База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Применение собственником офисного здания упрощенной системы налогообложения и освобождение арендатора от уплаты НДС не означает, что последний платит за аренду меньше. Его затраты, наоборот, существенно увеличиваются.
Упрощенная система налогообложения имеет множество поклонников. Среди них немало собственников коммерческой недвижимости, получающих доход от сдачи площадей в аренду. «В 2004 году доля объектов, владельцы которых работают по “упрощенке”, стремительно увеличивалась и достигла 20% зданий классов B и C», – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Такая схема позволила, наконец, предпринимателям спать спокойно, ведь отныне оптимизация налогов приобрела вполне законный вид.
Упрощенную систему налогообложения применяют обычно владельцы скромных офисных зданий класса В или С, поскольку доход получается сравнительно небольшой. С ней можно столкнуться и в большом здании, у которого несколько собственников, как, например, в «Яузе Тауэр» или «Полларсе». Собственники зданий класса А по такой схеме почти не работают, потому что их доходность даже с помощью грамотных бухгалтеров не удается вписать в лимит «упрощенки» – 20 млн рублей. Они слишком большие и дорогие для нее. Как правило, их площадь меньше 10 000 кв. м не бывает, а ставка аренды довольно высокая. Умножим эту площадь на $500 за кв. м (минимальная ставка аренды) – и получим годовой доход в размере $5 млн, или 135 млн рублей. Офисные здания классов В и С площадью гораздо меньше, и квадратный метр в них стоит дешевле, поэтому они могут заявить о невысоком доходе и перейти на упрощенную систему, по которой они платят только один – 6-процентный – налог.
«Чтобы не платить НДС по полной программе, владельцы офисных зданий пускались на разные хитрости, – рассказывает Дмитрий Наринский, член совета директоров компании “Плаза Констракшн”. – Например, по этажам распродавали большое здание – либо реальным покупателям, либо самим себе через специально созданные компании». Но со временем налоговая служба научилась распознавать эти хитрости, да и обслуживать такое количество своих компаний было хлопотно и накладно. Тем не менее, зданий, работающих по этой схеме, осталось много. В качестве примера можно привести «Полларс» на Дербеневской набережной, «Туполев Плаза» на набережной Академика Туполева, бизнес-центр на улице Орджоникидзе, д. 11, и административно-офисное здание на улицеЗацепа, д. 39.
От греха подальше
«Упрощенцев» в нашей стране не любят и стараются по возможности не иметь с ними дела. Отнюдь не из зависти, а потому, что они несут своим клиентам убытки.
Иметь дело соглашаются только с теми, у кого есть редкий товар, например бизнес-центр. Дефицит офисных площадей приводит арендаторов к собственникам зданий, которые используют упрощенную схему налогообложения. Если арендатор и сам работает по ней – им обоим будет хорошо.
Однако чаще всего по «упрощенке» действует кто-то один. Если от НДС освобожден собственник помещения, страдает арендатор, но не потому, что приходится отдавать государству 18% стоимости аренды, а потому, что этот НДС невозможно принять к зачету.
Как рассказал Павел Шура, руководитель проекта «Плацдарм для Building», при обычной системе налогообложения, если ставка аренды уже включает в себя НДС, фактически арендатор за аренду платит меньше. Так, при ставке $500 за кв. м в год, включая НДС, арендатор платит за помещение $424 (минус 18% НДС), т.е. НДС, составляющий в данном случае $76, «погашается». При упрощенной системе налогообложения такого зачета не происходит, и помимо ставки аренды приходится уплачивать НДС. А это, по словам Павла Шуры, уже можно считать прямыми убытками. Вот почему далеко не все компании соглашаются снимать помещение у собственника, перекладывающего выплату НДС на плечи клиентов. Для того, чтобы понять, в чем выражается убыток арендатора, рассмотрим два примера: аренду офиса площадью 100 и 1000 кв. м у двух типов собственника – «нормального» и «упрощенца». Если ставка аренды у второго составляет $450 за кв. м в год, то убыток арендатора с квадратного метра будет равен $69. Мы получили эту цифру с помощью простой формулы для измерения упущенной выгоды от работы с арендодателем-«упрощенцем»: ставка аренды умножается на 18% НДС, полученная цифра делится на 118%. Если площадь арендуемого помещения – 100 кв. м, то убыток арендатора составит $6900.
При площади 1000 кв. м убыток увеличится до $69 000. Вместе с арендными платежами затраты арендатора выльются в $51 900 ($45 000 за аренду + $6900 за утраченный НДС) в первом случае и в $519 000 – во втором. Обычно арендодатель понимает, чем грозит арендатору сотрудничество с ним, и снижает ставку аренды, но ненамного. Предположим, что то же самое помещение собственник, находящийся на обычной системе налогообложения, сдает по ставке $500 за кв. м в год, включая НДС.
В этом случае фактические расходы на аренду составят всего $424, как мы уже считали раньше. Тогда за площадь 100 кв. м арендатор заплатит $42 400, что на $9500 меньше, чем при работе с «упрощенцем». Затраты на 1000 кв. м составят $424 000, что меньше уже на $95 000. Таким образом, если при небольшой площади арендатор может смириться с такими убытками ради удобного месторасположения или самого здания, то крупный арендатор вряд ли пойдет на такие расходы. С другой стороны, если тот же офис «нормальный» арендодатель будет сдавать уже по $620 за кв. м, то арендатору выгоднее «сидеть» у «упрощенца» по ставке $450. Потому что в этом случае фактическая ставка аренды составит $525 за кв. м в год, а расходы на офис площадью 100 кв. м – $52 500, что на $600 дороже, чем в случае с «упрощенцем». Разница несущественная, но с увеличением площади она будет приобретать вес. Кроме того, арендатор «нормального» здания также будет «освобожден» от НДС и столкнется с проблемами «упрощенки» при ошибках в составлении отчетных документов.
Повод для торга
Таким образом, недостатки «упрощенцев» относительны и зависят от того, насколько они готовы снижать ставку аренды. А торговаться и снижать ставку аренды они готовы всегда. «Собственники стараются заинтересовать арендаторов, в том числе и невысокими ценами», – говорит один из таких арендодателей Дмитрий Наринский. Так, бизнес-центр «Туполев Плаза», построенный в 2004 году, первым арендаторам сдавался по действительно низкой ставке аренды – $330–350 за кв. м в год. Правда, за счет удачного местоположения и внушительного для класса В внешнего вида с тех пор он подорожал до $500 за кв. м в год. Юристы также настаивают на том, что арендатор не испытывает проблем при работе с «упрощенцем». Они убеждены, что ровно на тот «убыток», который мы вычислили выше, ставка аренды у него ниже. Мы вынуждены не согласиться с этим заявлением, поскольку, например, в «упрощенных» бизнес-центрах «Туполев Плаза» и «Полларс» стоимость аренды составляет $500–600 за кв. м в год, что соответствует среднерыночным показателям для офисов класса В и даже превышает их.
Впрочем, финансовый отдел компании-арендатора всегда может найти изощренные схемы ухода от уплаты НДС. Одной из самых очевидных является создание еще одного юридического лица, которое будет работать по упрощенной системе налогообложения. Выглядит это следующим образом. Арендатор создает компанию, дохода которой хватает только на то, чтобы расплатиться за аренду офиса, и дружно живет со своим арендодателем. Однако для того, чтобы эта фиктивная компания имела хоть какой-то доход, фактический арендатор вынужден будет что-то у нее покупать и опять наступит на те же грабли – на сотрудничестве уже со своей компанией он будет терять 18% НДС. Кроме того, Олег Баженов, старший юрист компании «ВегасЛекс», предупреждает, что аренда офиса по такой схеме опасна для арендатора. Налоговые органы в любой момент могут узнать о том, что в арендованном офисе безвозмездно работает совершенно другая компания. Это может повлечь штрафы, а иногда и уголовную ответственность по статье «Лжепредпринимательство».
Некоторые арендаторы ничего не изобретают, а просто не платят налог на аренду. Правда, «живут» они до первой налоговой проверки.
Скромность украшает
Если обычная система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль по ставке 24% и НДС по ставке 18%, то упрощенная система подразумевает уплату одного налога по ставке 6 или 15%. 6-процентный налог взимается только с суммы доходов. Если компания платит налог по ставке 15%, то сумма доходов уменьшается на величину расходов. Разница и является налогооблагаемой базой. Применять упрощенную систему налогообложения чаще всего мешает ограничение по доходам. По закону на нее имеет право только та организация, суммарный доход которой в год не превышает 20 млн рублей. В Москве нижний предел аренды квадратного метра офисной площади составляет около $100 в год. Легко подсчитать, что максимальный размер самой дешевой площади не может превысить 6700 кв. м. Например, если организация является собственником административно-офисных помещений, общая площадь которых составляет 6000 кв. м, и сдает их в аренду по 300 рублей за кв. м в месяц, она не сможет перейти на единый налог.
Нетрудно подсчитать общий объем выручки арендодателя от сдачи помещений в аренду. Договор в этом случае наверняка будет заключен на 11 месяцев. Таким образом, умножив общую площадь на ставку аренды и срок договора, мы увидим, что 11-месячный доход будет равен 19,8 млн рублей. На первый взгляд, арендодатель может произвестиуплату одного налога вместо НДС и налога на прибыль. Однако стороны договора аренды знают, что как только закончится этот договор, они подпишут новый на тот же срок. Это делается для того, чтобы избежать государственной регистрации договора. Поэтому для определения годового дохода арендодателя надо прибавить к полученной сумме стоимость аренды за месяц, и в результате доход составит уже 21,6 млн рублей. Если общий доход собственника превысил предел, установленный законодательством, арендатор может столкнуться с желанием арендодателя скрыть часть выручки: в договоре аренды указывается неполная стоимость арендной платы.
Есть и другие препятствия для перехода на упрощенную систему налогообложения. Так, этого не может делать организация, имеющая филиалы и представительства, или компания, у которой среди акционеров или учредителей более 25% юридических лиц.
С учетом указанных ограничений «упрощенцу» невозможно создать холдинг, в котором одна организация является единственным акционером нескольких компаний – собственников недвижимости, применяющих упрощенную систему налогообложения. Ограничение по средней численности работников (не более 100 человек), как правило, не является для собственника недвижимости серьезным препятствием в том случае, если его единственный бизнес – передача площадей в аренду.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
