База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
`Что изменилось?` - такой вопрос мы задали профессиональным участникам рынка недвижимости спустя месяц со дня вступления в силу Закона `Об участии в долевом строительстве` (№ 214-ФЗ). Выяснилось, что риэлторы и девелоперы уже скорректировали свои рекламные стратегии и отказались от продаж некоторых сомнительных объектов. Они уверены, что в ближайшее время объем предложения на первичном рынке жилья будет сокращаться, а цены на квартиры - расти.
Что изменилось
Напомним, что Закон `Об участии в долевом строительстве` был принят Госдумой в конце прошлого года в составе пакета законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья и вступил в силу 1 апреля. Напомним, что закон установил новые правила игры на строительном рынке. Вот некоторые из них:
- Жесткие требования к форме и содержанию договоров долевого участия;
- Обязанность застройщиков привлекать средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации (исчерпывающей информации о финансово-хозяйственной деятельности компании) и регистрации права собственности или аренды на земельный участок под строящимся домом;
- Запрет девелоперам рекламировать проекты с целью привлечения денежных средств до тех пор, пока они не выполнят все нормативные предписания.
Представители большинства строительных и девелоперских компаний закон приняли в штыки и предупредили: новые правила спровоцируют рост цен на жилье и приведут к снижению объемов строительства. И, похоже, эти прогнозы начали сбываться. Пока квартиры в новостройках подорожали незначительно: на 1-2 процента. Немного замедлились темпы жилищного строительства в Москве: на 4% по сравнению с первым кварталом прошлого года.
Но, по мнению участников рынка недвижимости, все только начинается - под действие закона попали единичные новостройки. `Однако постепенно количество жилья в домах-новостройках, разрешение на строительство которых получено до апреля текущего года, будет снижаться - до тридцати процентов к концу года. В то же время количество квартир в домах, разрешение на строительство которых получено после первого апреля, к концу года возрастет до 70 процентов. Из них только 20-30% будут реализовываться физическим лицам на стадии строительства, а остальные будут выставляться в продажу только после завершения строительства и оформления квартир в собственность застройщика. Это приведет к повышению стоимости квартир на 20-30%`, - утверждают эксперты компании `Миэль-Недвижимость`.
Реакция началась
Начальник Департамента реализации компании `КомСтрин` Ирина Игнатьева тоже прогнозирует сокращение объема предложения квартир на первичном рынке. По ее данным, некоторые компании уже приостановили реализацию некоторых объектов. Да и крупные риэлторские компании стараются не связываться с объектами, на которые не оформлен полный пакет разрешительной документации. Такого правила, например, придерживаются в корпорации МИАН.
`Реализация объектов, которые продавались по договорам поручения, заключенным до первого апреля (в случае, если продавцы не предоставили нам копии разрешения на строительство), была временно приостановлена, все наши партнеры были заранее оповещены об этом`, - рассказывает заместитель директора по развитию управления новостроек компании `Миэль-Недвижимость` Лариса Кулагина. Доля квартир в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация, оценивается экспертами в 40 процентов. И, по мнению сертифицированного аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, сокращение объема предложения в апреле может подтолкнуть цены вверх.
`Что касается покупателей элитной недвижимости, то они и до принятия закона не проявляли заметного интереса к объектам, на которых не ведутся строительные работы или отсутствуют необходимые документы`, - сообщил генеральный директор компании `Контакт - Элитная Недвижимость` Денис Попов. По его данным, сейчас в центре столицы возводится около полусотни элитных домов. Те объекты, которые пока не получили необходимых для реализации квартир документов, не рекламируются, а потому не оказывают существенного влияния на структуру предложения.
Благими намерениями...
Риэлторы и девелоперы признают: покупатели жилья нуждаются в защите, но предостерегают от перегибов, которые невыгодны как профессиональным участникам рынка, так и их клиентам. `Вот например, новый закон резко увеличивает финансовое бремя застройщика. Не исключено, что некоторым мелким компаниям придется уйти с рынка. Значит - сократится количество объектов, выставленных на продажу, - размышляет руководитель направления новостроек ЗАО `Корпорация МИАН` Олег Коленьков. - При этом увеличится число потенциальных покупателей с банковскими деньгами, что послужит дополнительным стимулом для роста цен на квартиры`.
В свою очередь, руководитель юридической службы управления новостроек компании `Миэль-Недвижимость` Николай Вопиловский приводит другой пример: `Закон требует регистрировать все договора долевого строительства в государственных органах. Это, теоретически, должно защитить покупателей недвижимости от мошенников. Однако несбалансированность норм и правил может привести к тому, что участники рынка недвижимости не смогут воспользоваться законом. Или вот еще одно нововведение: проектную декларацию, которую застройщик обязан составить, опубликовать в СМИ и зарегистрировать в уполномоченных государственных органах. Но, к сожалению, до сих пор не определен ни порядок составления, ни порядок регистрации такой декларации. Это чревато задержками в сроках реализации квартир, уменьшением объема предложения, срывом сроков строительства`.
Сон полезен... всем
Что же касается покупателей жилья, то они, по словам риэлторов, пока толком не разобрались в хитросплетениях нового законодательства. `Разве что отдельные клиенты требуют у застройщиков всю документацию без разбора`, - рассказывает г-жа Игнатьева из компании `КомСтрин`.
Возможно, дольщики просто не знают о своем новом правовом статусе. О том, например, что в случае несоблюдения строителем хотя бы одного из условий привлечения средств они вправе потребовать немедленного возврата вложений с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования ЦБ РФ. Или, в одностороннем порядке, отказаться от исполнения договора, если застройщик нарушил срок передачи объекта, остановил строительство, изменил проект или нарушил требования к качеству строительства.
Впрочем, предупреждают специалисты, рано или поздно граждане прозреют. Поэтому риэлторам и застройщикам остается уповать на добросовестность своих клиентов, а также на скорое внесение поправок в новоиспеченный закон.
Евгений Фетисов, заместитель генерального директора Инвестционно-строительной компании `Новая Площадь`:
- После вступления в силу Закона `Об участии в долевом строительстве` некоторые риэлторские компании перестали продавать объекты, не имеющие полного комплекта исходно-разрешительной документации. В свою очередь, строительные компании, которые не имеют полного комплекта документов, заключают с клиентами предварительные договора вместо договоров долевого участия (с последующим заключением договора о долевом участии после оформления всей документации). Правда, потребители уже знают о принятии нового закона, а потому требуют предоставления всей необходимой информации, заключения договора в соответствии с законом и предоставления полного комплекта исходно-разрешительной документации.
После вступления закона в силу мы несколько изменили стратегию рекламной компании - больший упор делаем на имиджевую рекламу. И возлагаем большие надежды на принятие поправок к Закону `Об участии в долевом строительстве`. По моему мнению, негативное влияние на динамику продаж квартир в домах, которые не имеют полного комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), могут оказать показательные акции властей по исполнению нового закона. Такие акции могут привести к повышению цен на объекты, которые оформлены в полном соответствии с требованиями закона.
Виктор Козлов, коммерческий директор `Авгур Эстейт`:
- Новый закон направлен на защиту частных инвесторов от недобросовестных продавцов. Но разработчики как всегда перестарались: нынешняя редакция закона ставит застройщиков в крайне затруднительное положение, хотя негативные последствия проявятся еще не скоро. Пока же мы ожидаем принятия поправок. Наша компания, как и многие другие, находится в поиске оптимальных решений для реализации нормативных предписаний.
Следует отметить, что с принятием закона новые объекты практически прекратили поступать в продажу - появляются только проекты, работа над которыми началась год-два назад. Впрочем, и в этом есть свои плюсы. Пару лет назад такая ситуация была бы катастрофичной, а сегодня уменьшение предлагаемых объектов в условиях небольшого и стабильного спроса только уравновешивает рынок недвижимости и, по крайней мере, ни о каком падении цен говорить не приходится.
У меня есть два варианта развития событий до конца этого года: либо незначительный рост в рамках общей инфляции, либо продолжение стагнации. Но независимо от настроений рынка, появление новых проектов до осени будет явлением эпизодическим.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
