База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
По оценкам аналитиков, темпы роста цен на недвижимость в летние месяцы несколько снизились. Но повышение продолжается. О сегодняшней ситуации на рынке вторичного жилья читателям рассказывает директор департамента риелторских услуг корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Викторовна Патлух.
— Лариса Викторовна, как вы считаете, сохранится ли тенденция снижения темпов роста цен в ближайшие месяцы?
— С начала февраля и всю весну мы наблюдали неизменный рост, спровоцированный ажиотажным спросом. Часто продавец поднимал стоимость квартиры перед самой сделкой, создавая для покупателя неприятную ситуацию и заставляя его соглашаться на новые условия, противоречащие предварительному соглашению.
Однако с мая такие случаи перестали быть массовыми. Некоторые люди продолжают поднимать цены, но скорее по инерции, без особой надежды. Все понимают, что рост приостановился, но на всякий случай пробуют играть на повышение — а вдруг получится? Обычно не получается. Покупатели больше не соглашаются на невыгодные условия.
В целом сегодня поведение участников рынка недвижимости достаточно хаотично, люди принимают решения спонтанно.
— Вы предполагали такое развитие событий?
— Да, мы ждали снижения темпов подорожания к лету. Так и произошло.
Пока нельзя сказать, что цены установились — налицо только снижение темпов роста. Тем более не стоит говорить о стагнации рынка.
Некоторые аналитики полагают: если учитывать соотношение рубля и доллара, можно отметить и стабилизацию. Однако рынок все еще мыслит долларами, а при оценке темпов роста нужно ориентироваться на ту валюту, в которой обозначена цена продажи. Сейчас это, как правило, доллар, хотя расчеты в рублях стали производить чаще.
— В 2004 году ожидание банковского кризиса спровоцировало стагнацию рынка продажи жилья, однако падения цен не было. Каковы нынешние ожидания клиентов и профессионалов?
— Все специалисты искренне ждут стабильности — без стагнации, повышений или обвалов. При этом неважно, будет ли это устойчивость в диапазоне высоких цен или низких. Главное — сбалансированность спроса и предложения. Стабильный рынок позволяет проводить самые сложные сделки без каких‑либо авралов и срывов.
К сожалению, постоянства рынка пока нет.
Что касается покупателей и продавцов, то, как всегда, первым хотелось бы повышения цен, вторым — понижения. Но на самом деле покупатели отдают себе отчет, что цены не упадут. А продавцы видят снижение ажиотажа и понимают, что период стремительного роста миновал. Хотя есть некое мечтательное настроение — а вдруг?
— Риелторы вздохнули спокойней?
— Еще нет. Мы видим, что темпы роста снизились, ажиотаж спал. Но остается легкая тревога. Вздохнем спокойно, когда появится уверенность, уйдет излишняя суета, а лояльная ситуация по сделке станет восприниматься не как случайность, а как ожидаемый ход событий.
Это сравнимо с развитием бизнеса. Если компания ровно функционирует три месяца, руководитель только надеется, что вышел на регулярные мощности. А после года устойчивой жизни можно смело заявлять, что риск провала минимизирован, и начинать работать на прибыль. Рынок недвижимости переживает как раз период недоверия и слабой надежды на лучшее.
— Есть ли предел росту цен и можно ли назвать конкретную цифру? Скажем, более пяти тысяч долларов за метр типовая квартира стоить может?
— Пока в нашей стране отсутствует государственное регулирование данного вопроса, говорить о верхнем пределе стоимости жилья в том или ином секторе не имеет смысла. Насколько мне известно, государственное регулирование в законодательных кругах пока не обсуждают.
Так что предела нет. Цены формирует сам рынок, и мы живем по его правилам. А поскольку Москва — не самая дорогая столица мира по стоимости квадратного метра, нам есть куда расти.
— Какие факторы способны спровоцировать стагнацию?
— Например, изменения политической и экономической ситуации в стране, в банковском секторе, в законодательной сфере. Но это в теории. А на практике сегодня, пожалуй, только предстоящая смена власти может вызвать спад динамики процессов, происходящих на рассматриваемом рынке. По сравнению с коммерческой недвижимостью рынок вторичного жилья более инертен, поскольку жилищные условия каждого гражданина, защищенные конституционным правом, от политики зависят не так сильно, как бизнес. Не думаю, что в ближайшее время стоит опасаться стагнации.
— А что может спровоцировать резкое повышение цен?
— Не вижу ни одного фактора.
— Даже развитие ипотеки?
— Виток активного раскручивания ипотеки уже завершен, и дополнительное развитие вряд ли охватит какую‑либо покупательскую группу так полномасштабно, чтобы это повлияло на цены.
Ипотека доступна настолько, насколько платежеспособен потенциальный клиент. Пожалуй, неохваченными остались лишь те, у кого нет накоплений на первоначальный взнос. Но даже если банки снизят его до нуля, ипотека затронет не настолько емкий потребительский сегмент, чтобы рынок пережил бум.
— Какова главная тенденция рынка, наметившаяся в последнее время?
— Замедление роста цен.
— А каким должно быть правильное потребительское поведение в сегодняшней ситуации? Продать или придержать? Купить или подождать снижения цен?
— Эти вопросы относятся больше к спекулятивным сделкам, когда люди хотят приумножить актив в виде денег или недвижимости и смотрят, как и в какое время его оптимальнее вложить.
Я не поддерживаю спекулятивные сделки — они мешают работать, создавая ажиотаж. И для покупателя‑спекулянта сейчас не лучшее время. Может сложиться ситуация «за что купил, за то и продал».
Собственникам, желающим зафиксировать прибыль и вложить деньги с большей выгодой, сегодня следует продавать. Если квартиру приобрели с целью сберечь средства от инфляции, пусть она стоит: рост цен все равно будет, хотя и не такой динамичный.
Получить выгоду от сдачи жилья в аренду сейчас вряд ли реально. Рынок аренды переживает стагнацию, в некоторых секторах можно даже говорить о понижении стоимости. Так что, если собственники — деловые люди, им лучше поискать деньгам более правильное применение.
— В условиях роста цен альтернативные сделки стали практически неосуществимы. Что делать тем, кто нуждается в обмене?
— Сегодня с альтернативными сделками работать чуть проще, потому что постепенно ажиотаж исчезает. И сейчас уже получается вести с продавцами разумные переговоры по соединению от двух до четырех сделок, которые всегда связаны с отсрочками и дополнительными договоренностями (скажем, о доступе к деньгам).
Конечно, размер доплаты (при улучшении жилищных условий) со временем будет расти. Но решать квартирный вопрос становится все легче.
— Ипотека, с одной стороны, сделалась более доступной, поскольку в последнее время снизились банковские проценты и упростилась процедура андеррайтинга заемщика и выдачи кредита. Однако, с другой стороны, цены выросли настолько, что достаточный для покупки квартиры кредит может получить лишь человек, зарабатывающий много тысяч долларов, а таких немного. Каковы прогнозы по дальнейшему развитию ипотеки?
— Банки станут увеличивать срок выдачи кредита в зависимости от возможности привлечь «длинные» деньги. Существенно уменьшить проценты не позволяет уровень российской экономики. Снижать процентные ставки банки будут только на время рекламных акций, но в тенденцию это не превратится. А удлинение сроков возврата займа позволит сократить ежемесячные платежи и увеличить круг потенциальных заемщиков. Скорее всего, именно эту стратегию выберут банки в ближайшее время.
Кроме того, уже три банка рискнули попробовать схему с нулевым первоначальным взносом. Здесь мы видим еще один из путей развития ипотеки в России. Хотя не каждый банк выдержит подобные условия, ведь первоначальный взнос дает возможность нивелировать риски. Пока, я думаю, на это решатся только крупные организации.
— Появление подобного предложения говорит о том, что банки даже отдаленно не предполагают стабилизации или стагнации рынка. Так ли это?
— Да. Банки действительно рассчитывают на то, что недвижимость будет расти в цене. И это совпадает с мнением риелторского сообщества.
Наша страна сейчас активно развивается, экономический рост стабилен. А это значит, что проблемы, нынешние и будущие, вряд ли приведут к отрицательным событиям. Дефолт в такой ситуации исключен. Государство повзрослело.
— Как ведет себя сегодня спрос на ипотеку?
— Он стабилен. Именно потому, что цены не позволяют быстро накопить средства для прямой покупки жилья, спрос на ипотеку вряд ли ожидает заметное сокращение. Наоборот: чем выше цены, тем устойчивее будет востребованность ипотеки.
Конечно, пиковый спрос уже позади, сейчас банки стараются удержать его на существующем уровне. А «подстегнуть» падающий спрос можно двумя способами: снизив первоначальный взнос до 0% (что позволит охватить молодежь) и уменьшив ежемесячные платежи за счет удлинения сроков кредита.
Беседовала Мария Тучина.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
