База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Управление недвижимостью — одна из актуальных проблем, которые волнуют современного собственника. Журнал уже неоднократно обращался к данной теме, освещая различные аспекты работы управляющих организаций. Сегодня мы коснемся практической стороны вопроса создания и функционирования товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также расскажем о том, какую выгоду могут получить жильцы отдельно взятого дома, если организуют такое товарищество.
В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа хозяйствования. В первом случае эксплуатация муниципального жилья становится обязанностью городских властей. Объектом управления муниципалитета является весь жилой фонд города. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы города в целом, а не каждого дома в отдельности. Ремонт осуществляют на средства местного бюджета, а также жильцов. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать лишь несколько зданий, но не весь жилищный фонд.
Второй вариант управления жилыми домами предполагает участие в данном процессе жилищных товариществ и кооперативов (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т. д.). В этом случае собственники квартир организуют товарищество, вступая в долевое владение всем домом. Решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, жильцы берут на себя. На общем собрании жильцов, которое происходит один раз в году, рассматривают основные вопросы, такие, как, например, утверждение годового бюджета. Все остальное время подобными проблемами занимаются выбранное правление и председатель, выступающие в качестве представителей жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание здания оплачивают жильцы, которые совместно определяют бюджет дома.
Опыт показывает, что муниципальная система управления жильем не может быть эффективной. Она слишком громоздка и далека от реального потребителя. Необходимо восстановить связь человека со своим домом. Ведь только сами жильцы сумеют правильно определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них оптимально, а также проконтролировать, на что израсходованы деньги, полученные в качестве коммунальных платежей.
Дом — это такой хозяйственный объект, который требует постоянного внимания собственника, ответственного за состояние своего имущества. А состояние собственности зависит в первую очередь от того, насколько эффективно владелец ею управляет и распоряжается. Конечно, распоряжение своей собственностью предполагает наличие ответственного отношения жильцов к своему дому, то есть некоторую социальную активность жильцов. В любом ТСЖ должны быть председатель и правление. Большинство граждан с осторожностью относятся к вопросам создания и дальнейшего функционирования ТСЖ. На помощь им приходят специалисты. Государственную регистрацию ТСЖ и разработку пакета договоров с эксплуатирующими организациями жилого дома следует поручить юридической фирме, а вопросы текущей бухгалтерии разрешит любая бухгалтерская компания. Наверняка услуги специализированных компаний обойдутся дешевле, чем оплата труда наемных работников. И даже вопросы текущего управления жилым домом допустимо переадресовывать специализированной управляющей компании, заключив с ней соответствующий договор. Правление вправе привлечь к этому делу единую обслуживающую дом организацию (например, ту же ДЭЗ), но договориться с ней об оплате оказанных услуг в отдельном договоре. Подобные меры, конечно, облегчат жизнь правлению ТСЖ, но несколько увеличат затраты на организацию деятельности ТСЖ. Впрочем, чем эффективнее работает ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получают жители.
В чем преимущества товарищества?
В муниципальном доме расчет оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и текущего содержания здания производят исходя из общей площади здания либо согласно числу прописанных в нем людей. В ТСЖ допустимо производить еще и распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Схему затрат в ТСЖ высчитывают на общем собрании. Такой принцип очень удобен, поскольку ТСЖ разрешено выбрать наиболее приемлемый способ начисления платежей. Однако отсутствие твердых механизмов распределения затрат между жильцами порой приводит к ошибке управляющего.
Уровень оплаты ЖКУ в ТСЖ ниже, чем в муниципальном доме. Это связано с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. Иначе говоря, все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят только от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величину таких платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливают члены ТСЖ. Средства собирают единовременным взносом или накапливают в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению воды и тепла.
Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако существует социальная норма потребления электроэнергии одним человеком в месяц. ТСЖ оплачивают потребляемую электроэнергию, применяя социальные нормы потребления электроэнергии, что снижает стоимость оплаты услуг по освещению жилища, которую взимают с участников ТСЖ.
В муниципальном доме, как и в ТСЖ, стоимость услуг по отоплению и горячему водоснабжению зависит от двух условий: стоимости 1 Гкал энергии и количества потребленной энергии на отопление здания или нагрев воды для бытовых нужд. Фактическая стоимость 1 Гкал одинакова для муниципального дома и ТСЖ.
В муниципальном доме количество потребленных на отопление Гкал установлено по расчетной методике для каждого зимнего месяца и в соответствии с этим указана стоимость отопления.
Количество потребленной энергии устанавливают в среднем по городу, без учета особенностей конкретного дома и фактической температуры воздуха.
Стоимость услуги горячего водоснабжения определяют исходя из объема потребления воды, на который влияет оснащенность системы водоснабжения, и затрат на подогрев воды. ТСЖ заключает договор непосредственно с ОАО «Мосэнерго», поэтому расчет потребленной энергии осуществляют для каждого дома индивидуально. В здании можно смонтировать счетчик тепла и горячей воды, и тогда услуги надо оплачивать в соответствии с фактическим потреблением ресурсов. Если в доме нет никаких систем учета, то оплату следует производить согласно расчетам. В таком случае ОАО «Мосэнерго» обосновывает количество потребленных Гкал и свои затраты для каждого дома индивидуально. При отсутствии приборов учета потребление воды считается равным установленной норме потребления, а затраты на ее нагрев Мосэнерго определяет согласно расчетной нагрузке, так же, как происходит подсчет количества потребленной теплоэнергии. Именно поэтому стоимость отопления и горячего водоснабжения в домах ТСЖ имеет большой диапазон, но в среднем за отопление в ТСЖ платят меньше, чем в муниципальном доме.
В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном, установлен водомерный узел, который предусматривают при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ (ЖСК) оплату потребленной холодной воды и ее отведение производят согласно показаниям названного прибора, и она, как правило, ниже, чем в муниципальных домах.
В ТСЖ (ЖСК) договоры на обслуживание лифтов заключают с соответствующими организациями. Существует два варианта заключения договора на эксплуатацию лифта: на полное обслуживание, которое предусматривает также и наличие лифтера, и на комплексное обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляет самостоятельно. Набор услуг, а также технические характеристики самого лифта влияют на стоимость обслуживания.
Вывоз отходов и обслуживание мусоропроводов в ТСЖ обходятся дешевле, чем в муниципальном доме, так как подбор организации и заключение с ней договора на вывоз мусора осуществляют на конкурсной основе.
В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капитальный ремонт проводят, как правило, за счет бюджетных отчислений. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и посредством конкурса определяет, какую подрядную строительную организацию нанять для ремонта своего дома.
Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения уровня благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени и целевое назначение которого — проведение установленного перечня ремонтных работ. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений в ремонтный фонд исходя из состояния здания, периодичности аварий, финансовых возможностей жильцов и т. д. Для того чтобы установить размер отчислений в ремонтный фонд для конкретного дома, необходимо в течение длительного времени проводить наблюдения за состоянием здания, следить за периодичностью и стоимостью выполняемых работ.
ТСЖ (ЖСК) обычно располагает резервным фондом. При составлении бюджета дома резервный фонд необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку это своего рода касса взаимопомощи дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода форсмажорных обстоятельств. Из резервного фонда производят своевременную оплату услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированную жителями ТСЖ, ЖСК, а также устранение аварий.
Величина резервного фонда может составлять от 30 до 100 % ежемесячного бюджета дома. Такую сумму собирают жильцами дома только один раз и пополняют этот запас лишь в результате его целевого использования.
ТСЖ сокращает расходы
В связи с ростом платежей особый смысл приобретает применение различных способов снижения эксплуатационных затрат.
Наибольшей экономии ресурсов в ТСЖ достигают за счет сокращения потребления теплоэнергии. В ТСЖ в отличие от муниципального дома есть возможность использовать системы, сокращающие потребление электроэнергии. Надо сказать, что стоимость тепловой и электрической энергии увеличивается в большем размере, чем цена всех остальных услуг, поэтому экономия этих ресурсов наиболее целесообразна и рациональна.
Самоуправление позволяет устанавливать в ТСЖ в отличие от муниципального дома весь комплекс приборов учета. Так, счетчики тепла и горячей-холодной воды могут находиться как в каждой квартире, так и быть единственными на целый дом. С помощью счетчика тепла удается сократить потребление соответствующего ресурса, а следовательно, и затраты.
Кроме того, в кооперативном доме легче организовать приобретение счетчика.
Дом приносит доход
При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, которые дает сам дом. Полученные средства направляют на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. За счет дополнительных доходов сокращаются собственные расходы по содержанию жилого здания. Следует отметить, что дополнительные источники дохода имеет право использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, то есть все полученные доходы направляют в бюджет города.
Первый источник дополнительных доходов — сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Существует множество вариантов использования данных помещений (обустройство их под офис, склад, спортзал и т. д.). Все зависит от инициативы жильцов и их способности найти подходящего арендатора.
Не возбраняется также обустроить чердачные помещения, превратив их в жилые мансардные помещения, если, конечно, такая техническая реконструкции реальна. Доходы от продажи или сдачи в аренду подобных площадей существенно снижают эксплуатационные затраты каждого жителя дома.
Члены ТСЖ вправе, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи или сдачи ее в долгосрочную аренду. Чаще всего такие помещения сдают в качестве жилых — располагать офис на верхнем этаже жилого здания для арендатора неудобно. Кроме того, сами жильцы дома чаще всего против того, чтобы в мансарде находились офисы. Затраты на строительство мансарды составляют 300–550 долл. / кв. м. Само строительство ее длится около шести месяцев. Площадь мансарды занимает до 70 % площади застройки здания.
Жители муниципальных домов не имеют права зариться на придомовую территорию и на землю под домом — она принадлежит городу (даже если в доме приватизирована часть квартир), и собственность на нее может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. В домах ТСЖ в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственность на землю бесплатно оформляют на владельцев квартир в долевое владение. Собственники квартир через ТСЖ могут совместно распоряжаться землей, например сдавать ее автовладельцам в аренду. ТСЖ полномочны брать дополнительную придомовую территорию в аренду у города. Способ эксплуатации придомовой территории ТСЖ зависит только от степени инициативности и желания собственников дома.
Еще один путь извлечь доход из эксплуатации дома — разместить на его стенах и крыше рекламные щиты. Естественно, не все дома могут использовать данный источник доходов, так как свободных стен не так уж много. Но некоторые здания извлекают отсюда существенный доход. Стоимость размещения рекламного плаката — от 1000 до 3500 долл. в месяц. При удачном расположении здания (возле проезжей части, в центральной части города) и наличии пригодной для размещения рекламы поверхности ТСЖ без особых затруднений использует указанный источник доходов. Наружная реклама очень эффективна, поскольку рекламные поверхности здания дают рекламодателю больше возможностей, чем стандартные рекламные щиты, и производят большее впечатление. Поэтому поиск желающего разместить рекламу на стене здания не потребует от членов ТСЖ таких усилий, как при поиске арендатора подвала или крыши. Впрочем, из‑за отсутствия опыта подобной деятельности случаи использования ТСЖ такого источника дохода единичны.
Итак, при постоянно возрастающей стоимости ЖКУ, отсутствии регулярного бюджетного финансирования ремонтов жилого фонда муниципалитет не способен стать рациональным управляющим и грамотно распределять средства жильцов. О возможном снижении затрат через внедрение ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет, поскольку в данной форме управления отсутствуют необходимые механизмы составления и ведения бюджета дома, эффективного взаимодействия с жильцами. Хорошо, если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций.
Единственный действенный способ управления отдельно взятым домом — это создание в нем товарищества собственников жилья. Но товариществу следует быть не формальным, а реальным рачительным собственником своего дома.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
