База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Оценивая активность развития рынка коммерческой недвижимости, прежде всего следует отметить, что эти факторы напря-мую зависят от инвестиционной привлекательности России, и в частности Москвы. Именно поэтому так важен произошедший за последние годы рост российских крупных компаний, которые приобретают для себя объекты, расценивая их не только как помощь собственному бизнесу, но и как малорискованные инвестиционные вложения.
Появляется все больше девелоперов и инвесторов, которые готовы вложить деньги в коммерческую недвижимость и оценивают ее рентабельность ненамного ниже, чем доходность по ценным бумагам. Кроме того, вырос класс мелких и средних собственников, использующих собственные сбережения или кредитные схемы, чтобы покупать или арендовать коммерческую недвижимость.
Нельзя не отметить, что сегодня в 99 % случаев решение по сделкам принимают на основе очень скрупулезных финансовых расчетов, которые ведут с большой степенью точности с учетом огромного количества факторов. В этом смысле рынок стал более цивилизованным и прозрачным. Остановимся подробнее на отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости.
Офисная недвижимость
Отличительной особенностью сегодняшнего рынка офисной недвижимости можно считать его постоянный и стабильный рост. По аналитическим данным в первом полугодии 2004 года только по Москве офисные площади классов А и В составили около 3,5 млн. кв. м.
Что касается арендных ставок, то в 2004 году значительных неожиданностей здесь не произошло: с начала прошлого года они изменились не более чем на 10 %. Для помещений класса А ставка составля-ет 580–630 долл./кв. м, для помещений класса В — 300–520 долл./кв. м. Цена продажи помещений класса А в среднем 2800–4700 долл./кв. м, а класса В — 1600–3100 долл./кв. м.
Из ярких тенденций отметим начало конкурентной борьбы среди собственников помещений и арендодателей за респектабельных (как с точки зрения имиджа компании, так и в отношении платежеспособности) покупателей и арендаторов. Кроме того, по сравнению с прошлым годом улучшилась ситуация с предпродажной подготовкой: собственники понимают, что для обеих сторон намного выгоднее экономить время, продавая здание с уже оформленным пакетом документов.
Еще одной позитивной тенденцией можно назвать рост качества предлагаемых объектов: собственники теперь прилагают намного больше усилий, чтобы их объект хорошо выглядел, находился в отличном состоянии, документы были в порядке, а схемы сделок — максимально прозрачными.
Складские помещения
Бурное развитие рынка складских помещений определяется тем, что сегодня он далек от насыщения, именно поэтому так много желающих вкладывать инвестиции в этот сектор. Отдача от инвестиций в склады хоть и не самая высокая по рынку, но все же очень значительная. Если говорить о классах складских помещений, которые сейчас являются наиболее востребованными, следует вести речь, несомненно, о классе Б. Теперь о предоставляемых услугах: многие операторы по-прежнему продолжают сдавать квадратные метры. Однако появляются компании, которые предлагают более полный комплекс логистических услуг.
В ближайшие несколько лет можно прогнозировать бурное строительство новых качественных помещений прежде всего в 10–15-километровой зоне от МКАД. В перспективе дальнейшее развитие 40–60-километровой зоны, а в далеких планах — даже 100-километровой зоны. Если говорить о направлениях, то наиболее привлекательны западное и северное, далее идут (по убывающей) южное и восточное.
Кроме того, можно прогнозировать сохранение таких тенденций, как увеличение спроса за счет притока внутренних и внешних инвестиций, ежегодное наращивание объемов строительства, большое количество предложений по инвестиционным контрактам и улучшение качества самого продукта (физические, финансовые и другие объективные характеристики объектов коммерческой недвижимости, выставляемых на рынок, улучшаются постоянно). Среди относительно новых тенденций — соблюдение баланса спроса и предложения, хотя по некоторым сегментам, особенно по производственно-складским помещениям, спрос существенно превышает предложение.
Стрит-ритейл
Активно развивается сегмент стрит-ритейла, связанный с институтом общественного питания — кафе, рестораны и пр. По огромному количеству заявок на такие помещения видно, что в последнее время на рынок выходит немало новых сетей. При этом акцент сделан не на элитные рестораны, а на средний сегмент рынка. В то же время объектов, которые соответствуют задаваемым требованиям, явно недостаточно , поскольку они должны, во-первых, соответствовать всем санэпиднормам, во-вторых, находиться в проходных местах и, в-третьих, быть не очень дорогими.
В данном сегменте за последние полтора-два года существенно выросло качество предложений объектов коммерческой недвижимости лучшей (с инженерной точки зрения) оснащенности. Большое количество предложений сегодня — это объекты в хорошем состоянии, имеющие высокий уровень подготовки пакета документов. Очевидно, что подход собственников стал более цивилизованным. Арендные ставки тем временем увеличились незначительно: в текущем году их рост составил около 10–15 %.
Особенно следует отметить так называемые торговые коридоры. Наиболее успешными являются улицы Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Бульварное кольцо, проспект Мира, где стоимость аренды, как правило, зависит от месторасположения объекта и размера арендуемой площади. Доля свободных площадей здесь составляет всего около 2 %. Магазины, кафе и рестораны располагаются здесь, как правило, на первых этажах жилых домов, занимая площади до 300 кв. м. Ставка аренды колеблется от 800 до 5000 долл./кв. м.
К числу относительно новых торговых коридоров отнесем Третьяковский проезд, Ленинградский проспект и внешнюю сторону МКАД, где сегодня представлены основные крупные европейские сети. Также стоит отметить повышенный интерес к торговым площадям на улицах, которые находятся рядом со станциями метро.
В целом, по мере заполнения ликвидных площадей на центральных улицах и основных магистралях можно ожидать все более активного выхода за пределы МКАД в форме уже известных моллов, которые распространены в странах Европы и США. Это позволит разгрузить центр, хотя повышенный интерес к некоторым улицам (Тверская, Третьяковский проезд и др.) все же сохранится.
Эльза ТАЛИПОВА,
руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
