База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Обзор
В 2004 году стоимость жилплощади бизнес-класса росла гораздо более медленными темпами, чем в прошлом году, что объясняется несколькими экономическими факторами, в числе которых и летний банковский кризис. На вторичном рынке постепенно стал увеличиваться объем предложения, значительную долю которого составляли инвестиционные квартиры, изначально приобретаемые на продажу.
В течение уходящего года продажи жилья бизнес-класса шли довольно успешно. Дома этого уровня удовлетворяли требованиям многих покупателей. Во-первых, они возводились на лучших площадках города - вблизи станций метро и объектов инфраструктуры. Во-вторых, цены на жилплощадь в них были практически в два-три раза ниже, чем на элитные квартиры, а перечень дополнительных опций (паркинг, современная инженерная инфраструктура, зоны отдыха) - не намного короче. В стоимость квартир в домах бизнес-класса (до $3 тыс. за 1 кв. м) входит не только собственно жилплощадь, но и вид из окна, а также дополнительные услуги.
Спрос на жилплощадь постепенно увеличивается, и застройщики рассчитывали, что эта тенденция сохранится. Летнее затишье, начавшееся еще в мае, полностью спутало так удачно разложенные карты. В июне-августе спад покупательской активности привел к остановке цен на большинстве объектов. Чтобы заинтересовать покупателей, впервые после кризиса 1998 года застройщики и риэлторы пошли на предоставление скидок.
В частности, приобретая недвижимость в "ДОН-Строе" и оплачивая полностью стоимость жилья, можно было сэкономить до 15% общей стоимости квартиры. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) под маркой специальной акции ко Дню строителя и Дню города с середины июля по начало сентября продавал жилплощадь с пятипроцентной скидкой. В последней декаде августа покупательский спрос начал оживать, а перечень объектов, продающихся со скидками, сокращаться.
С приходом осени аналитики ожидали восстановления спроса и дальнейшего роста цен. Эти прогнозы сбылись только отчасти, так как по сравнению с летними месяцами покупательская активность усилилась, но показателей начала года достигнуть так и не удалось.
Классификация
С каждым годом требования к качеству жилья, инженерному оснащению и инфраструктуре неуклонно растут. Если мы рассмотрим характеристики жилья, считавшегося элитным в конце 90-х годов XX века, то увидим, что на сегодняшний день (без учета местоположения) это, как правило, бизнес-класс. По нашей оценке, в достаточно скором времени жилье бизнес-класса вберет в себя основные характеристики сегодняшнего элитного жилья. Мы прогнозируем следующие средние характеристики полноценного жилья бизнес-класса в будущем:
• индивидуальный проект дома;
• нежилые первые этажи под инфраструктуру;
• подземная и наземная парковки с числом машиномест в полтора-два раза большим, чем квартир в доме;
• огороженная охраняемая территория;
• потолки высотой не менее 3,1 м;
• свободные планировки квартир;
• число санузлов (стояков) можно определить так: по одному на 40-60 кв. м общей площади квартиры;
• качественные коммуникации: медная проводка и т. п.;
• качественные импортные стеклопакеты и бронированные входные двери;
• центральное остекление лоджий;
• центральное кондиционирование и очистка воздуха;
• система предподготовки и очистки воды;
• не более пяти квартир на этаже;
• импортные бесшумные лифты, как минимум один из которых грузопассажирский и спускается в гараж;
• качественная отделка фасада и общественных зон дома.
Рейтинг районов
При выборе квартиры одним из основных параметров, влияющих с одной стороны на решение покупателя, с другой стороны - определяющим цену будущей квартиры является место ее расположения. Сегодня стоимость приобретаемого или продаваемого жилья будет зависеть от того района, в котором он находится. Особенно заметно это именно в случае с элитной недвижимостью.
Облик современной Москвы во многом определяется сегодня расположением важнейших магистралей и промышленных предприятий, расположением жилых и деловых зон, местом сосредоточения важнейших объектов. Облик города начал формироваться в XVIII веке по радиально-кольцевому или веерному типу, при этом границы города постепенно расширялись, включая в пределы Москвы новые районы.
Если говорить в целом о Москве, то долгое время одним из важных факторов, определяющих престижность и качество того или иного района, было направление прохождения воздушных масс над столицей. Дело в том, что роза ветров в столице такова, что массы загрязненного воздуха относит на восток и юго-восток, и, как следствие, эти районы менее престижны и популярны.
Постепенно при определении рейтинга престижности того или иного района стало учитываться качество строительства. Развитие и внедрение современных технологий строительства, новых качественных материалов стало возможно достигать более высокого уровня комфорта и удобства. Покупатели стали пересматривать понятие элитарности района, оценивая еще один существенный признак - качество построенных домов.
Постепенно, в сочетании с неравноценностью территорий в рамках административных делений, это определило отход от такой практики, когда привлекательным считалось любое место в историческом центре города или по западному направлению. Любое направление в столице представляет собой сочетание неоднородных по плотности и качеству застройки, социальному окружение и инфраструктуре зон. Не все районы центра столицы можно назвать элитными. К этой категории относятся лишь небольшие островки-оазисы, в которых гармонично сочетаются неповторимый архитектурный облик местности, тихие зеленые зоны и высокий уровень комфорта жилых домов.
Сегодня престижность района во многом определяется следующими факторами:
расположение района относительно центра города (внутри Садового кольца и по направлениям - за его пределами);
историческая и архитектурная ценность сооружений, их внешняя привлекательность и степень физического износа;
наличие необходимой инфраструктуры в районе;
количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения;
низкая концентрация населения, благоприятный социальный состав жителей;
благоприятная экологическая обстановка (отсутствие вредных производств, загазованности, радиационного фона, шума);
низкий уровень криминогенности;
отсутствие в районе объектов, соседство с которыми может вызвать психологический дискомфорт (тюрьмы, психиатрические и инфекционные больницы, диспансеры);
наличие рекреационных зон (парки, скверы, детские площадки);
удобство транспортного сообщения.
Полнота соответствия характеристики района перечисленным параметрам позволяет судить о степени его престижности.
Районы
Жилые дома, относящиеся к сегменту бизнес-класса, в 2004 году строились практически во всех административных округах Москвы. Максимальное количество таких объектов сосредоточено в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северном округах. По причине дороговизны земли в центре столицы домов бизнес-класса там построено немного. Самые интересные проекты, реализуемые в 2004 году, это дома на ул. Александра Невского, вл. 27-32 (ПИК); в Леонтьевском пер., вл. 11-13 (ДИПС); на проспекте Мира, вл. 83 ("Крост"); на 3-й Красногвардейской ул., вл. 3 ("Декра"), и на ул. Б. Декабрьской, вл. 1, к. 8 (Главмосстрой).
Западный административный округ занимает в столице первое место по количеству возводимых домов бизнес-класса. В уходящем году завершается реализация более десяти новостроек. Самый крупный микрорайон, полностью состоящий из домов бизнес-класса, носит название "Шуваловский" и находится на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов ("Интеко"). На ул. Крылатской, вл. 45, к. 1-6, работает Главмосстрой; на ул. Крылатские холмы, вл. 33 и 33а, - ПИК. В Кунцеве на ул. Гришина, вл. 23, стр. 9, строительство 22-этажного дома заканчивает "Юниформстрой". Эта компания возводит также несколько монолитно-кирпичных домов на ул. Кутузова, вл. 7, 9, 11. На Ленинском проспекте, вл. 94-1, ведет застройку компания "Квартал".
На территории Северного административного округа дома бизнес-класса находятся по нескольким адресам. Жилой комплекс высотой 30 этажей в Астрадамском проезде, вл. 4, - объект компании "Капитал груп". Дома переменной этажности по адресам: Петровско-Разумовская аллея, вл. 8-10, и Карамышевская наб., вл. 66, - возводит ДИПС. Жилое здание на ул. Мишина, вл. 26, достраивает Главмосстрой, а в Чапаевском пер., вл. 3, работает "ДОН-Строй". Самый крупный микрорайон на Хорошевском шоссе, вл. 38, мкр. 58г, полностью состоящий из домов бизнес-класса - "Гранд-Паркъ", - возводит компания "Интеко". Первые пять корпусов сданы госкомиссии.
В ЮЗАО дома бизнес-класса сосредоточены в Новых Черемушках, где на Профсоюзной, вл. 39/25, строительство 26-этажного дома ведет компания "Крост"; на ул. Новочеремушкинской, вл. 60, - "Альянс-Сити"; на ул. Кржижановского, вл. 23, к. 3, - Мосинжстрой.
На территории остальных столичных округов объектов бизнес-класса мало. В ВАО подобные дома находятся только в районах Сокольники и Преображенское. К примеру, дом высотой 30 этажей возводит "ДОН-Строй" (ул. Руcаковская, вл. 37-39), на ул. Черкизовской, вл. 22, монолитно-кирпичный дом строит компания "Комстрин", а на ул. Суворовской, вл. 10-12, - "Юниформстрой".
В ЮАО дома бизнес-класса появились на ул. Восточной, вл. 9 ("СХолдинг"), а также на Шаболовке, вл. 10 и 21 ("Капитал груп").
На территории СЗАО в районе Строгино возводит здания бизнес-класса компания "Крост", а в Щукине на ул. Расплетина, вл. 22, Генерала Карбышева, вл. 16-18, и Маршала Бирюзова, вл. 33, к. 1 и 2, - компания "ДОН-Строй".
Объемы
Согласно информации девелоперских компаний в этом году будет завершено строительство около 75 домов бизнес класса общей площадью порядка 500 тыс. кв. м.
События
23 апреля 2004 г. Академия архитектуры и строительных наук признала лучшим проектом 2003 г. жилой комплекс бизнес-класса "Велтон Парк" - проект реконструкции 75 квартала Хорошово-Мневники.
29 апреля. 2004 г. Стало известно о планах по строительству на Щелковском шоссе высотного многофункционального здания в рамках программы "Новое кольцо Москвы".
13 июля 2004 г. Общественный совет при мэре Москвы одобрил концепцию застройки северной части Ходынского поля. Планируется строительство жилого комплекса бизнес-класса, состоящего из четырех башен высотой от 24 до 28 этажей с техэтажной стилобатной частью.
20 июля 2004 г. Компания "МИАН - Девелопмент" стала генеральным инвестором нового жилого комплекса бизнес-класса на ул. Островитянова вл.6. (Объем жилой площади 16 000 кв.м., из которых 14 000 кв.м. жилья и 126 м/м в подземном паркинге. Комплекс планируется сдать Госкомиссии в 1 квартале 2006 г. На "нулевом" цикле цена 1 кв.м. - от 1600$.).
18 августа 2004 г. Компания "МИАН - Девелопмент" стала генеральным инвестором жилого комплекса бизнес -класса на ул. Пырьева вл.2 (Объем инвестиций в строительство составит $28 млн., жилая площадь комплекса - 14 800 кв.м Трех уровневая подземная стоянка на более чем 100 м/м. Комплекс планируется сдать в эксплуатацию в 4 квартале 2005 г.)
24 сентября 2004 г. Госкомиссия приняла пять первых корпусов нового фешенебельно района "Гранд Парк".
27 сентября 2004 г. Компания "Авгур Эстейт" объявила о сдачи в эксплуатацию жилого комплекс бизнес-класса "Камелот - 2" (состоит из 5-ти секций от 11 до 19 этажей, жилая площадь - 24 500 кв.м. Подземный паркинг на 220 м/м.).
1 октября 2004 г. Компания "Пересвет - Инвест" начала продажу квартир в двух новых корпусах жилого комплекса "Каскад". (Комплекс расположен на берегу реки Яузы, в 200 м от Лефортовского парка. Общая площадь комплекса составит 144 000 кв.м., 78 000 из которых отводится под квартиры свободной планировки от 50 до 160 кв.м., а так же квартиры-студии площадью 30 кв.м. На верхних этажах пентхаусы. Площадь одноуровневых пентхаусов - 180-200 кв.м.и 250-260 кв.м.Срок завершения строительства - 2007 год).
10 ноября 2004 г. ПИФ "Строительные инвестиции" проинвестировал в строительство 5-го корпуса жилого квартала "Шуваловский" $37 млн. Сделка совершена со строительной компанией "ИНТЕКО".
22 ноября 2004 г. Компания MIRAX GROUP провела заливку первого кубометра бетона "Дома на Таганке", который строится на ул. Талалихина (жилой дом общей площадью 27 000 м2. Дом состоит из 4-х самостоятельных разновысоких секций (16-14-12 этажей) и включает в себя 1-4- комнатные квартиры общей площадью 51-163,5 м2).
30 ноября 2004 г. Завершились переговоры корейской корпорации LG International Corp. и компании "Новое кольцо Москвы" об участии Корейской стороны в реализации программы строительства высоток в Москве.
3 декабря 2004 г. Компания "Сити XXI век" открыла продажи квартир в жилом комплексе "Янтарный город", расположенный в Строгино.
27 декабря. 2004 г. Компания "Пересвет - Инвест" открыла продажи квартир в корпусе N3 жилого комплекса "Каскад".
18 января 2005 г. Компания "МИАН - Девеллопмент" стала соинвестором строительства пятого корпуса в жилом квартале "Шуваловский".
25 января 2004 г. По инициативе ЗАО "МИАН - Девеллопмент" одна из улиц в в жилом квартале "Шуваловский" переименована в улицу Ивана Шувалова - основателя МГУ.
Основные застройщики
Застройщики домов бизнес-класса
ДОН Строй. Компания "ДОН-Строй" начала свою деятельность в 1994 году. За время работы компанией возведено и находятся на разных стадиях строительства более 30 жилых комплексов в пяти округах столицы. Среди них 10 муниципальных жилых домов, шесть из которых построены по индивидуальным проектам. В области коммерческой недвижимости реализуются 7 торгово-развлекательных и офисных центров.
Интеко. Один из самых крупных московских застройщиков. В настоящее время ведет строительство двух крупнейших жилых комплексов бизнес-класса - района "Шуваловский", на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов и комплекса Гранд Парк, на Хорошевском шоссе.
Миракс Групп (Строймонтаж). Корпорация "MIRAX GROUP", созданная в августе 2004 г., объединяет компании "Строймонтаж", "Mirax -Сити", "Mirax -Сервис" "МираксФарма" и "Mirax - Software ". Ядром корпорации является ЗАО "Строймонтаж", один из крупнейших застройщиков и девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга.
Капитал Групп. Холдинг "Капитал Груп" работает в России с 1991 года. В его структуру входят дочерние российские предприятия - "Капитал Груп", "Капитал Груп Маркетинг", "Капитал Эксплуатация", "Капитал Груп Дизайн". С 1993 года приоритетное направление деятельности - недвижимость. В сфере - возведение элитных офисов, крупных жилых комплексов и торговых центров. Компания за время своего существования построила и ведет строительство 42 объектов общей площадью более 1 800 000 квадратных метров. Многие из них имеют награды Российской Академии архитектуры и строительных наук и Московского правительства. В основе успешной деятельности компании "Капитал Груп" лежит целый ряд преимуществ: компания имеет резервы и возможности для инвестирования всех своих проектов, богатый опыт работы с учетом новейших строительных технологий, обладает знанием и опытом внедрения разнообразных архитектурных стилей. Большое значение имеет полный контроль над процессом строительства - от разработки проектов до эксплуатации построенного здания. Эти преимущества в сочетании с продуманной ценовой политикой делают недвижимость, созданную "Капитал Груп", одним из самых ликвидных предложений на рынке.
Концерн Крост. Созданный 15 лет назад, концерн сейчас является одним из самых весомых игроков на строительном рынке Москвы, осуществляющим полный цикл девелопмента: от выбора проекта, подбора земельного участка и строительства объекта до реализации площадей с помощью собственных риэлтерского управления и управления коммерческой недвижимости. "Крост" сегодня - мощная холдинговая структура, в состав которой входят несколько строительных управлений, заводы по производству высокотехнологичных строительных материалов в Москве и Подмосковье, а также развивающаяся сеть веллнес-клубов и оздоровительных центров.
Прогноз
С начала 2005 года рынок (как первичный, так и вторичный) выровняется, поскольку компании уже сейчас корректируют планы реализации, закладывая более низкие темпы продаж. С весны 2005 года цены вновь продолжат рост при сохранении стабильной макроэкономической ситуации. Положительную роль здесь должны сыграть:
• последствия банковского кризиса, добавляющие потенциальных клиентов для приобретения недвижимости (краткосрочная тенденция, которая окажет влияние на рынок в 2004-2005 годах);
• развитие ипотечного кредитования, также стимулирующее платежеспособный спрос на рынке (долгосрочная тенденция, положительное влияние которой рынок будет ощущать десятилетия);
• недостаточный прирост объемов строительства жилья, провоцирующий состояние постоянного дефицита предложения (также долгосрочная тенденция, поскольку наращивание объемов строительства сопряжено с отраслевыми и межотраслевыми
барьерами ? по нашей оценке, существенное (в два раза) увеличение объемов строительства физически возможно не ранее, чем через три-пять лет).
Конкретно для рассматриваемого нами сегмента жилья мы видим следующие перспективы развития:
• продолжение увеличения доли строительства жилья в сегменте бизнес-класса в 2005-2007 годах;
• качественное изменение характеристик жилья бизнес-класса к 2008 году под давлением, с одной стороны, растущих требований покупателей к качеству строительства и инженерного обеспечения, с другой ? увеличивающегося объема предложения; такое изменение приведет к тому, что часть жилья, входящая сейчас в состав бизнес-класса (построенного, строящегося и проектируемого), будет вытеснена в экономкласс, и это позволит сохранить на рынке паритет между спросом и предложением в рассматриваемом сегменте;
• положительная динамика экономической ситуации в стране будет способствовать росту населения Москвы и благосостояния, что увеличит спрос, в том числе на жилье бизнес-класса;
• рост автопарка, усугубляющий транспортные проблемы города, приведет к повышению спроса на квартиры в кварталах с удобным транспортным сообщением;
• рост числа высококлассных офисных и торговых помещений на фоне благоприятной экономической ситуации приведет к увеличению числа занятых в Центральном административном округе (ЦАО) и окружающих районах, что увеличит спрос на жилье в районах с автомобильной доступностью места работы в 15-20 минут, в том числе в рассматриваемом нами сегменте жилья бизнес-класса;
• ограниченное число площадок под застройку в ЦАО и окружающих районах будет способствовать росту дефицита предложения жилья в данных районах на фоне описанного выше роста спроса.
Компания "Конкордия-ЭССЕТ Менеджмент"
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
