База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
За последние несколько лет все привыкли к тому, что спрос на жилье значительно опережает предложение, и стали воспринимать бурный рост цен как нечто само собой разумеющееся. Длящаяся уже полгода стагнация на рынке по-прежнему считается чем-то необычным и преходящим. Все замерли в ожидании. Что будет дальше ? этот вопрос сейчас волнует всех. Мы попросили аналитиков рынка недвижимости высказать свое мнение о сложившейся ситуации и дать прогноз, как будут развиваться события в дальнейшем.
ВОПРОСЫ АНАЛИТИКАМ
1 Цены на жилье замерли и не изменяются уже на протяжении шести месяцев. Что означает эта ситуация для рынка? Как будут развиваться события в ближайшее время и в более отдаленной перспективе?
2 Предложение квартир на рынке продолжает расти все более быстрыми темпами. Почему это происходит и какие последствия такой рост будет иметь для рынка?
3 Можно ли говорить о том, что сейчас наблюдается ситуация "отложенного спроса" на жилье? Как будет меняться покупательская активность в дальнейшем?
4 Возможен ли в обозримом будущем резкий рост спроса и цен на жилье? Если да, то при каких условиях? Насколько возможен обратный вариант ? спад на рынке и снижение цен?
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра "Индексы рынка недвижимости"
1 Я не вижу ничего плохого в том, что цены стоят на месте. Нормально воспринимать ситуацию мешает сформировавшийся за последние два года стереотип - "цены должны расти". На самом деле нормой является стабильность на рынке, это хорошо и для продавцов, и для покупателей. Когда цены росли очень быстро, это создавало почву для роста числа "инвестиционных квартир", спекулятивных операций, провоцировало социальную напряженность в связи с тем, что жилье становилось все менее доступным для широких слоев населения. Поэтому я считаю, что сейчас на рынке сложилась совершенно нормальная ситуация.
Правда, даже для стабильной ситуации характерен небольшой рост цен на уровне инфляции - порядка 10-15% в год. Это было бы естественно в обычных условиях. Но за последние два года рынок явно "ушел вперед", сегодняшний уровень цен опередил объективный уровень. И отсутствие дальнейшего роста цен, которое мы наблюдаем сейчас, позволяет сократить этот разрыв. Поэтому до конца года никаких резких движений не будет, хотя бы в силу инертности рынка. Цены останутся на прежнем уровне.
Если же говорить о ситуации в следующем году, то однозначный прогноз сделать не удастся. В предыдущие годы все факторы способствовали росту цен, а сейчас наблюдаются различные тенденции. С одной стороны, в стране достаточно благоприятная экономическая ситуация - есть определенная политическая стабильность, высокие цены на экспортное сырье. С другой стороны, существуют проблемы, связанные с оттоком капиталов из страны, с банковской нестабильностью. К тому же сложившийся уровень цен на недвижимость объективно является слишком высоким по сравнению с доходами населения, даже в Москве. По сути рынок недвижимости сейчас находится в некой переломной точке: есть факторы, которые могут способствовать дальнейшему его росту, и те, которые могут спровоцировать откат цен назад. Какие из них перевесят, сказать достаточно сложно.
Единственное, что я могу утверждать с полной определенностью - в какую бы сторону ни двинулся рынок после нового года, это будет незначительное движение. Если возобновится рост, то не теми темпами, которые были, а около 1% в месяц, т. е. 10-15% в год. Если случится откат назад, то это будет не падение цен вдвое и даже не на треть, а на те же 10-15%. Другими словами, не настолько плоха ситуация на рынке недвижимости, чтобы цены упали вдвое, но и не настолько безоблачна, чтобы продолжался безумный рост цен.
2 С предложением вопрос очень сложный и неоднозначный, потому что не существует одного объективного метода его измерить. Большинство экспертов исходят из объемов предложения в тех или иных газетах. Но количество объявлений - это не есть количество предложений на рынке, ситуация не столь однозначна. Например, по базам данных риэлторских компаний рост предложения меньше, чем по рекламным газетам. Так что увеличение числа предложений - это некая информация к размышлению, но однозначных выводов из нее делать нельзя. Действительно ли люди жаждут продать свои квартиры и готовы делать существенные скидки, чтобы от них избавиться? Или они выставляют свои квартиры на продажу лишь для того, чтобы прицениться? Чтобы оценить спрос, заинтересованность? Нельзя говорить о том, что если предложений стало больше, то это приведет к обвалу рынка.
3 "Отложенный спрос" действительно отчасти имеет место. Тем не менее, практически все риэлторы отмечают, что продажи идут - без ажиотажа, как это было год назад, а нормальными, разумными темпами. Я верю в то, что рынок вошел в нормальную стадию не стагнации, а стабилизации, когда нет ажиотажа, нет инвестиционных покупок (лишь бы что-нибудь купить, завтра все равно будет дороже), уровень цен стабилизировался, объем продаж тоже. Не исключено, что в этом состоянии рынок пробудет достаточно долго. Я не вижу никаких предпосылок для кризиса.
4 Как показал прошлый год, на рынок очень сильно повлияли законодательные инициативы правительства, в частности, программа доступного жилья, определенные меры по развитию ипотеки. Очень многие люди, услышав слова "доступное жилье", восприняли их как обещание сделать жилье дешевым. Это одна из причин стагнации на рынке летом, когда покупатели заняли выжидательную позицию в надежде, что цены упадут в разы. Поэтому законодательные инициативы могут совершенно неожиданно, как форс-мажор, повлиять на рынок. Второй причиной резких колебаний на рынке недвижимости может стать банковская нестабильность, развитие общеэкономического кризиса. Подобные факторы могут возникнуть или не возникнуть, поэтому однозначно оценить ситуацию просто невозможно.
Андрей БЕКЕТОВ, сертифицированный аналитик рынка недвижимости
1 Цены стоят. Это означает, что рынок находится в состоянии равновесия платежеспособного спроса и предложения. И цены будут стоять до тех пор, пока платежеспособный спрос не увеличится. По крайней мере до конца года ситуация не изменится. А более долгосрочные прогнозы... Если бы нам Герман Греф сознался, какую финансово-экономическую политику правительство будет вести в следующем году, тогда все можно было бы как-то спрогнозировать. Но теоретически могу предположить, что ко второй половине следующего года цены начнут подниматься, если не будет никаких глобальных экономических эксцессов и нововведений.
2 В октябре 2004 года предложение квартир увеличилось на 23% по сравнению с теми же периодами предыдущих лет. Конечно, такой рост предложения - неприятный факт, он свидетельствует о снижении объема сделок, и это в первую очередь невыгодно для риэлторов. А для рынка в целом... Ну что ж, больше товара - больше выбор.
Очень многие покупатели сейчас выжидают, но нельзя забывать о том, что есть категория участников рынка, которым необходимо провести сделку независимо от цен и ситуации на рынке. Если это необходимо по семейным обстоятельствам, люди все равно будут покупать и продавать недвижимость. Конечно, количество сделок сейчас уменьшилось, но не стало нулевым.
3 До сих пор сохраняется ситуация отложенного спроса, это видно по увеличению объема предложения на рынке. Это говорит о том, что люди, которые раньше стабильно покупали квартиры, сейчас решили этого пока не делать. Они откладывают покупку жилья в разумной надежде на то, что, может быть, на 2-5% снизятся цены. Ведь средняя стоимость квартиры в Москве - $100 тыс. И 5% такой суммы - это автомобиль "Жигули". То есть человек, естественно, хочет сэкономить и в условиях стабильного рынка будет ждать. Но как только цены поползут вверх ? число покупок сразу увеличится.
4 Резкий рост цен может быть обусловлен только большим количеством денег у людей. Этого в ближайшей перспективе, думаю, наблюдаться не будет. Ипотека развивается очень медленно, поступательное движение есть, но оно не столь масштабно. Законопроекты о доступном жилье направлены в первую очередь не на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов гражданам, они только формализуют понятия выдачи ипотечного кредита. Ведь сейчас каждый банк решает все вопросы, с этим связанные, по-своему. А новые законопроекты позволят вывести ипотеку из рамок внутрибанковских инструкций в разумное, правовое, общее для всех поле. Думаю, резкого роста числа ипотечных кредитов не будет, так как в любом случае человек должен будет подтверждать свою состоятельность и возможность выплачивать кредит. Ведь, например, в Москве уже сейчас нет проблемы взять ипотечный кредит, однако общее количество заключенных по ипотеке сделок невелико.
Что касается отката цен назад: когда цены в условиях инфляции стоят - это и есть падение. Такую ситуацию мы наблюдаем сейчас. Цены полгода не сдвигаются с мертвой точки, за это время все подорожало, только квартиры остались по старой цене. Фактически это и есть снижение их стоимости. В начале года цены на жилье превысили разумные темпы роста - уже к апрелю накопились 18% роста, хотя по всем параметрам экономического развития страны он не должен был превышать 12-14%. И сейчас потихоньку эти лишние проценты компенсируются стоящими на месте ценами.
Те планы ценовой политики, которые строились маркетологами, оказались несбыточными, поскольку строились они исходя из опыта предыдущих трех лет, с учетом развития экономики в тот период. Но сейчас ситуация изменилась. В этом году основные деньги были направлены на наполнение стабилизационного фонда, а в предыдущие - просто вываливались на рынок, что и приводило к росту цен. К тому же вмешался психологический фактор: когда в феврале Г. Греф сказал, что рынок недвижимости перегрет, а потом еще были сделаны заявления о доступном жилье ? обыватели решили, что квартиры начнут стремительно дешеветь. Но доступность жилья ? не в его дешевизне, а в доступности средств для покупки жилья, в том числе ? и ипотечного кредита.
Геннадий СТЕРНИК, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
1 Тенденции на рынке недвижимости по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, то есть соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны. Если раньше рынок недвижимости был самостоятельным, мало связанным с другими сегментами экономики сектором, то начиная с 1998 года он удачно вписался в экономику нашей страны, а теперь можно с уверенностью сказать, что российский рынок недвижимости завязан на всю мировую экономику. Поэтому ситуацию на данный момент в большей степени определяют макроэкономические факторы, чем внутрирыночные.
Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, а отток капитала за рубеж, по оценке Центробанка РФ, сократился, и это создает позитивные условия для рынка недвижимости. С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в банковской сфере. Не все банки восстановили способность и желание кредитовать застройщиков, однако и в этой ситуации ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты.
Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте. Достигнутый уровень оборотов - максимальный за три последних года.
2 Объем продаж на рынке Москвы увеличивается, и это свидетельствует о том, что рынок принял продолжающееся повышение цен. В то же время рост объемов предложения снижается. Конечно, некоторые люди, в том числе частные инвесторы, опасаясь снижения цен, выставили свои квартиры на продажу, однако их число настолько невелико, что он не может существенно влиять на рынок. Главным и принципиальным фактором является макроэкономическая ситуация.
3 Спрос незначительно снизился весной и летом. Здесь сыграл роль психологический фактор. Некоторые люди ждали падения цен, формирования рынка доступного жилья и отложили покупку, однако эта ситуация также не повлияла существенно на рынок.
4 Пакет законопроектов о доступном жилье, развитие ипотеки, безусловно, скажутся на рынке недвижимости, ведь эти факторы направлены на стимулирование спроса, но это произойдет не скоро. Если говорить о краткосрочном прогнозе на полтора-два года, то эти факторы не являются решающими. Рынок недвижимости реагирует на макроэкономическую ситуацию, поэтому прогнозы и тенденции здесь могут совпадать с аналогичными прогнозами в других секторах экономики.
Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильными. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.
Андрей КУПРИЯНОВ, руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы
1 Действительно, в настоящий момент на рынке наблюдается стабилизация цен. Но уже с октября в сегменте новостроек активизировался спрос. Это означает, что к концу года вырастет и стоимость 1 кв. м - по нашим прогнозам, она превысит отметку в $2 тыс. (Сейчас в среднем по рынку она составляет $1,945 тыс.)
Мы неоднократно подчеркивали, что летний кризис имел локальное значение и падения цен за собой не повлек.
Прогноз на год сейчас не даст никто, но пока предпосылок для резких перемен ценовой динамики не наблюдается.
2 В условиях свободного рынка единственным объективным фактором, определяющим предложение, является спрос. А в настоящий момент уровень спроса на рынке жилья достаточно велик и все еще опережает предложение.
3 Да, бесспорно, некоторые отголоски этого процесса на рынке наблюдаются. Люди действительно ожидали падения цен, свою роль в этом сыграли средства массовой информации при популяризации ипотеки и намерений государства сделать жилье доступным. Хотя речь прежде всего шла о развитии финансовых инструментов, позволяющих решать насущные жилищные проблемы, а не о прямом административном контроле за ценовыми процессами.
4 Формирование в стране рынка доступного жилья - постепенный процесс, и принятие законопроекта не изменит ситуацию в один день. Что касается ипотеки, то все эксперты практически единодушны в том, что ипотека повлечет рост стоимости жилья, а не его падение. Безусловно, ипотека позитивно отражается на динамике спроса, но резкие колебания в принципе пагубны для рынка в целом, поэтому его участники должны приложить усилия к тому, чтобы рынок развивался спокойно. Это гарантия не только экономической, но и общественной стабильности. И если мы все-таки говорим о влиянии экономических факторов на рынок, то пока обвала цен ждать не приходится.
Подготовила Елена Мамонова
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
