База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Как стать инвестором на рынке долевого строительства жилья? Как получить прибыль и избежать многочисленных рисков, которые подстерегают участника этого процесса? Разобраться в этом нам помогут Татьяна РОМАНЧЕВА, директор Нижегородского центра научной экспертизы, и Владислав МАТЮКОВ, генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании "INRECO".
Инвесторам — попутный ветер
Для цен на первичном рынке жилья актуальны два фактора роста: тенденция к общему росту цен на жилье и изменение цены в зависимости от стадии строительства — чем ближе к готовности, тем дороже квадратный метр.
За прошлый год общий рост цен на жилье составил в Москве до 40%, в Нижнем Новгороде цены на новостройки в среднем выросли на 20%. Эта тенденция сохраняется, но темпы роста цен по сравнению с предыдущими годами не будут высокими, а цены на новостройки, вероятно, вырастут на те же 20%.
Частный инвестор, как правило, делает ставку на рост цены в конкретном доме в зависимости от стадии строительства. На нижегородских новостройках цена квадратного метра от стадии котлована к сдаче дома возрастала от 16 до 40%.
В разных сегментах рынка цена растет по-разному. Нужно хорошо понимать, что на элитное жилье цена за период строительства на 40% не поднимется. Элит-класс — небольшие малоквартирные малоэтажные дома в центре, но в стороне от магистралей, в престижном, тихом и спокойном месте.
Так, в доме на набережной цена за период строительства вообще не выросла, застройщик сразу назначил высокую цену. Элитное жилье застройщик, как правило, сразу позиционирует как эксклюзивное, престижное, и цена тоже отражает эту позицию.
Жилье бизнес-класса может вырасти и на 40%, но все зависит от конкурентной среды, от окружения. Бизнес-класс — многоквартирные дома в центре или близко к центру, на основных магистралях. К этой категории можно отнести новостройки на ул. Белинского. Сейчас о строительстве жилья на ул. Белинского заявили сразу несколько компаний, и рост цен там будет зависеть не только от желания застройщика, но и от того, сколько покупателей застройщики сумеют привлечь, от того, как будет реагировать рынок на это массовое предложение. А вот в Кузнечихе жилья строится мало, и цена там может расти быстро.
Хороший рост цен при благоприятной рыночной ситуации показывает жилье бизнес-элит- класса — многоквартирные дома внутри кварталов, но все же в центре. Сейчас от 2 до 5 квартир почти в каждом таком доме инвестиционные. В отдельных домах — до 10 инвестиционных квартир.
В Москве любят инвестировать в недорогое жилье — в панельные дома. Но у нас это рискованно, инвестиционная схема может не сработать. К тому же панельного жилья у нас строится всего 2% от общего объема строительства.
Доля частных инвесторов на столичном рынке новостроек достигает, по некоторым оценкам, 20 — 30%. В Нижнем Новгороде эта цифра меньше, от 5 до 20%. Но и у нас доля инвесторов растет. В целом ситуация для частного инвестора достаточно благоприятная. У населения есть деньги, чтобы вкладывать их в недвижимость, есть уверенность в рынке недвижимости, есть компании, которые в состоянии дать профессиональную консультацию.
Закономерен вопрос: если число инвесторов растет, скоро ли оно достигнет критической массы, которая способна “обвалить” рынок? Ведь если предположить, что все частные инвесторы одновременно выставят на продажу свои инвестиционные квартиры, то предложение может существенно превысить спрос, и продать такие квартиры будет проблематично. Для Нижнего Новгорода эта ситуация только гипотетическая: сейчас, как уже говорилось, инвестиционных квартир всего 5—20%, а “критическая масса” инвестиционных квартир для нашего рынка — 35—40% от всего объема строящегося жилья. То есть, если почти половина дольщиков будет покупать квартиры не для потребления, а для перепродажи, может возникнуть ситуация, когда продать квартиру будет сложно. Столько частных инвесторов у нас вряд ли появится в ближайшее время. Но даже если такое маловероятное событие случится, частный инвестор свои вложения не потеряет. В такой ситуации разумнее всего принять решение перевести свои инвестиции из краткосрочных в долгосрочные — отложить продажу инвестиционной квартиры. Так, после кризиса 1998 года инвесторы, не спешившие сразу получить деньги, оказались в выигрыше.
Факторы роста и факторы риска
Что должен учитывать инвестор, выбирая объект для вложений? Как определить, будут ли расти на нем цены так, чтобы оправдать его инвестиционные ожидания? Какие факторы необходимо учесть?
Во-первых, нужно правильно оценить рыночную ситуацию. Хотя в целом цены растут, но рынок неоднороден, и на похожие объекты в одном и том же районе города цены могут расти по-разному: один дорожает медленно, потому что вокруг строится много других домов, другой — быстро, потому что вокруг никакой конкуренции, а место хорошее.
Во-вторых, от ценовой политики застройщика, от того, как он выстраивает график роста цен на свой объект. В среднем цена за период строительства поднимается на 100 долларов за кв. м. Но есть объекты, на которых цена не меняется в течение всего периода строительства, потому что застройщик изначально назначает завышенную цену. Такое поведение застройщика скорее исключение, но все же оно вероятно, и не учитывать эту вероятность нельзя.
В-третьих, от сроков строительства — если они затянуты, выгода инвестора существенно падает. Ведь важна не только сумма дохода, которую получит инвестор, но и срок, за который он ее получит. Если он получит 30% за полтора года — нормативный срок строительства, — это здорово, а если за три, потому что заказчик долго строил дом, то индивидуальный инвестиционный проект можно считать несостоятельным.
Четвертый фактор — сроки инвестиций. Для частного инвестора оптимальные сроки — от шести месяцев до полутора лет. Иногда наиболее выгодно вложить деньги в проект на полгода — на период самого высокого роста цен. К тому же может потребоваться меньшая сумма для инвестиций. В этом случае необходимо перед заключением договора поинтересоваться у застройщика, согласится ли он подписать договор переуступки прав требования, если квартира оплачена не полностью (подробнее об этом — при рассказе о юридических рисках).
Пятый фактор — качество строительства. Если к сдаче дома очевидно, что дом некачественный, реализовать объект инвестиций будет непросто.
Шестой фактор — момент вложения, на какой стадии строительства инвестировать. Инвестиции на стадии разработки проекта, рытья котлована более доходны, но и более рискованны. Вложения, как на Западе, на уровне второго этажа менее рискованны, но и менее доходны.
При любом просчете инвестор теряет запланированную прибыль, а может ее и вовсе не получить. Чтобы не ошибиться в своих расчетах, инвестору нужно обладать либо уникальной интуицией, либо знанием рынка, внимательно следить не только за общими процессами, но и наблюдать за конкретными застройщиками. Ошибочный подход — покупка инвестиционной квартиры как квартиры для себя. Выбор инвестиционной квартиры должен осуществляться не с позиций потребителя, который полагает: то, что нравится лично ему, будет легко и выгодно продано. Инвестор должен учитывать другие, не потребительские, а рыночные факторы.
К счастью, есть люди, которые в силу своей профессиональной деятельности много лет наблюдают за этим рынком — риэлторские, консалтинговые, маркетинговые и инвестиционные компании — и могут дать квалифицированную консультацию.
В следующей публикации,
в № 44, мы расскажем о юридичкских
рисках и о том, какой вид договора
наиболее выгоден для инвестора.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
