База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Земля была и будет одним из главных, а самое главное прибыльных, объектов вложения денежных средств, и совершенно естественно, что стоимость сотки зависит не только от географического расположения, но и от ее целевого назначения. Земель, пользующихся спросом, в области становится все меньше. Кроме того, на земле появился более эффективный собственник, потому что, например, собственниками многих сельхозпредприятий стали крупные финансовые структуры, банки. Естественно, цены они будут поднимать. Соответственно рынок на это среагирует, и можно предположить, что стоимость земли поднимется. Хотелось бы на это надеяться, потому что подъем всегда четко связан с общим развитием экономики в стране.
В ближайшем Подмосковье большое количество участков уже находится в частных руках, поэтому не так принципиально, как здесь развивается рынок. В 2004 году на рынке загородной недвижимости наметилась тенденция освоения земель, расположенных на расстоянии более 50 км от МКАД. Дефицит свободных участков, заоблачные цены и застроенный коттеджными поселками пейзаж `ближнего света` заставили не только одиноких частников, но и профессиональных игроков рынка обратить свое внимание на дальние земли Подмосковья, которые находятся на расстоянии 80 км и далее от Москвы. Близость к Москве удобна, но если за ту же сумму предлагают значительно больший участок, то у покупателя опять же появляются сомнения. Дальние земли по сравнению с подобными предложениями остаются более выгодным вариантом: даже у людей среднего достатка появляется возможность купить не просто участок в 10 соток, а целое поместье.Разброс цен на оформленные в собственность земельные участки на расстоянии 70- 120 км от МКАД довольно велик: от $50-100 до $2,5 тыс. за сотку. `Собственники в 90% случаев имеют крайне ограниченное представление о спросе и платежеспособности потенциальных покупателей`.Из-за доступной цены, многообразия предложений на любой вкус, а также экологии спрос на земельные участки в дальнем Подмосковье продолжает расти как со стороны среднего класса, так и клиентов с тугими кошельками. Для одних это реальная возможность приобрести за $80-150 тыс. дом своей мечты на большом участке в 20-50 соток. Для других - 10- 20 га , где можно будет не только обустроить шикарную резиденцию, но и построить конюшни, вертолетные площадки, претворив в жизнь планы, для реализации которых в ближнем пригороде Москвы просто бы не хватило места. Гонка цен на ближние земли заставляет эконом-класс уходить все дальше и дальше от Москвы, приобретая так называемые ранчо.
В 50-километровой зоне от МКАД земля стоит слишком дорого, чтобы заниматься на ней сельским хозяйством, и покупки колхозов именно для развития агробизнеса вблизи Москвы - единичные случаи, обычно же ферма - лишь прикрытие, дабы власти не изъяли участок сельхозназначения, который по прямому назначению не используется.
Покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимый статус и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки.
Первичный землеотвод обычно оформляют в случае какого-то крупного проекта, в котором требуется большой участок земли. Он оправдан, когда на вторичном рынке нет адекватного предложения
Людей, которые покупали землю на рынке и ждали, чтобы перепродать с выгодой, практически нет. На земле невыгодно проводить такие операции. Продажа крупных земельных участков - длительный процесс, обычно продажа и оформление сделки занимают полгода-год.
Сказать, что на рынке дальних земель выросли цены, нельзя, но интерес к ним появился. Это уже хорошо для рынка. Сейчас растет количество сделок, что дает возможность лучше ориентироваться в ценах. Рынок сформирован только в ближайшем Подмосковье, там профессионалам не составляет труда оценить стоимость любого участка. Рынок дальних земель находится в стадии формирования и он будет подрастать. Дальнее Подмосковье привлекательно тем, что здесь еще можно покупать целые гектары земли, а не 10-15 соток. Почти все эксперты рынка сходятся во мнении, что пока рано говорить об ажиотаже на рынке дальних земель, но тенденция уже наметилась.
К 2007 году ситуация может резко поменяться, что обусловлено, в первую очередь, тем, что в ближнем и среднем Подмосковье не останется свободных высоколиквидных площадок под строительство и на рынке наблюдается жесточайший дефицит земель промышленного назначения. Инвесторы редко соглашаются брать существующие предприятия, опасаясь проблем с акционерами, банкротством, долгами и т.п. Да и старые производственные фонды часто настолько изношены, что легче все это снести и построить новое предприятие . Впрочем, и с землями промышленности не все так гладко.Владельцы земельных участков промышленного назначения так взвинтили цены, что для многих девелоперов приобретение этих участков становится нерентабельным. А сами площадки промышленного назначения зачастую таят в себе массу “сюрпризов” для покупателя. Например, большинство предлагаемых на рынке площадок, относящихся к производственным предприятиям, предлагаются на продажу с непереоформленным правом постоянного бессрочного пользования на землю. Для отчуждения таких площадок компании вынуждены порой прибегать к серым схемам, что также весьма негативно отражается на развитии рынка земли. Кроме того, девелопер может столкнуться с плодами деятельности своего предшественника, такими как загрязненная территория, различные обременения или висящие на приобретаемом предприятии объекты социальной сферы.
Однако именно для производителей отдаленность от столицы помехой не является. В концепции организации производства привязка к направлению — фактор не определяющий. Основными требованиями, предъявляемыми производителями, являются транспортная доступность, стоимость рабочей силы, близость к городу-сателлиту и цена земельного участка. Промышленное строительство активно развивается в Ступинском, Раменском, Каширском районах более чем за 100 км от МКАД.
При кажущемся обилии предложений выбор участков, подходящих для создания объектов коммерческой недвижимости по местоположению, размеру и цене, а также разрешенному использованию, ограничен . Несоответствие спроса и предложения на рынке земельных участков под коммерческую недвижимость отмечают многие эксперты. Цены в первую очередь будут расти на земли в близи водоемов , так как таких осталось достаточно мало.
Взгляд в будущее
По прогнозам, земля в Подмосковье будет дорожать. Назовем основные предпосылки роста стоимости земельных участков :
общая положительная тенденция экономического развития России. Стабильно высокие цены на нефть;
значительный кадровый потенциал Москвы и Московский области;
отсутствие свободных территорий для обширного строительства в Москве;
привлекательность покупки земли с точки зрения надежности инвестиций, особенно для российского капитала. Существенное увеличение наличной денежной массы в России приводит к появлению все новых областей для их вложения и инструментов для их приумножения, тем более что цены в столице достигли психологических максимумов и требуются новые инвестиционные направления;
становление института ипотеки имеет все шансы сделать землю более ликвидной. В частности, земли теперь можно использовать и в качестве залога для финансирования инвестиционных проектов;
рост интереса инвесторов из России и ближнего зарубежья к вложениям в землю в расчете на спекулятивный доход и развитие территорий. За последние 12 месяцев было создано сразу несколько фондов недвижимости, которые вместе с известными игроками фондового рынка вкладывают средства в недооцененные земли. Кроме того, на рынках земли заметна активность и крупнейших российских нефтяных компаний;
приход на рынок недвижимости крупных иностранных игроков и ясно формулируемая ими установка на скупку недорогих земель с низкой ликвидностью и горизонтом инвестирования 5—10 лет. Свои операции в России начинают американские и самый большой германский (Hypo Real Estate) фонды недвижимости, а также ряд европейских банков;
надежность предмета инвестиций: даже во время кризиса 1998 г . цена подмосковных земель не упала, хотя ее рост временно остановился.
выравнивание цен (сегодня цены на участки, расположенные в радиусе 15—20 км, различаются в десятки и сотни раз) также приведет к росту стоимости дальних земель Подмосковья;
ряд менее значимых факторов: активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры, изменение оценки близости к Москве, увеличение рентабельности сельскохозяйственного производства, ориентированного на мегаполис.
Выводы
Сегодня появилась новая область вложения средств, доступная как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов, — земли дальнего Подмосковья. Низкая на данный момент цена и явные предпосылки ее роста позволяют прогнозировать резкое увеличение интереса к развитию этих территорий. Инвестиции здесь следует планировать с учетом горизонта в три-четыре года — срок, ограничивающий потенциальный круг инвесторов, но необходимый для получения значительных прибылей.
Цены
В целом по Подмосковью цены сильно разнятся в зависимости от расстояния от Москвы и перспективности земли с точки зрения дальнейшего развития бизнеса. К примеру, цена на земли сельхозназначения, примыкающие к федеральным трассам в пределах 15-километровой зоны от МКАД, которые могут в перспективе использоваться под складские терминалы, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. д., достигала в 2004 г . $2500-3000 за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию “земли поселений” или “земли промышленности”, продается по $3500-5000 за сотку. Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость “голого” земельного участка примерно на 50%.В среднем стоимость приобретения 1 сотки земли, предназначенной для складского строительства, с подведенными коммуникациями и железной дорогой составляет $1000-8000 в зависимости от удаленности от Москвы, транспортной доступности, коммуникаций и прочих характеристик.Стоимость сотки земли в востребованной 30-километровой зоне в $2500-9000.
Способы купить
В правовом отношении область отличается от Москвы главным образом корректностью применения федерального законодательства (в частности, Земельного кодекса) и количеством частных собственников земли. В столице, власти которой упирают на “особый статус”, земельные отношения настолько самобытны, что лишь несколько участков были приватизированы из федеральной собственности, вся остальная земля оформляется в аренду, причем не на 49 лет, как в основном это происходит в Московской области, а на более короткие сроки (может быть и 3-5 лет). В целом вердикт как юристов, так и инвесторов таков: в Московской области работать проще.
Зачастую компании предпочитают приобрести пакет акций предприятия, расположенного на интересном для инвестиций земельном участке. Это позволяет, в частности, преодолеть запрет на владение землей иностранцами, кроме того, не переоформлять имущественные права на землю и проч. Но такой способ не без недостатков. Когда покупаешь не вещь, а акции, приобретаешь не только активы, но и задолженности и обязательства. В итоге может оказаться, что должен больше, чем купил.
Бывает, что продавцы добросовестно заблуждаются. Особенно часто так поступают какие-то большие заводы: документов на землю у них нет, но они считают себя ее хозяевами. Сейчас происходит раздел собственности на федеральную, муниципальную и областную, тут огромные проблемы. Зачастую не могут разобраться, где чья земля.
Предельный размер участков, купленных одним человеком или его ближайшими родственниками и принадлежащими им фирмами, устанавливают власти областей и республик. Но в любом случае чиновники не могут запретить гражданину выкупить до 10% земли в одном административном районе. Размер же взятых в аренду угодий не ограничивается вовсе. Латифундистам в России - зеленая улица.
Иностранцам, лицам без гражданства и фирмам, в которых таким господам принадлежит больше 50% капитала, российские луга и пашни продавать возбраняется. Если же иностранцы купят компанию, уже владеющую угодьями, или наш гражданин - хозяин надела - примет подданство другой державы, им строго надлежит в течение 1 года продать свои участки россиянам. Иначе они отойдут в пользу государства бесплатно.
Интерес к дальним участкам уже появился, особенно у промышленников: в центре практически исчерпан лимит по энергоносителям, да и подвод коммуникаций существенно осложнен, а сделать все это в удаленных районах значительно проще. Крупные производственники начали ориентироваться на дальнее Подмосковье
Самое главное — в Подмосковье возможно приобретение земельных участков в собственность.
Наиболее привлекательные с точки зрения инвестиций в строительство промышленных объектов земельные участки, с коммуникациями и подъездами, расположены либо в черте городов, либо за чертой города, но тогда это, как правило, сельскохозяйственные земли. И на вторичном рынке крупных земельных участков в первую очередь предлагается земля бывших колхозов и совхозов.
“Спрос на сельхозземлю, несмотря на большое количество обременений, все же достаточно высок, но он формируется не на открытом рынке и практически не может быть оценен. Этот спрос формируют крупные `ресурсные` компании, которые заинтересованы в приобретении больших объемов земли для дифференциации своих вложений”. Закон об обороте сельхозугодий наконец принят всеми инстанциями и подписан Президентом России
Основными продавцами на вторичном рынке выступают инвестиционные компании и банковские структуры, которые ранее приобретали колхозы и совхозы путем скупки долей. Лендлордов, владеющих в Подмосковье сотнями и тысячами гектаров и продающих участки самостоятельно или через риэлторов, около 20. Приобретателями земельных долей в основном являются крупные банки, финансово-промышленные группы, девелоперские компании, строительные компании, дачные кооперативы,частные предприниматели. Конечно, между ними идет конкуренция.А куда еще им девать деньги -- не самим же у себя брать в кредит под неподъемный процент? -- Люди тоже достали свои деньги из банок и банков, из офшоров, и наконец-то эти деньги инвестируются в нашу экономику. Это очень хорошо, потому что на землю приходит хозяин. Теперь вы не с пьяницы, а с банкира можете спросить. Поэтому демагогию о том, что плохие банкиры обманывают бедных крестьян, нужно оставить навсегда. Это неправда.
Что еще не продано?
По действующему законодательству из всего перечисленного возможна купля-продажа только земельных участков из состава земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения да еще из земель запаса (правда, никто не знает, что это за `запас`). Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны и др.), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.). Однако и того, что можно продавать, вполне достаточно.
Участки большего размера дадут возможность в будущем не экономить на земле при строительстве, зонировании участка и благоустройстве территории. Учитывая постоянный рост цен на землю сегодня выгодно покупать участок максимального размера, позднее лишнее продать по более высокой цене.
Сколько стоит?
Как ни странно, при продаже государственных и муниципальных земель цена в ряде случаев регламентирована -- тут бедному чиновнику особо не разгуляться! Так, для строительства (жилищное, дачное, гаражное, личное подсобное хозяйство в черте поселений) продажа земельных участков в собственность возможна только на открытых торгах (конкурсах, аукционах) по публично объявленной начальной цене. В Подмосковье собственники ранее построенных жилых домов, других сооружений имеют право выкупить у государства земельные участки под ними по 10-кратной ставке земельного налога -- не ниже, но и не выше. Такие же правила установлены для выкупа земельных участков, которые находятся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования. Садоводы выкупают свои участки по цене не выше нормативной стоимости. Но что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, -- их цена при продаже может быть любой.
Когда стали акционировать крупные сельхозпредприятия, многим сельским труженикам, отдавшим лучшие годы жизни “своему” предприятию, были выделены так называемые паи, в том числе и земельные. Таким образом государство и предприятие как бы рассчитались с сельскими тружениками. Речь идет о самом большом и самом лакомом куске Подмосковья -- о землях сельхозназначения. О продаже так называемых `земельных долей `.(земельный пай – собственность) С одной стороны, руководители акционерных обществ, возникших на месте колхозов и совхозов, стремятся удержать земельный пай в “своем” кругу, поэтому используют все возможности для этого.
Почти 12 миллионам крестьян в начале 90-х годов были розданы в собственность земельные паи по 5 - 20 гектаров . Но в поле их никто не нарезал, они так и остались лишь на бумаге. В новом законе такие наделы названы «долями в общем праве собственности».
Сделки с абстрактными земельными долями (продажа, дарение, наследование, обмен, залог, взнос в уставный капитал, передача в доверительное управление и т. д.) собственник может совершать по своему усмотрению. Для этого не нужно спрашивать разрешения у других собственников, так как эти сделки на нарушают их прав;
Сельчанину, чтобы забрать свой надел из хозяйства, надо хорошенько побегать. Хозяин земельного пая должен письменно известить о продаже надела всех своих односельчан, владеющих такими же паями. Или дать объявление в газете- в каком месте желаешь нарезать участок с указанием цены участка.
Законом об обороте на собственников земельных долей, возложена еще одна обязанность: обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков. При приватизации границы этих участков были определены, но они указывались на картосхемах землепользований сельхозпредприятий наряду с другими землями (переданными населенным пунктам, отданными сельхозпредприятию в аренду или пользование государством или муниципалитетом). В качестве отдельного объекта недвижимости они не были выделены и зарегистрированы. Теперь участники общей собственности должны это сделать.
По закону земельный пай, прежде чем быть проданным, должен быть выделен в натуре . Но все это — «цветочки» по сравнению с проводившейся в начале-середине 1990-х гг. приватизацией земель сельхозназначения, когда на доли делились земли целых колхозов или совхозов. Хорошо, если деление происходило на 200 человек, но бывало и до 5000. Если буквально читать нормы Гражданского кодекса, то при распоряжении одной доли согласие должны давать все (!) сособственники. Это нереально, прежде всего потому, что земельными долями наделялись не только нынешние работники сельхозпредприятий, но и пенсионеры, отработавшие в этом хозяйстве. По прикидкам риэлтеров, процентов 20 из тех, кто приобретал таким образом долю, уже просто нет в живых. У кого-то нет наследников, или они живут в других городах.
28 января 2003 г . вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 14 которого гласит, что для распоряжения долей требуется согласие не менее чем 20% дольщиков. Собрать такое количество согласий, как показала практика, уже реально, и Московская областная регистрационная палата руководствуется совокупностью норм Гражданского кодекса и ст. 14 Закона об обороте.
Две трети присутствующих членов сельхозпредприятия должны высказаться “за” выделение земли в натуре, после чего процедура может быть начата. Границы выделяемого участка и его месторасположение также определяются собранием дольщиков. Если у односельчан нет претензий, земельная доля считается выделенной. Но возражения наверняка будут, ведь каждому хочется иметь надел поплодороднее и не у черта на куличках. Для разрешения споров пайщики проводят согласительные процедуры. Если не помогают и они - конфликт переносится в суд. В любом случае хозяин лучшего участка должен выплатить остальным пайщикам компенсацию. Ее высчитывают так: площадь участка умножается на разницу между его ценой и стоимостью оставшихся наделов в расчете на единицу их площадей (один гектар, пай и т. д.).Если через месяц никто из односельчан не выкупит этот пай за названную цену, его уже можно предлагать государству.Пожелав продать надел, любой гражданин или компания должны письменно известить об этом областную (республиканскую) администрацию, указав цену сделки. Государство может в течение 1 месяца само выкупить этот участок за названную продавцом цену. Такое «право первой ночи» ему дается, чтобы ушлые землеторговцы не оформляли сделку по мизерным ценам, уходя от налогов. Если за месяц чиновники не надумают перекупить землицу, ее можно свободно продать в течение 1 года, но не дешевле установленной изначально стоимости. Иначе придется по новому кругу писать заявку в администрацию и месяц томиться в ожидании. И лишь после отказа чиновников приобрести участок он пускается в свободную продажу по цене не ниже объявленной.
Умные люди придумали скупать у людей не земельные доли, а генеральные доверенности на регистрацию права собственности на земельные доли и последующую их продажу. Скупив доверенности у истинных правообладателей, они затем закажут изготовление общего кадастрового плана и станут полноправными собственниками огромного земельного массива! Конечно, проще всего, если сделка проходит вовсе без доверенностей. Но иногда без них по объективным причинам бывает просто не обойтись.
Есть случаи, когда некоторые колхозники продали свои паи и за 30 тысяч, и за 50 тысяч долларов. Вы думаете, кто-то из них новый трактор или ферму купил? Ничего подобного! А вот у человека, который действительно работает, вы никакой силой землю не отнимете. Даже самый хитроумный юрист его не обманет. Дорога лишний крюк сделает, чтобы эти гектары обойти, а если потянут ее напрямую, то он с нее миллион получит. Но таких фермеров у нас единицы. .
К сожалению, оформление подобных сделок все еще остается «узким местом». При сделках надо проверять всех собственников, начиная с того момента, когда земля выделялась, устанавливать, нет ли у них или их наследников претензий. Лучшей иллюстрацией этому служат предлагаемые многими агентствами услуги - ясно ведь, что будь с регистрацией все легко и просто, люди не платили бы за это. При этом геодезические и землеустроительные работы стоят очень дорого - цены диктует спрос.
Можно ли изменить целевое назначение земли
Можно, только это очень длительная процедура, и разрешение на это дает правительство субъекта Федерации. Оно пользуется критериями как законности, так и целесообразности. Земельные компании и крупные банковские структуры действительно не спешат переводить земли в ИЖС, поскольку рассматривают приобретение земель любого назначения как постоянно растущие активы. Земли оставляют в статусе сельскохозяйственного назначения, которые законом разрешено застраивать не более чем на 10%.
Все трудности в оформлении перевода земли происходят из-за не знания закона.
Существует такое понятие, как категория земли , состоящее из следующих видов:
- земли поселений
- земля сельскохозяйственного назначения
- рекреационные земли
- промышленная земля.
А также существует понятие « вид разрешенного использования ». Таким `видом` обладает каждая категория земли
Перечень видов разрешенного использования земельных участков различной категории :
• Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско- фермерского хозяйства , с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
• Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
• Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
Так как нас по большей части интересует земля сельскохозяйственного назначения , то она в свою очередь имеет следующие виды разрешенного использования :
- земля для садоводства
- земля для пашни
- земля для дачного строительства
- ЛичноеПодсобноеХозяйство
Существует индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В этом случае коттеджные поселки строятся на землях категории поселений. Такие же коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования – под дачное строительство. Термин ИЖС, которым оперируют многие риэлторы и строители, стал «расхожим штампом», и большинство покупателей просто не знают, что можно купить и оформить в полноценную собственность участок земли под дачное строительство и построить на нем без ограничений любой коттедж с гарантированной пропиской.
Так вот, для того чтобы построить себе коттедж, загородный особняк на участке сельхоз назначения, не нужно переводить землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще . Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилищные дома, но без возможной прописки. Дачный статус, напротив, разрешает прописку и имеет почтовый адрес. И налог значительно меньше, чем в землях поселений.( Вид разрешенного использования как `Дачное строительство` в земельном кодексе РФ прописан скажем так не напрямую, следовательно его могут не одобрить органы местного самоуправления.-тогда остается только под садоводство, и как вывод без прописки .) Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, равен 4 соткам. Любое строительство должно быть утверждено архитектурой. Органы архитектуры могут запретить строительство объектов, нарушающих, по её мнению, общий облик местности, а также объекты, в связи с которыми будет происходить нецелевое использование земли. В данном случае у Вас могут даже изъять участок. В любом случае, прежде, чем затеять какое-то строительство, надо пойти в местную администрацию, получить там разрешение на возведение объекта и только после этого начинать воплощать задуманное. Это рекомендуется делать всем гражданам.
В прибрежной полосе водоёмов ( 20 м ) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохраной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий.
Покупать лес в частную собственность пока запрещено, проблема решается путем приобретения той части поля, что прилегает к лесному массиву. Именно поэтому основными тратами здесь будут собственно не стоимость земли, а юридическое оформление, проведение всех согласований.
С 1 января 2005 года вступает в силу Водный кодекс, согласно которому частный собственник сможет на законных основаниях приобрести `водный объект`, площадь которого не будет превышать 2 тыс. кв. м, что составляет 20 `водных` соток.
И потом, намного дороже обойдется перевод категории земли, нежели перевод вида разрешенного использования . Переводом занимаются специальные фирмы. Изменение целевого назначения земельного участка - это долгий и трудоемкий процесс, связанный со сбором огромного количества документов и согласования их в различных государственных инстанциях.
Процедура перевода категории земли
В Подмосковье перевод земли из сельскохозяйственного назначения стоит 30% от ее оптовой стоимости в зависимости от местонахождения. Если назначение другое (например, оздоровительно-культурное), стоимость услуг может составлять от 15% до 20%. Время перевода земли из одного назначения в другое - от 6 до 18 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га . Реже встречается перевод участков 10- 12 га . Не все затраты зависят от размеров участка, и поэтому чем больше участок, тем выгоднее его переводить.
Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы . Важнейшим последствием такого изменения является необходимость приведения использования земельного участка в соответствии с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий Земельный кодекс РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одних категорий в другие. Однако, при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.
Одна из основных ваших обязанностей как собственника - использование земельного участка по целевому назначению (п. 1 ст. 53 ЗК РСФСР). Для того чтобы собственники считались с этим правилом, и был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. Правда, есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия `целевое назначение`, а потому невозможно сделать однозначный вывод, что же вам запрещается менять. По мнению юристов, этот запрет означает, что при заключении договора ни вы, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица комитета по земельным ресурсам не вправе по собственной инициативе изменять как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанную в документах, устанавливающих права на данный земельный участок.
Исключение из этого правила предусмотрено в Указе Президента РФ `О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России`: продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения может производиться по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели это предписано для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти. Для этого надо обратиться в муниципальные органы с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка
Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:
запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
запрет на изменение режима использования земельного участка;
запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;
запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин,
препятствующих совершению сделки.
5 января 2005 г . вступил в силу федеральный закон “О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую ” (№ 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г .).Хотя закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. “По сути, до этого закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи ЗК. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной. Это вынудило предпринимателей задействовать большие административные ресурсы, чтобы хоть как-то добиться решения вопроса”.
Новый закон установил внятную процедуру перевода и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть, закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их. По крайней мере теперь определено, что решение о переводе неразграниченных земель по общему правилу уполномочен принимать субъект Федерации.
Но одновременно закон ломает наработанные ранее схемы. А также усложняет перевод земель из сельскохозяйственных в промышленные, одновременно отчасти облегчая задачу по переводу сельхозземель в земли поселений и изменению разрешенного использования с сельхозпроизводства под ИЖС. Логика законодателя во всем этом просматривается с трудом. Можно ведь расширить границы существующего поселения или создать новое (процедуры для этого существуют) и потом уже на землях поселения выделить зону под промышленную застройку.
Согласно закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков : заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать кадастровый номер участка; категорию земель, в состав которых он входит, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; обоснование перевода; права на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить выписку из земельного кадастра; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписку из ЕГРП; заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено ФЗ); согласие правообладателя земельного участка на перевод; расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства. Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.
Отказать в переводе могут, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы . Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Такого основания для отказа, как ненадлежащее обоснование перевода, нет , То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс — экологическая экспертиза обязательна. Ее целью является установление последствий изменения целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).
Проведение экспертизы не требуется, если решение о переводе принимается на основании тех самых документов территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации, которые, в свою очередь, уже прошли государственную экологическую экспертизу.
В основном проблемы при переводе возникают именно с экологической экспертизой (так как в случае, если земля, к примеру, пригодна для сельскохозяйственного использования, изменение ее целевого назначения обычно приводит как раз к негативному влиянию на окружающую среду).
Главное — доказать, что участок непригоден для сельхозпроизводства. Ключевое основание для перевода (или отказа в переводе) — кадастровая стоимость участка. Она не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району на 30%. Не переводятся и особо ценные сельхозугодья. В Подмосковье, например, это земли, кадастровая стоимость которых на 10% превышает среднерайонную.
Должен быть какой-то регулятор соблюдения норм -- экологических, пожарных, санитарных и т.д. А регулятор -- это деньги. И вопрос не в том, чтобы скрыть это, а в том, чтобы сделать все более явным, направленным в определенное правовое русло и обложенным налогами. Идет рыночный процесс, пока не очень хорошо урегулированный законами.
СТАТЬИ ЗАКОНА
С т а т ь я 5. Основания перевода земель из одной категории в другую
1. Основанием для принятия решения о переводе земель из одной категории в другую являются акты органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятые в пределах их компетенции по вопросам использования и охраны земель, связанные с необходимостью изменения их целевого назначения (акты органов государственной власти и местного самоуправления), а также ходатайства собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков или уполномоченных ими лиц о переводе земель из одной категории в другую. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, ходатайствуют о переводе земель из одной категории в другую с согласия собственника земельного участка, если иное не установлено законом или договором.
2. Ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, акты органов государственной власти и местного самоуправления должны содержать:
сведения о площади, местоположении, кадастровый номер земельного участка (земельных участков),
наименование категории земель, к которой принадлежит земля;
цель перевода, наименование категории земель, перевод в которую предполагается произвести.
С т а т ь я 11. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель
1. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель осуществляется при наличии положительного заключения государственной экологической и иных установленных федеральными законами экспертиз, исходя из целей использования земельного участка.
2. Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель допускается в случае:
невозможности использования в соответствии с ранее установленным целевым назначением в связи с объявлением и установлением режима зоны экологического бедствия, зон чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, чрезвычайной экологической ситуации;
включения в состав категории земель особо охраняемых территорий и объектов;
выполнения международных обязательств Российской Федерации;
размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
изменения черты поселений.
Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, в другую категорию земель допускается исключительно в случаях, установленных пунктом 3 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации.
С т а т ь я 8. Отказ в переводе земель из одной категории в другую
Перевод земель из одной категории в другую не допускается в следующих случаях:
законодательное запрещение перевода земель из одной категории;
наличие отрицательного заключения государственной экологической и иных обязательных экспертиз;
несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель документам планирования, развития и организации использования земель, утвержденным в установленном порядке;
иные случаи, установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Решение об отказе в переводе земель из одной категории в другую может быть обжаловано в суд.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
