База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Мы уже выяснили, что частного инвестора на рынке жилья ждет множество рисков. Кроме ошибок в расчетах — инвестиционных рисков, частный инвестор может ошибиться и при заключении договора — это юридические риски. Разобраться в юридических тонкостях заключения договора нам поможет Игорь КАРАЧЕНЦЕВ, юрист инвестиционно-риэлторской компании INRECO.
Частные инвесторы на рынке недвижимости в последнее время предпочитают инвестиции в нежилую недвижимость. С юридической точки зрения такой инвестор менее защищен, чем тот, кто вкладывает средства в жилье: покупатель жилья может рассчитывать на поддержку Закона “О защите прав потребителя”, а покупатель нежилого помещения — нет.
Но и на рынке жилья инвестор может оказаться вне рамок действия этого закона. Так как этот закон наиболее полно и последовательно защищает интересы частного лица, участвующего в строительстве жилья, нужно стремиться заключить такой договор, который бы однозначно и четко защищал права и законные интересы частного инвестора. Однако застройщики чаще всего предлагают договоры, которые защищают их интересы, а не интересы потребителя. Не стоит осуждать их за это — это естественное стремление, ведь, настаивая на изменениях в договоре, вы тоже будете исходить из своих интересов, а не из интересов застройщика. На застройщика работают опытные юристы, которые каждый пункт договора, каждое слово стараются повернуть в пользу застройщика. И если у потребителя не будет профессионала, который способен отстоять его интересы при заключении договора, то это состязание он заранее проиграет, а при возникновении конфликтной ситуации застройщик окажется с очень большой форой.
Застройщики довольно часто предлагают заключать инвестиционный договор. Но для частного лица, будь то покупатель или инвестор, это наиболее сложный и наименее выгодный договор. Реальных прав инвестора или партнера у него в этом случае не будет, он не сможет принимать участие в выработке решений, в контроле за расходованием средств, то есть не получит преимущества настоящего инвестора. Но все риски инвестора он будет нести. Зато лишится прав как потребитель. Инвестор не может предъявить претензий по несоблюдению сроков строительства, в инвестиционном договоре срок может быть и вовсе не указан, так как это несущественное условие для этого вида договоров. Если при затягивании строительства инвестор захочет вернуть свои деньги раньше срока, до окончания строительства, застройщик вправе ему отказать. А для того, кто вкладывает деньги в строительство с целью получения прибыли, это существенный минус. Потребитель может подождать, а инвестор из-за ожидания теряет прибыль. Соинвестор несет риск удорожания строительства — застройщик вправе потребовать доплатить, а в случае отказа инвестора внести дополнительную сумму застройщик может уменьшить его долю.
Довольно часто частный инвестор, заключая инвестиционный договор, прельщается низкой ценой. Цена ниже рыночной — сигнал быть настороже. Либо это новые довольно дешевые технологии, что бывает достаточно редко, либо причина низкой цены в отсутствии юридических оснований для продажи жилья. Например, у застройщика еще нет разрешения на строительство, и договор долевого участия он заключать не имеет права. Он и предлагает по низкой цене заключить инвестиционный договор. В этом случае частный инвестор рискует вдвойне. Во-первых, сама возможность заключения договора до получения разрешения на строительство сомнительна. Во-вторых, сам вид договора — инвестиционный — несет для инвестора больше рисков, чем договор долевого участия в строительстве.
Для частного инвестора, на наш взгляд, наиболее выгоден и понятен договор долевого участия в строительстве.
В этом случае частному инвестору важно знать, с кем он заключает договор, имеет ли право лицо, которое продает квартиру или долю в строящемся доме, делать это. Заключать договор долевого участия может тот, кому выделен земельный участок — застройщик, или генеральный подрядчик, которому это право делегировано застройщиком. И в том и в другом случае права стороны по договору должны быть подтверждены документами, которые в состоянии правильно оценить только квалифицированный юрист. Существенный момент для частного инвестора — что является предметом договора: доля в праве общей собственности или квартира. Если это квартира, то он вряд ли сможет продать ее до регистрации права собственности, а если доля в праве общей собственности в виде квартиры, то может продать свою долю, когда дом готов к сдаче, и если он выполнил все денежные обязательства перед заказчиком, то согласия заказчика не потребуется. Кроме того, если сроки строительства будут неоправданно затягиваться, инвестор может потребовать у застройщика выкупить его долю. Если же предмет договора — квартира, придется терпеливо ждать сдачи дома, а для инвестора, который хочет получить прибыль, это не всегда приемлемый вариант. Поэтому для частного инвестора очень важно, чтобы в договоре была указана его доля — в процентах, метрах и конкретной квартире.
Для договора долевого участия в строительстве срок исполнения договора — существенное условие, без которого договор может оказаться недействительным. Инвестор может настаивать на штрафных санкциях за нарушение сроков или требовать выкупить у застройщика его долю. Но это должно быть заранее отражено в договоре долевого участия.
Для инвестора и любого дольщика велик соблазн купить квартиру у подрядчика, они, как правило, дешевле, потому что подрядчику нужны наличные, чтобы платить зарплату рабочим. Это возможно, но при этом нужно твердо знать, что подрядчик выполнил свои обязательства перед застройщиком, и не просто знать, а иметь комплект документов, подтверждающих заключение договора с подрядчиком и его исполнение со стороны подрядчика.
Если договор заключается с подрядчиком, заключается договор уступки прав требования долга. Это сложный договор. К нему необходимо приложить все документы по договору подрядчика с застройщиком или генподрядчиком, то есть по первичному договору, права по которому уступаются. При этом, если дело доходит до суда, суд может потребовать подлинники документов, копии, даже нотариально заверенные, во внимание не принимаются. А представить подлинники не всегда возможно. Ведь у подрядчика с заказчиком может быть один договор на несколько квартир, которые он потом продает разным людям. Как разделить один подлинник на всех?
Приобретая право требования, инвестор в дальнейшем также может уступить это право. И что очень важно: приобретаемое право требования первоначального кредитора, как правило, переходит к новому кредитору в том объеме и на тех основаниях, которые существовали к моменту перехода права. Но закон допускает возможность отступления от этого правила. Представьте, какой объем документов необходимо проанализировать, чтобы оценить риски и защитить свои интересы.
Все юридические тонкости заключения договора долевого участия или иного договора для частных инвестиций в новостройку объяснить непрофессионалу сложно. Поэтому для заключения договора лучше все же обращаться к юристам.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
