База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Как работают новые законы, в первую очередь, Жилищный кодекс РФ, по реализации которого органы местного самоуправления в Нижнем Новгороде приняли ряд нормативных документов? Сегодня мы поговорим о том, как на практике регулируются правоотношения по вопросам перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки жилого помещения.
Несмотря на то, что новый ЖК принят не так давно, специалистам юридической компании «Т.М.-СЕРВИС» удалось накопить по данным вопросам богатый опыт, которым они с нами поделились. Наш собеседник - директор Центра правового содействия «Т.М.-СЕРВИС» Юлия Крузе.
Вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и после принятия нового Жилищного кодекса остается достаточно сложным. Статья 23 установила перечень документов, который подается в уполномоченные органы местного самоуправления. Таким органом является городская администрация, в состав которой входит специализированный департамент, рассматривающий этот вопрос. К заявлению о переводе жилого помещения в нежилое прилагаются правоустанавливающие документы, план переводимого помещения с его техническим описанием (ранее мы называли это справкой БТИ), а также поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Еще одной важной новацией Жилищного Кодекса стало требование о предоставлении проекта перепланировки или переустройства переводимого помещения.
По новому Жилищному кодексу под переустройством понимается установка, замена и перенос инженерных сетей (25 ст.), а перепланировка представляет собой изменение конфигурации помещения. Переустройство и перепланировка тесно связаны с процессом перевода жилого помещения в нежилое, так как в этом случае граждане часто сносят некоторые конструкции, пробивают дополнительные двери. Ведь по требованиям пожарной безопасности нежилое помещение должно обязательно иметь с улицы отдельный вход. Достаточно распространенным видом юридических услуг является помощь собственникам жилых помещений в подготовке необходимых документов для перевода.
Мы уже неоднократно в новых условиях прошли вместе с нашими клиентами процесс по переводу и имеем интересную собственную практику реализации Жилищного Кодекса в Нижнем Новгороде.
- С какими проблемами на этом пути вы столкнулись?
- Создалось впечатление, что специалисты, у которых нужно было получить поэтажный план дома, совершенно не были готовы к работе в новых условиях. Кроме того, выяснилось, что формулировка об этом плане в Жилищном Кодексе весьма расплывчата: «требуется поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение». В нашем случае дом был 9-этажным и многоподъездным, переводимое помещение находилось на 1-м этаже. Что в таком случае требуется поэтажный план всего дома или достаточно плана того подъезда, в котором находится переводимая квартира? На выяснение этого вопроса ушло много времени и сил. Мы «выходили» этот план, исходя из принципа разумности: требовали план только необходимой нам части дома. Насколько мы правы – покажет будущее.
Раньше для перевода жилого помещения в нежилое не требовался проект перепланировки. Сейчас проект необходим. Его заказывают в архитектурных мастерских. На практике мы убедились в том, что не всегда архитекторы делают качественный проект. И когда он попадает к главному архитектуру района, а далее, возможно и в суд, то выясняется, что где-то архитекторы забыли поставить печать, где-то ошиблись и так далее…
Теперь для перевода помещения из жилого в нежилое не требуется согласия соседей. Заявитель должен только предоставить сведения о соседях, чтобы орган, осуществляющий перевод, оповестил их о том, что скоро в доме появится нежилое помещение. Безусловно, это серьезный шаг вперед на пути упрощения процедуры перевода.
Но есть момент, который не предусмотрен в ЖК, но его не обойти в реальной жизни. На территории каждого района города действует межведомственная комиссия, ее правовой статус определен на основании приказа главы города о способе реализации права граждан на перевод жилого помещения в нежилое. В эти комиссии при переводе следует предоставлять документы. Выясняется, что необходимы согласования с пожарниками и санэпидемстанцией и т.д., о которых ничего не говорится в федеральном кодексе. Сюда же следует предоставить согласованный у районного архитектора проект, выполненный в архитектурной мастерской. Таким образом, данный федеральным Жилищным Кодексом перечень необходимых документов расширяется и постепенно приближается к установленному ранее порядку.
Если раньше можно было узаконить уже произведенную перепланировку, подав документы в межведомственную комиссию, то сейчас гражданину зачастую отказывают в этом и направляют в суд. Поэтому новым направлением нашей деятельности стало представление интересов граждан в суде по утверждению жилого помещения в перепланированном виде.
В этом случае мы ссылаемся на статью 29 ЖК «Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения». Она утверждает, что собственник такого помещения должен либо привести его в прежнее состояние, либо сохранить его в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаются угрозы их жизни и здоровью. При этом гражданин, самовольно перепланировавший или переустроивший помещение, является истцом. Кто же является ответчиком? Нижегородская судебная практика сложилась таким образом, что ответчиком является администрация Нижнего Новгорода, в некоторых случаях – администрация района. Причем, администрация, как правило, не возражает против перепланировки и переустройства.
При этом заявитель чаще всего подает на рассмотрение правоустанавливающие документы и проект от архитектурной организации, в котором утверждается, что произошедшие изменения не несут угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушают их права. Суд также требует принести заключение экспертной организации, удостоверяющее, что на самом деле перенос стен или двери не нарушает интересы соседей. Если такой документ будет предъявлен, то администрация (ответчик) не будет возражать против проведенной перепланировки.
- Стало ли сейчас проще осуществлять перевод жилого помещения в нежилое?
- По количеству обращений к нам, мы сделали вывод, что проблемы остаются. И их решение является сложным и длительным процессом.
- По каким еще вопросам к вам чаще всего обращаются граждане?
- По поводу оформления прав собственности на дачные домики, находящиеся на земельных участках. Казалось бы, одно дело – квартира в многоквартирном доме, другое – небольшой дачный или садовый домик. Тем не менее, Гражданский кодекс (222 статья) требует, чтобы конфигурации и площади дачного или садового дома были зарегистрированы в соответствии с законом, и также чтобы эти постройки не угрожали жизни и здоровью граждан и не нарушали их права и законные интересы. Здесь мы опять на практике сталкиваемся с большим объемом работы, ведь подавляющее большинство домов индивидуальной застройки были построены несколько десятков лет назад. Если проекты и существовали, то на листках в клеточку. А хозяева домиков самовольно достраивали второй этаж, пристраивали крыльцо, возводили заборы. Если у хозяина дачного домика возникнет желание продать его, то ему, чтобы привести документы в порядок, придется пройти нелегкий путь, похожий на описанный нами выше. Поэтому граждане зачастую обращаются к помощи юридических фирм. Мы также занимаемся защитой интересов владельцев садовых домиков, сделавших пристрой, который квалифицируется как самовольное строение и на этом основании им правомерно отказывают в регистрации.
Вопрос об упрощении процедуры, связанной с оформлением документов на дачные домики, отдельно стоящие жилые дома и земельные участки уже обсуждался на уровне Правительства РФ, в результате чего был сделан положительный вывод, что гражданам надо в этом вопросе помочь.
Записала Марина Сипатова
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
