закрытых Паевых Инвестиционных Фондов Недвижимости(ЗПИФН) была одной из самых популярных у деловых изданий в начале 2005 года. Проблемы отрасли коллективных инвестиций в недвижимость, казалось, занимали как журналистов, так и читателей. Вопросы типа "дадут ли закрытым ПИФам недвижимости заключать инвестиционные контракты с девелоперскими организациями на начальной стадии строительства, или нет?" и "как повлияет закон о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов на деятельность ЗПИФН?" были лейтмотивами статей в прессе.
После выхода приказа ФСФР N 05-8/пз-н от 30.03.2005 "Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов" и урегулирования этих вопросов на законодательном уровне, количество аналитических статей о ЗПИФН значительно уменьшилась. Тема ЗПИФН стала менее популярна, чем скажем "куда направит средства стабилизационного фонда?".
Между тем, количество новых ПИФов недвижимости увеличивается. Подавляющее число фондов недвижимости создаются под одного, двух или нескольких инвесторов для решения стоящих перед учредителями этих фондов задач. Это могут быть задачи инвестирования денежных средств, задачи налогового характера, задачи оптимизации финансовых потоков реализуемых девелоперских проектов. Если раньше ЗПИФН создавались лишь для реализации инвестиционно-строительных проектов, то в последнее время начали создаваться рентные, ипотечные, земельные ЗПИФН. Это позволяет сделать вывод о том, что постепенно ЗПИФН становится универсальным инструментом и удобным механизмом. В немалой степени этому способствуют положительные изменения федерального и ведомственного законодательства.
Согласно новому положению ФСФР "О составе и структуре активов?" 100% имущества фонда может быть сосредоточено в объектах недвижимости. До этого действовала норма, согласно которой в объектах недвижимости могло быть инвестировано не более 90% активов ЗПИФН. Например, если размер фонда составлял 100 млн. долл., то 10 млн. из них должны были находиться на банковских счетах или во вкладах, например. Естественно, что эти пропорции не устраивали инвесторов, которые намеревались использовать механизм ЗПИФН для реализации девелоперских проектов. Фактически распределение активов ЗПИФН в пропорции 90/10 лишало возможности использования целых 10% от стоимости проекта. Теперь же это ограничение снято.
В разгар лета произошли изменения в налоговом законодательстве в части налога на добавленную стоимость - принятие ? 119-ФЗ от 22.07.05. "О внесении изменений в Налоговый Кодекс..". Пунктом 24 ст. 1 этого закона введена ст. 174-1 в НК РФ. В частности во 2-м абзаце статьи сказано: "При совершении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) или договором доверительного управления имуществом на участника товарищества или доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика, установленные настоящей главой".
Как известно, имущество, входящее в состав ЗПИФН находится в собственности пайщиков этого ЗПИФН и в доверительном управлении Управляющей Компании, имеющей на то лицензию ФСФР. До принятия настоящего закона ситуация с выплатой НДС при ведении хозяйственной деятельности УК ЗПИФН была недостаточно ясной. На основании того факта, что паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, управляющие компании делали вывод о том, что при осуществлении хозяйственной деятельности ни ЗПИФН, ни УК не обязаны уплачивать налог на добавочную стоимость. Другие управляющие считали, что УК, являясь доверительным управляющим имущества, входящего в состав ЗПИФН должна выплачивать НДС.
Как бы то ни было, обе стороны считали вопрос уплаты НДС спорным. Очевидно, 119-ФЗ разрешил этот спор.
Также в ст. 174-1 описана процедура получения налогового вычета: "Налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с .. договором доверительного управления имуществом предоставляется только .. доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этим лицам..."
Таким образом, был решен и вопрос зачета НДС, также вызывавший немало споров участников рынка.
Что же означают эти нововведения для отрасли коллективных инвестиций? Основной проблемой развития ЗПИФН специалисты называли отсутствие законодательно установленных норм, касающихся налоговых вопросов. Теперь же можно ожидать бурного роста количества ЗПИФН и увеличения "капитализации" отрасли. Прежде всего, рост коснется рентных фондов, для которых вопросы НДС были наиболее значимыми. ЗПИФы недвижимости, которые создаются собственниками недвижимости для управления своим имуществом, называются рентными фондами. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости (например, бизнес-центр, заполненный арендаторами) и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ЗПИФН от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.
Соответственно на урегулирование большинства вопросов, связанных с нормальным функционированием ЗПИФН ушло три года. Стоит отметить, что в США настоящее развитие механизма Real Estate Investment Trusts(REITs), аналогов российских ЗПИФН, началось только в 1991 году, несмотря на то, что закон, регулирующий работу REITs, был принят Конгрессом в 1960-м году. Соответственно, качественные изменения индустрии REITs произошли после некоторых законодательных доработок 1991 года, т.е. спустя почти 30 лет.
Нельзя, однако, сказать, что проблем у отрасли больше нет. Тот же 119-ФЗ имеет ряд недостатков. Например, если 100% пайщиков ЗПИФН являются неплательщиками НДС (физические лица), то управляющая компания совершенно не обязана платить НДС на том лишь основании, что имущество этих физических лиц находится в её доверительном управлении. Неурегулированным вопросом на сегодняшний день остается вопрос налога на имущество. Пока большинство управляющих считают этот налог неустановленным для ЗПИФН. Дело в том, что Управляющие компании не являются налоговыми агентами по этому налогу. Пайщики фондов не могут выплачивать налог на имущество, т.к. является не собственниками недвижимости, а обладателями ценных бумаг, владение которыми, как известно, не облагаются имущественными налогами. Справедливости ради стоит заметить, что даже несмотря на эти несуразности, уже сейчас можно смело говорить о том, что ЗПИФН, наконец, стал отличной организационной структурой для осуществления управления недвижимостью. Например, при стоимости здания в 5 млн. долл., и ежегодном валовом доходе в 800 000 долл. экономия на налогах может составить до 1,5 млн. долл. за пять лет. Можно с уверенностью утверждать, что в самое ближайшее время начнется процесс передачи владельцами приносящей доход недвижимости в состав рентных ЗПИФН.
Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
