База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Последние изменения законодательства в сфере недвижимости затронули и процедурную, и финансовую стороны совершения нотариальных действий. Комментирует эти новации Наталия Василевская – кандидат юридических наук, доцент СПбГУ, председатель Методического совета Нотариальной палаты Санкт- Петербурга.
Внесение изменений в Налоговый и Гражданский кодексы, в закон об ипотеке, принятие целого пакета новых нормативных актов привело к тому, что лица, решающие жилищные проблемы, несколько дезориентированы. Их волнует: что изменилось в процедуре нотариального удостоверения, во сколько обойдется теперь то или иное нотариальное действие, требуется ли согласие органов опеки на отчуждение квартир «с детьми», отменено ли нотариальное удостоверение договора о залоге (ипотека)…
– Уважаемая Наталия Петровна! Разъясните, пожалуйста, суть этих изменений – как юрист и как не просто практикующий нотариус, а руководитель структуры, определяющей методику работы коллег.… – Методический совет Нотариальной палаты – это орган, деятельность которого в нашем профессиональном сообществе направлена на унификацию и оптимизацию нотариальной практики. И сейчас нам предстоит серьезная работа по адаптации коллег к новым, еще не вполне устоявшимся условиям. Нотариат в эпоху перемен оказался в непростой роли. Возьмем хотя бы «отмену» нотариального удостоверения договоров ипотеки – это кем-то тиражированное заблуждение. Но в закон об ипотеке внесены изменения, в соответствии с которыми, аналогично договорам купли-продажи недвижимости, момент возникновения отношений сторон привязан не к нотариальному удостоверению, а к государственной регистрации. И закон исключил обязательность нотариальной формы удостоверения договоров ипотеки. Но отнюдь не отменил – эта форма неоднократно упоминается в тексте нормативного документа.
Причиной этой новации послужила, прямо скажем, не совсем обоснованная посылка: якобы обязательные нотариальные расходы тормозят развитие ипотеки – слишком уж они высоки (на тот момент – 1,5% от стоимости договора). И это притом что люди по10– 15% от этой суммы выплачивают годами за предоставление им кредита! Как альтернатива, направленная на достижение той же цели, рассматривалось снижение тарифов по договору ипотеки без отмены обязательности нотариата. В итоге прошли оба предложения. Размеры расходов на нотариат снизились минимум втрое – теперь, в соответствии с изменениями, внесенными в Основы законодательства о нотариате, тариф «на ипотеку» составляет 0,5% от суммы до миллиона рублей и 0,3% – с суммы, его превышающей. По сравнению с иными расходами на кредит эта оплата практически символическая.
В итоге гражданам нет смысла отказываться от нотариального удостоверения ипотеки даже из соображений мелкой экономии. Так что, полагаю, они все равно будут к нам обращаться. Ведь участие нотариуса в договоре практически сводит на нет риск возникновения впоследствии судебного спора по причине того, что стороны якобы не осознавали правовых последствий совершаемых ими действий. Договор ипотеки – очень сложный, обязательно должен иметь юридическое сопровождение, причем именно нотариус способен выступить в качестве независимой стороны, способной симметрично подстраховать интересы участников ипотечных отношений. Тогда никто из них, опять же, не сможет подать иск о введении в заблуждение, действии под давлением и пр.
– Изменились ли расценки на оплату иных нотариальных действий?
– Да, причем существенно. В соответствии с изменениями, внесенными в статью 333 Налогового кодекса и статью 22 Основ законодательства о нотариате, тарифы за удостоверение договоров купли-продажи и дарения снижены до 0,3% (вместо 0,5%) с суммы договора при сделке между супругами и близкими родственниками и до 1% (вместо 1,5–2,5%) – в остальных случаях. Правда, выросли сборы за удостоверение доверенностей. Теперь доверенности на управление и распоряжение имуществом оплачиваются суммой в 500, а прочие – в 200 рублей. И это логично. Ранее оплата доверенности – в размере 42 рублей – чаще даже не покрывала прямых накладных расходов. А ведь это документ, предполагающий установление личности и определение дееспособности доверителя, детальный анализ конкретной ситуации и того, какими именно полномочиями и на какой срок следует наделять доверенное лицо. Он имеет серьезные правовые последствия. Так что произошло встречное движение – попытка уравнивания оплаты нотариальных действий пропорционально трудозатратам специалиста. Но новые законы местами противоречат друг другу. И Нотариальной палате придется много потрудиться, чтобы выработать единую позицию и довести ее до сведения всех нотариусов, – поскольку необходимо исключить разночтения законодательных новаций, привести к общему знаменателю механизм и размеры взимания тарифов.
– А что изменилось в сделках с участием несовершеннолетних?
– Ничего. Это еще одно заблуждение – внесение изменений в Гражданский кодекс (статья 292) затронуло только те случаи, когда отчуждается недвижимость, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети собственников (и то если жилье было родителями ранее приобретено иным способом, нежели через приватизацию). Для сделок с участием несовершеннолетних (то есть тех сделок, где дети являются собственниками), при отчуждении приватизированных родителями квартир, в которых зарегистрированы дети, по-прежнему требуется согласие органов опеки и попечительства. Логика изменения статьи 292 ГК РФ следующая: сделать ипотеку реально работающей, массовой – с тем, чтобы в случае невозврата кредита банк имел возможность истребовать предмет залога с недобросовестного должника, несмотря на наличие в составе его семьи совместно зарегистрированных несовершеннолетних. Ведь почему банки не спешат снижать проценты и делать кредит более доступным для широких слоев населения? Именно семьи с детьми представляют особую группу риска – помещение, где зарегистрированы дети, невозможно было реализовать с торгов. Казалось бы, данное положение страхует банки-кредиторы. Но эффект оказался обратным. С одной стороны, теперь речь идет обо всех сделках по объектам недвижимости, в которых зарегистрированы дети, не являющиеся собственниками. И раз участие органа опеки не требуется, надзор за такими сделками вообще не проводится. Так что можно ожидать следующей волны злоупотреблений, когда дети социально ущербных родителей (хоть те и не лишены родительских прав) останутся на улице – родители продадут жилье, выпишутся с детьми из одного помещения, а в другое «забудут» малышей зарегистрировать. А то и вовсе ничего не приобретут взамен, спустив или «потеряв» денежки. Последствия ясны и предсказуемы…
С другой стороны, банки все равно не застрахованы при выдаче кредита семье с детьми. Поскольку законы пишутся небрежно, у нас не пытаются согласовать их друг с другом. Что в итоге? Статья 37 ГК РФ не изменена всеми этими постулатами. А в соответствии с нею всякий отказ от прав несовершеннолетнего в результате действий его родителей и иных законных представителей должен сопровождаться органами опеки и попечительства. Статья 292 вступила в прямое противоречие со статьей 37 того же ГК РФ и статьей 60 Семейного кодекса.
Так что сегодня нотариат является единственной структурой, хоть как-то пытающейся демпфировать возможные негативные последствия этого противоречия. И мы – именно та инстанция, которая на фоне резких изменений в законе может подстраховать интересы клиентов и прежде всего – покупателя и «неучтенных» органами опеки детей.
– И как это делается?
– Дабы нейтрализовать последствия правовой неразберихи, которая наблюдается со статьей 292 ГК РФ, мы не отказались пока от некоторой старой практики (хотя для регистрации прав такие документы больше не требуются) и создали новую. Продавцы недвижимости, вместе с которыми зарегистрированы их несовершеннолетние дети, пишут у нас обязательство. Это нотариальное действие является, по сути, односторонней сделкой, влекущей за собой определенные правовые последствия. Суть обязательства – перерегистрировать детей по новому адресу пребывания родителей, обеспечив их нормальными условиями проживания. Только так можно рассчитывать, что дети не «потеряются» и в дальнейшем не станут проблемой для нового собственника недвижимости.
Что касается еще одного изменения – произошел поворот содержания пункта 2 той же пресловутой статьи 292 ГК РФ на 180 градусов. Теперь права членов семьи собственника жилого помещения прекращаются с продажей недвижимости. Но что мешает этим лицам заявить о невозможности соблюдения закона в связи с тем, что они не знали об осуществленной сделке или им физически некуда зарегистрироваться и переехать, и доказывать это по суду? Законодательство оставляет им такую возможность. Покупатель окажется втянутым в длительное судебное разбирательство с не всегда предсказуемым результатом. Поэтому мы настоятельно рекомендуем покупателям настаивать на оформлении обязательств от лиц, совместно проживающих с собственником (продавцом недвижимости), о своевременной перерегистрации по другому адресу и освобождении отчуждаемого помещения. Эта мера исключает вероятность подачи упомянутых выше исков. Мы предлагаем использование таких «дисциплинарных» форм работы, подстраховывающих интересы клиентов, всем нотариусам. Но жестко обязать их следовать этой практике мы не можем – новшества в законе придали таким заявлениям статус добровольных, регистрирующие органы их не требуют. Поэтому советую всем покупателям недвижимости учесть возможность оформлении подобного документа и воспользоваться ею, даже если нотариус, к услугам которого они прибегают, не настаивает и даже не предлагает этой меры подстраховки.
– И в чем же причина такой методологической разобщенности ваших коллег? – Это, видимо, следствие общей правовой неразберихи. В рамках Нотариальной палаты мы, я думаю, исправим положение достаточно оперативно. Но беда в том, что изменения, вносимые в законы, не сопровождаются серьезной подготовительной работой. Принято 27 новых законов на «жилищную» тему. Но популистский лозунг о необходимости продвижения ипотеки – не повод для полной реорганизации правового пространства в отдельном секторе отношений граждан с недвижимостью, причем реорганизации практически мало затронувшей остальные их аспекты. Как только попытались внести изменения «на злобу дня», сразу возник перекос и появилась масса противоречий между старыми, но не утратившими силу, и принятыми новыми законами. И эти законодательные метания свидетельствуют об отсутствии общей концепции плавного и гармоничного изменения законодательства. Так что радости от юридического эффекта законодательных новшеств пока никакой. Надеюсь, к мнению специалистов- практиков, в том числе и нотариусов, прислушаются. И со временем появятся дополнения и изменения к новациям в законодательстве, которые все более или менее расставят по местам.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
