База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Двухкомнатные квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке пользуются почти такой же популярностью, как и однокомнатные. Темпы роста их стоимости, по данным ИС ScanRealty, в марте составили в среднем 8,3 % (против 9,8 для однушек), причем для наиболее ликвидных объектов показатели зашкаливали за 10 и даже 15 %.
Найти подходящий вариант на рынке не так просто, даже если покупатель не особенно ограничен в средствах. С лету уходят и 45-метровые двушки в старых панельных домах, и просторные, от 70 кв. м, квартиры в монолите. Правда, в отличие от однокомнатных, которые часто являются единственным шансом приобрести хоть какое‑нибудь жилье, у двухкомнатных квартир — свой покупатель.
Итак, что и по какой цене предлагает рынок потенциальному покупателю двухкомнатной квартиры в Москве? И каков он, этот покупатель?
Хроника семьи Икс
Те, кто выбирает квартиру в домах экономкласса, особенно его низшего ценового сегмента, не очень требовательны и капризны. Как правило, это семьи, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, точнее говоря, в дополнительных квадратных метрах. В условиях, когда квартиры дорожают с угрожающей скоростью, каждая неделя промедления пробивает в их бюджете брешь, которую нелегко залатать.
Самый частый покупатель двухкомнатных квартир — небольшие семьи из трех-четырех человек. В них, как правило, один или два подросших ребенка, которым уже необходимо личное пространство в доме. По той же причине двушка нужна молодым семьям, живущим вместе с родителями. Чтобы получить желаемое, придется в зависимости от исходных обстоятельств либо купить новое жилье, либо поменять однушку на двушку с доплатой, либо разменять одну квартиру большей площади на две меньшей.
Своих средств у таких семей немного. Это деньги, которые удалось скопить или занять у друзей. Но чаще всего — это выручка от продажи старой жилплощади. Вариантов решения проблемы несколько: наскрести на первоначальный взнос и воспользоваться ипотекой, если, конечно, банк сочтет вас надежным заемщиком, или стать обладателем жилья по правительственной программе. Правда, на бесплатное жилье могут рассчитывать даже не все категории льготников, остальным придется доплачивать, то есть их ждет та же ипотека.
Другая категория покупателей — средний класс, который в состоянии сменить панельное жилье на более качественное — монолитное. Здесь в расчет принимают совсем другие параметры — не столько размеры дополнительной площади и сумму, которую за нее придется выложить, сколько местоположение дома, инфраструктуру и характеристики самой квартиры.
Наконец, довольно большое количество квартир приобретают с инвестиционными целями. Как считают специалисты ScanRealty, доходность инвестиционных двушек, особенно если до перепродажи сдавать ее в аренду, в три-четыре раза выше доходности по банковским депозитам.
Дорогая моя столица…
Первичное и вторичное жилье экономкласса представлено на рынке квартирами преимущественно в панельных домах. Правда, этот эконом-класс уже далеко не экономичный — средняя стоимость панельной двушки в зависимости от местоположения, метража и состояния колеблется от 120 до 180 тыс. долл., и эта цифра стремительно растет. Наиболее популярные среди покупателей панельные и кирпичные хрущевки прибавили за месяц в цене на 12–15 %, а квартиры улучшенной планировки в современных панельных домах — 7,3 %.
Самой массовой (40–45 % от всех панельных новостроек) сегодня является продукция ДСК-1 — серия П-44Т. Двухкомнатные квартиры здесь имеют площадь 52 и 60 кв. м, кухни — 8,3 и 13 кв. м соответственно. Тенденция последних лет к увеличению площадей квартир (причем по большей части за счет нежилых помещений: кухонь, холлов, коридоров, санузлов, кладовок и балконов) проявляется в отношении всех категорий домов — и монолитных, и панельных. Делается это из соображений коммерческой выгоды для застройщика, а также из желания выводить на рынок более комфорт-ное и удобное жилье, отвечающее возросшим требованиям покупателей. Однако им увеличение общей площади квартиры далеко не всегда на руку, даже если оно обещает больший комфорт для проживания. Особенно это касается жилья низшей ценовой категории, где стоимость квартиры, которая, как известно, зависит от ее площади, является решающим фактором. Покупателям часто нужны просто две комнаты, и чем дешевле, тем лучше.
На вторичном рынке лидирует также серия П-44 и ее модификации. В типовых двухкомнатных квартирах линейной планировки площадью 50,2 кв. м и нескольких больших «распашонках» (57,8 кв. м) — две изолированные комнаты и немаленькая кухня (8,4 и 10 кв. м соответственно). Средняя цена такой квартиры — 140–160 тыс. долл.
Строят в Москве и другие современные типовые дома. Например, любимая серия компании СУ-155 — И-155 — допускает большое количество вариаций этажности, внешнего облика фасада и планировки квартир. Площадь двухкомнатных квартир в таких домах — 50–75 кв. м, а кухни — 10–12 кв. м. Группа компаний ПИК (в состав которой входят, в том числе, ДСК-2 и ДСК-3) возводит дома серии КОПЭ-М, представляющие собой удачный образец типового строительства.
Верхняя ценовая категория экономкласса может быть представлена и типовыми монолитными домами, хотя инвесторы их не любят. Стоимость квадратного метра в них (в среднем 3112 долл.) ниже, чем в домах, построенных по индивидуальному проекту, а сроки возведения такие же.
Поскольку кирпично-монолитные дома бизнес-класса строят по индивидуальным проектам, параметры квартир в них могут существенно различаться. В любом случае двухкомнатная квартира не будет меньше 75 кв. м, а свободная планировка позволит сделать кухню желаемого размера или вообще объединить ее с комнатой. При этом соотношение жилой и нежилой площади гораздо лучше сбалансировано, чем в однокомнатных квартирах в таких домах, где на 60 кв. м общей площади приходится слишком много нефункциональной нежилой.
Наибольшим спросом на рынке пользуются именно двух- и трехкомнатные квартиры. Их покупают люди, имеющие хороший стабильный доход, для постоянного проживания или сдачи в аренду. Такую недвижимость приобретают не на последние деньги, и если речь идет об улучшении жилищных условий, то это касается именно качественных перемен, а не выделения отдельной комнаты молодой семье или престарелой бабушке. Поэтому двушки, включая большие (площадью 100–120 кв. м), в сегменте бизнес-класса популярнее однушек. Стоимость квадратного метра в таких домах — от 4 до 6 тыс. долл. (средняя цена по Москве — 4945 долл.).
Это непонятное слово «ипотека»
Как все непривычное и новое, ипотека пугает столичных жителей, подавляющее большинство которых лишь что‑то слышали о ней как о способе приобрести квартиру. Специалисты ИС ScanRealty провели небольшой опрос, в ходе которого выяснилось, что из 100 москвичей, чьи доходы позволяют им воспользоваться ипотекой, лишь 12 % готовы это сделать. Разобраться во всем многообразии ипотечных продуктов неспециалисту, разумеется, тяжело, но прибегать к услугам ипотечного брокера, точнее оплачивать их (до 6 % от суммы выданного кредита), психологически готовы не все. Многие потенциальные заемщики часто просто недостаточно информированы о требованиях банков. А некоторые из них, умножив проценты годовых на 10–20 лет и прибавив к ним стоимость самой квартиры, приходят, мягко говоря, в недоумение от размеров переплаты и тоже отказываются от ипотеки.
Есть и еще одна проблема. Из‑за дороговизны столичных квадратных метров многие семьи рады были бы променять Москву на ближнее Подмосковье, но вторичное жилье там по качеству существенно уступает первичному, а новостройки банки кредитуют неохотно. Справедливости ради надо отметить, что сегодня ипотека многим действительно не по карману. Первоначальный взнос для приобретения плохонькой панельной двушки в конце апреля составлял 25–50 тыс. долл. Молодая семья с доходом около 1000 долл. на человека в месяц большой кредит не получит — максимум 40–50 тыс. долл. А если встает вопрос о покупке двухкомнатной квартиры, минимальная стоимость которой 130 тыс. долл., то доплачивать придется неподъемную сумму в 70–80 тыс. долл. Так что если собственных средств (например, от продажи старой квартиры) не хватит, то о новоселье придется забыть.
Стать участником столичной программы «Молодой семье — доступное жилье» тоже не так просто. К тому моменту, когда супруги начинают зарабатывать достаточно, чтобы потянуть хотя бы льготную пятипроцентную ставку, продолжительность их брака часто превышает определенные три года. Это ограничение снимается в случае рождения ребенка, но заводить детей при нестабильном финансовом положении решаются далеко не все. Если потенциальный заемщик, наоборот, в возрасте, то с получением кредита на длительный срок тоже могут возникнуть трудности, особенно если до пенсии осталось меньше десяти лет.
Тем не менее ипотека набирает обороты. И заемщики, и банки делают шаги навстречу друг другу. Москвичи начинают больше зарабатывать, а банки — снижать процентные ставки и размер первоначального взноса, предлагать льготные условия кредита. За прошедший год ставки снизились на 1–3 % и составляют сейчас в среднем 13–14 % в рублях и 10–12 % в валюте. Некоторые мелкие банки привлекают клиентов еще более низкими, до 10 %, ставками, правда, и максимальный срок кредита в таких банках, как правило, меньше.
Получив кредит, заемщик сталкивается с другой трудностью: необходимо за определенный срок, как правило, это три месяца, найти подходящий объект. Сделать это также непросто. Следует отметить, что потенциальным покупателям двухкомнатных квартир все же повезло несколько больше, чем тем, кто подыскивает себе однушку. Доля двухкомнатных квартир на первичном рынке, по данным ИС ScanRealty, составляла в конце марта 25,1 % от общего количества предложений, в то время как однокомнатных — 13,2 %. На вторичном рынке соотношение чуть лучше — 31,5 % и 20,9 % соответственно.
Альтернатива бывает разная
В связи со стремительным ростом цен на вторичное жилье практически перестали заключать альтернативные сделки. Сложившаяся ситуация существенно осложняет работу риелторов, ведь раньше более 50 % всех сделок были альтернативными. В буквальном смысле ежедневное повышение цен на квартиры приводит к постоянному срыву договоров — тщательно выстроенные комбинации рассыпаются, как карточные домики.
К счастью, банки предлагают решение этой проблемы — альтернативные сделки с привлечением кредитных средств. Приобретаемая или старая жилплощадь остается в залоге у банка, с которым заемщик постепенно расплачивается. От обычной покупки квартиры по ипотеке эта схема отличается тем, что здесь жилье одновременно продается и покупается. Таким образом, удается увязать вместе две сделки, не теряя при этом времени и денег.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
