База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Внешторгбанк - банк государственный, банк с солидной репутацией, банк с массой филиалов по всему миру, банк, без особого труда открывший кредитную линию почти в миллиард долларов для инфраструктурного проекта по строительству трубопровода (проект «Север»). Одним словом, крупногабаритный банк, тяжеловес. Разве могут не вызвать вопросов коммерческие "игры" государственного банка на рынке недвижимости в традиционном восприятии населением этого понятия? Тем более сегодня. Тем более на рынке жилья.
Между тем первую операцию на рынке недвижимости Внештогбанк начал с участия в жилищном проекте, который на сегодня даже еще не успел завершиться. Тем не менее, кредитный портфель банка, охотно ссужающего сотни миллионы долларов московским (и не только) застройщикам, растет как на дрожжах. О кредитовании столь специфичных корпоративных заемщиков, какими являются современные отечественные девелоперы, в интервью порталу RealEstate.ru рассказал вице-президент Внешторгбанка Павел Косов.
Павел Николаевич, как давно Внешторгбанк всерьез решил играть на рынке недвижимости?
На самом деле достаточно недавно. Первая сделка прошла примерно два года назад, мы участвовали в финансировании приобретения участка земли для строительства жилого комплекса «Кутузовская ривьера».
Какими принципами вы руководствуетесь при отборе кредитных заявок?
При рассмотрении кредитных заявок мы руководствуемся, прежде всего, такими параметрами как возвратность и доходность финансовых средств. Но тут я Америки не открываю… Думаю, те же критерии применяют все мои коллеги, финансирующие проекты на рынке недвижимости. Обычно претендент на кредит получает ответ не позже чем через месяц, максимум - два. В течение этого времени над пакетом документов, сопровождающих саму заявку (в него входят исходно-разрешительная и проектно-сметная документация), работают высококвалифицированные профессионалы юристы, финансисты, строители. Они оценивают экономику проекта и делают свой маркетинговый анализ проекта. Если на этом предварительном этапе финансово-экономические показатели проекта укладывается в нормативы, принятые в банке, то соответствующие документы отправляются в рассылку экспертным подразделениям банка. Затем управление анализа оценивает региональные, отраслевые и проектные риски, характерные для конкретного проекта и региона. И уже на основе заключения этого управления кредитный комитет банка принимает решение.
На каких финансовых условиях выдаете кредиты?
Кредиты выдаем по ставке от 10% и выше. Однако, надо понимать: то или иное решение все-таки очень индивидуально, поскольку зависит от качества самого проекта и массы других условий. Просто я хотел бы обратить внимание на то, что стоимость денег в России на сегодняшний день одинакова, будь то собственные деньги банка, или деньги, привлеченные банком на западном рынке по кредитной ставке Libor+4% или + 5%.... Для заемщика источник не играет кардинальной роли. Дешевле 10% занять на банковском рынке, если и возможно, то крайне сложно. Если говорить о таком важном для заемщиков параметре как срок погашения кредитов, то долгосрочный кредит - скажем, десятилетний - сейчас привлечь очень сложно.
Чем продиктован интерес подразделения Банка к тому или иному проекту в процессе создания недвижимости?
Доходностью этого сектора экономики. По нашим оценкам, в среднем коммерческий проект на рынке недвижимости приносит инвестору порядка 15% от вложенных средств. Сейчас у нас в банке в стадии проработки кредиты примерно на 1 млн. квадратных метров будущей недвижимости, в том числе по 400 тыс. квадратных метров относится к жилью и к коммерческой недвижимости, а остальная сумма предназначена для реализации проектов в секторе загородной недвижимости. Пропорция объемов не носит обязательного характера и может изменяться в зависимости от рыночной конъюнктуры, от спроса населения и соответственно от активности девелоперов, ориентирующихся на спрос. Этот задел дает основания быть уверенным, что в этом году кредитный портфель банка будет увеличен в полтора раза.
А каков объем и структура кредитного портфеля Внешторгбанка на сегодня?
На сегодня объем кредитного портфеля банка в области недвижимости составляет 1,5 миллиарда долларов. Около половины от этого объема вложено в проекты в сфере жилья, другая половина – в коммерческие проекты на рынке недвижимости, а внутри коммерческого сектора рынка примерно 70% финансируемых проектов расположены в регионах.
Это означает, что наиболее интересна сегодня именно коммерческая недвижимость или вы хотите подчеркнуть, что намерены активнее вкладывать средства в региональные проекты, к какому бы сегменту рынка ни относился будущий объект строительства?
Скорее, второе. Я хотел бы подчеркнуть именно региональный аспект усиления нашего присутствия на рынке недвижимости России. Что же касается жилья или не жилья, то в начале этого года, безусловно, коммерческая недвижимость стала наиболее привлекательной. И в частности, поэтому большая доля нашего кредитного портфеля сейчас состоит из средств, выданных для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. Доля жилья в нашем портфеле в 2005 году не превышала 35%, хотя в этом году мы и планируем довести ее до 45–50%. Но все же в обозримой перспективе угаданная нами тенденция большей привлекательности сектора коммерческой недвижимости сохранится. Я это утверждаю еще и потому, что рынок жилья сейчас фактически находится в процессе реструктуризации, благодаря закону об инвестировании средств дольщиков, известный 214-ый федеральный закон.
Каково ваше отношение к действующей редакции закона №214-ФЗ?
Идея, заложенная в закон в принципе хорошая. Закон правильный, нужный. Без этого закона развитие рынка недвижимости и строительства было бы неправильным. Закон призван уравновесить риски, привести их в соответствие с определенными требованиями и правилами, по которым должны работать на рынке застройщики и банки. Но в действующей редакции есть недоработки. У банков в первую очередь вызывала сомнения солидарная ответственность кредиторов при возможном дефолте заемщика-застройщика. И то, что в первом чтении новой редакции закона депутаты проголосовали за отмену солидарной ответственности, для нас является большим плюсом - нам проще будет работать. Хотя, даже если и не будет никаких изменений, мы вынуждены будем подстраиваться под этот закон, потому что, повторюсь, закон нужен.
Дольщик, конечно, имеет право на профессиональную информацию касательно вкладываемых личных денежных средств. Но мне, например, известен только один случай, когда застройщик работает в строгом соответствии с 214-ым законом. По крайней мере, только компанией «Система Галс» зарегистрирован инвестиционный контракт после вступления год назад закона в силу. Остальные же успешно заменили инвестиционные договора с физлицами вексельной схемой.
Какое впечатление вы составили о федеральной программе «Жилище»?
Программа-то хорошая, цели благие продекларированы. Положительную реакцию вызывает, пожалуй, только идея более справедливого распределения государственных субсидий гражданам. И еще запланированный бурный рост ипотечного кредитования, которое позволить наполнить оборотными средствами жилищные проекты. Но, по сути, очевидно, что удвоить объем строительства жилья в России, доведя его до ежегодных 80 млн. кв. метров, задача невыполнимая при современном положении промышленности стройматериалов, существующей нормативно-правовой базе, которая не позволяет наладить уверенное и выгодное для застройщиков финансирование проектов. Мне кажется, что большой проблемой при реализации ФЦП «Жилище» станет модернизация основных производственных фондов коммунального хозяйства. Это потребует больших средств, а четкого концессионного механизма, или как его еще называют механизма частно-государственного партнерства, нет. Нет ясности с инженерной подготовленностью участков. Я имею в виду новые участки под застройку, которые еще предстоит превратить в товар для аукционов. Но при той ситуации, которая сложилась в сфере распределения участков под застройку, мощного рывка в жилищном строительстве ждать не приходится. Тем не менее, мы намерены активно участвовать в реализации федеральной целевой программы «Жилище».
Потому что вы фактически госбанк? Имеется в виду, что вас могут сверху «попросить» этим заняться или в сфере строительства жилья можно заработать на любом объекте?
Хоть мы и являемся госбанком, при принятии того или иного решения мы всегда исходим из принципа экономической целесообразности. Если взять, например, Красноярск, то там, как мы считаем, есть живой рынок. Живой не потому, что там низкие цены на жилье, а потому что активность поддерживается доступной и при этом рыночной ипотекой.
А каких образцовых заемщиков из числа компаний-застройщиков вы бы назвали?
У нас в банке есть внутренняя классификация клиентов по статусу. В группу первоклассных заемщиков с пониженным уровнем риска формально не подходит ни один застройщик. Но это внутренние стандарты работы с клиентами, не думаю, что они интересны широкому кругу читателей. Среди наших лучших клиентов из среды застройщиков я бы назвал «Дон Строй», которой конце прошлого года была выделена кредитная линия почти на $300 млн., компании «Миракс групп», в проекте которой, строительство башни «Федерация» наш банк участвует и как кредитор, и как покупатель офисных площадей, также компании ДСК-1, СУ-155, ПИК-холдинг, «ИНТЕКО» - словом все основные застройщики, чьи имена на слуху. Они имеют хорошую репутацию.
Тем не менее, недавно вы заявили в прессе об общем низком уровне профессионализма девелоперов, отсутствии стандартов качества и технологий для распространения передового опыта…
Не отказываюсь от этих слов. Думаю, что я далеко не одинок в этом убеждении, и, полагаю, что это убеждение отражает реальную картину. Но развитие, продвижение к цивилизованным стандартам ведения бизнеса в России идет хорошим темпом.
Каким критериям, на ваш взгляд, должен отвечать потенциальный заемщик? В каких ситуациях Внешторгбанк кредитовать не будет?
Во-первых, запрос кредита автоматически означает, что заемщик четко представляет себе все нюансы осуществления проекта, включая роли и ответственность всех принимающих в проекте участие игроков, уже не говоря о собственной ответственности. А во-вторых, у претендента на кредит должно быть собственных средств не менее 30% от стоимости проекта. Для нас важны четкость концепции проекта и ясность модели расчета экономики и рисков. Мы готовы работать с любыми заинтересованными лицами, лишь бы наши заемщики под выделяемую нами ссуду не создавали собственных финансовых резервов. Потенциальные заемщики должны иметь стабильное или хорошее финансовое состояние.
Каким объемом самой недвижимости в Москве, или какими объектами владеет Внешторгбанк?
В собственности у Внешторгбанка здание на Лесной улице (12 тыс.кв.м), и здание на Воронцовской улице (25 тыс. кв.м). Однако эффективность использования площадей по этим адресам невысока – ведь объекты не были изначально предназначены для офисного использования. Это реконструированные и переоборудованные помещения, где довольно велика доля неиспользуемой пощади, например, на Лесной используется всего 4 тыс. кв.м, а на Воронцовской – 18 тыс. кв.м. Два других офисных здания, в Хлебном переулке и в районе Новослободской банк арендует.
Очевидно, все структуры Внешторгбанка в перспективе переселятся в башню «Федерация». Что будет с перечисленными объектами, в которых сейчас размещаются ваши подразделения?
Пока не определились окончательно. Скорее всего, будем их реализовывать, хотя возможно часть собственных площадей сдадим в аренду.
Беседовал Роберт Эффе
Биографические данные Косова П.Н.
Родился в 1976 году в Москве. Окончил Финансовую академию при Правительстве РФ по специальности «Мировая экономика». С 1995 года работал на «Национальном резервном банке», с 1997 года – во «Внешэкономбанке СССР». Во «Внешторгбанк» пришел в 2002 году на должность заместителя начальника казначейства.
СПРАВКА о банке
Внешторгбанк является крупнейшим коммерческим банком страны по размеру уставного капитала (52,1 млрд. руб.). Главным акционером Внешторгбанка с долей в 99,9% является Правительство РФ. Среди других его акционеров - ООО "Газэкспорт", Сбербанк РФ, ЗАО "Энергомашэкспорт", ОАО "Ингосстрах", Торгово-промышленная палата РФ.
По данным публикуемой отчетности по состоянию на 1 октября 2005 года размер собственных средств ОАО Внешторгбанк составил 71,2 млрд. руб., величина активов - 508 млрд. руб.
Внешторгбанк - один из ведущих кредиторов российской экономики. Кредитные вложения Внешторгбанка в нефинансовый сектор на 1 октября 2005 года составили 283 млрд. рублей. Наибольший удельный вес занимают кредитные вложения в предприятия топливно-энергетического комплекса, машиностроения и торговли, в том числе внешней.
Сеть подразделений Внешторгбанка включает свыше 200 офисов по обслуживанию клиентов.
Сеть дочерних банков Внешторгбанка в странах Западной Европы и СНГ включает кредитные учреждения в Лондоне, Париже, Цюрихе, Франкфурте на Майне, Вене, Люксембурге, Лимассоле (Кипр), Киеве, Тбилиси и Ереване, а также представительства в Милане, Пекине, Дели и Минске.
Внешторгбанк имеет наивысший для российских банков рейтинг международных рейтинговых агентств Moody`s Investors Service, Standard & Poor`s и Fitch. В списке 1000 крупнейших банков мира по капиталу за 2004 год авторитетного журнала The Banker Внешторгбанк занял 185 мест
Вице-президент Внешторгбанка
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
