База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Получение ключей от квартиры в новом доме еще не означает окончательного решения квартирного вопроса. Вполне вероятно, что новоселу придется столкнуться с технологиями «вентилируемые стены» и «промерзающие швы». Мы привыкли считать строительный брак неминуемым злом, от которого можно избавиться, только доплатив из своего кармана. Но на самом деле нерадивых строителей можно привлечь к ответственности.
Жилья в Москве строится все больше. В 2005 году его было сдано в эксплуатацию около 5 млн кв. м - вдвое больше, чем за десять лет до этого. Огорчает другое: несовпадение представлений о качестве жилья у строителей и новоселов. Поэтому, купив квартиру в новостройке, не спешите радоваться. Сначала убедитесь в том, что жилплощадь - надлежащего качества. То есть без недоделок.
Недоделкой же является все то, что не соответствует нормативам, описанным в СНиПах (строительных нормах и правилах) и ГОСТах. А они достаточно строги, даже по отношению к квартирам без отделки (таких на первичном рынке большинство). Например, полы должны быть пригодны под укладку паркетной доски (перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на два метра,- приложите, например, уровень - не может превышать двух миллиметров), стены почти готовы под наклейку обоев (неровности в пределах одного миллиметра на один метр).
Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей.
Полное перечисление несоответствий нормативам может составить несколько страниц. И разобраться в них сможет только специально обученный человек.
Впрочем, многое видно и так. Только вот мы, покупатели, обычно плюем: все равно, рассуждаем, делать ремонт. Война все спишет. Но это неправильная позиция: переплачивать вовсе не обязательно, мы и так уже заплатили сполна.
Заезд по правилам
Как это ни парадоксально, но к покупке квартиры граждане относятся менее серьезно, нежели к приобретению, скажем, бытовой техники. И это несмотря на огромную разницу в цене. Покупая, к примеру, кухонный комбайн, мы изучим его со всех сторон и попросим заменить, если заметим мельчайшую царапину. А приобретая квартиру, стоимость которой может достигать нескольких сотен тысяч долларов, покупатель практически не глядя подписывает акт о приемке, то есть документ об отсутствии претензий и взаимном выполнении обязательств. И впоследствии, выявив недоделки, устраняет их сам, за свои деньги.
«По нашим подсчетам, затраты на самостоятельное устранение недоделок в средней московской квартире составляют от $20 до $50 за 1 кв. м. То есть от 2 тыс. до 5 тыс. долларов в условной квартире площадью 100 кв. м. Считайте, что покупатель квартиры дарит строителям подержанный автомобиль. При устройстве, например, пола покупатель вынужден еще раз заплатить за его подготовку от $5 до $10 за 1 кв. м, за выравнивание и выведение прямых углов потолков и стен - еще от $4 до $8 за «квадрат». Если не закрываются окна, затраты еще возрастут. Покупатели оплачивают то, что должны были получить бесплатно»,- рассказал ИП Александр Ажар, директор компании «Юниксол», специализирующейся на оценке недвижимости.
Однако дополнительных расходов избежать можно, так как гарантия на квартиру все-таки есть. Об этом прямо говорит закон «О защите прав потребителей».
Согласно п. 3 ст. 29 этого закона, потребитель - а именно им является покупатель квартиры - вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока. Для коммерческой недвижимости это пять лет, для муниципального жилья - два года. Причем гарантийный срок распространяется и на вторичный рынок жилья: отсчет ведется от даты подписания акта приема-передачи квартиры первым собственником.
Быть в доле
Квартиру можно купить уже готовую. Конечно, она будет стоить заметно дороже, чем та, что существует пока только на бумаге: разница в ценах между строящейся и уже построенной квартирами составляет 30-50%. Но зато, увидев кривые стены, полы без стяжки и щели под подоконниками, вы можете либо поторговаться и снизить цену, либо развернуться и уйти, продолжив поиски. Впрочем, активный спрос на рынке первичного жилья говорит о том, что готовую квартиру отыскать трудно. «Рынок новостроек в Москве и Московской области можно охарактеризовать следующим цифрами: 5% квартир продается еще на стадии котлована, 18% - при начале строительства до второго этажа, 40% - на этапе монтажа дома, 22% - при внутренних работах и отделке фасада.
И только 14% квартир продается в уже сданных государственной комиссии домах»,- рассказал ИП руководитель отдела новостроек компании «Миэль-недвижимость» Дмитрий Орлов. А потому более актуальна ситуация с квартирами, приобретаемыми еще до начала строительства здания или на каком-то его этапе. Потенциальный собственник в этом случае становится дольщиком, или соинвестором, строительства. Как правило, такие квартиры предлагаются на рынке без окончательной отделки, стоят они дешевле, однако покупатель, недовольный купленным товаром, уже не может так просто развернуться и уйти.
«Озаботиться устранением недоделок нужно еще на стадии подписания договора. Обычно потенциальному покупателю предлагается договор со следующей строкой: «Сдается под чистовую отделку». Однако эту фразу, как показывает практика, застройщик может трактовать как угодно. Чтобы впоследствии не «удивляться», в договоре необходимо подробно расписать, в каком именно виде квартира будет передана покупателю: есть ли стяжка полов, межкомнатные перегородки, до какой точки доведены электрика, иные инженерные коммуникации»,- рассказала ИП заместитель генерального директора Агентства по защите прав потребителей Ирина Соколова. По большому счету это положение - простая подстраховка. Строительные нормы действуют на все жилье, но лучше, если стороны добровольно объявят о правилах игры.
Кроме того, в договоре необходимо наличие следующей строки: «Стоимость квартиры фиксирована и подлежит изменению только на основании обмеров БТИ». В этом случае какие-либо доплаты за квартиру с вас могут потребовать, только если после обмера жилья специалистом БТИ выяснится, что площадь квартиры больше, чем заявленная в договоре. При этом взаиморасчеты должны производиться по цене 1 кв. м, зафиксированной в договоре на момент его заключения. Зато если площадь квартиры окажется вдруг меньше оговоренной в контракте, разницу вам вернут по той же фиксированной цене.
А вот если строки про фиксированную стоимость в договоре не будет, застройщик может как угодно поднять цену квартиры, мотивируя это инфляцией, изменениями в проектной документации или попросту дороговизной цемента. Или просто негласно спишет под эту статью сумму ваших претензий по недоделкам. И согласиться с этими изменениями дольщик будет обязан.
Однако продавец квартиры может отказаться вносить в договор какие-либо изменения, ибо при активном рынке новостроек он всегда найдет себе более покладистого клиента. «Изменение договора зависит не только от «клиентоориентированного» настроения продавца, но и от его возможностей. Например, если продавцу по условиям его договора от застройщика передаются квартиры без уточнения перечня отделочных работ, то и он, скорее всего, не будет гарантировать то, что не гарантируют ему. В любом случае, если покупателя что-либо не устраивает в договоре, необходимо направить продавцу протокол разногласий, грамотно оформить предлагаемые изменения, а также обосновать, почему эти вопросы являются принципиальными. Чем грамотнее составлены и обоснованы изменения, с учетом специфики отрасли, тем больше шансов их увидеть в договоре»,- рассказал ИП Дмитрий Орлов.
Экспертный совет
После приемки дома государственной комиссией наступает следующий ответственный этап - переход прав собственности на квартиру к дольщику. Процесс начинается с подписания акта реализации инвестиционного контракта (иначе - акта о выполнении обязательств). Подпись под этим документом дольщику ничем не грозит: она дает ему право осмотреть квартиру и заявить о своих претензиях. Если осмотр его полностью удовлетворил, дольщик подписывает акт приема-передачи квартиры и обретает право на пользование ею (статус собственника он получит позже, после получения свидетельства о собственности на квартиру в Регистрационной палате РФ).
«Если же дольщик видит малейшие отклонения от заявленных в договоре параметров квартиры (например, строители «забыли» сделать на полу бетонную стяжку или выровнять стены), подписывать акт приема-передачи нельзя»,- советует заместитель генерального директора Агентства по защите прав потребителей Ирина Соколова. Для более подробного осмотра разумно пригласить независимого эксперта-оценщика, который сможет выявить недостатки, недоступные взгляду неопытного дольщика.
«Выезд нашего консультанта на объект в Москве, осмотр и устное консультирование с ориентировочной оценкой дефектов стоят от 2,5 тыс. руб. Если покупатель имеет лишь самое общее представление о строительстве, то такая консультация оправдана»,- сказал ИП Александр Ажар.
Обнаруженные недостатки следует зафиксировать в претензии (акте). Она составляется в свободной форме в двух экземплярах. При этом необходимо не только перечислить претензии, но и отметить «разумный срок» их устранения (это юридический термин). Согласно установившейся практике, на ликвидацию брака дается, как правило, от двух недель до месяца.
Один экземпляр передается застройщику, на втором представитель должен поставить штамп организации, свою фамилию, входящий номер документа и дату его приема. Этот подписанный экземпляр дольщик оставляет себе.
Следует учесть, что в последнее время сам застройщик часто является и инвестором,и продавцом. Однако если договор о продаже у клиента заключен с риэлтерской компанией, механизм устранения недоделок остается прежним: их все равно должен устранять застройщик.
«Если покупатель имеет претензии по качеству строительства, он пишет заявление в ту компанию, с которой у него заключен договор. Возможны два варианта развития событий. Инвестор может принять заявление от покупателя и обратиться к самому застройщику или к сторонним подрядным организациям с просьбой устранить имеющиеся недоделки. Например, в жилом комплексе «Гранд-паркъ» «Миэль» выступает в качества соинвестора, и мы принимаем претензии от наших клиентов. Но может случиться, что инвестор не захочет участвовать во всех этих процессах и отправит покупателя с заявлением напрямую к застройщику. Тогда покупателю придется самостоятельно решать все вопросы. Таким образом, лучше всего заключать договор с крупной и надежной компанией, которая не оставляет клиентов в беде»,– поделился мнением Дмитрий Орлов.
Вопрос с застройщиком, который не хочет принимать от вас под подпись какие-либо бумаги, решается традиционно.
«Если представители застройщика отказываются принять претензию, нужно отправить ее по почте с уведомлением о вручении. Впоследствии уведомление может понадобиться для обращения в суд»,- считает сотрудник юридического консультационного центра «Центрюрсервис» Денис Кулеба.
Если застройщик согласился с вашими претензиями, составил акт устранения недоделок и установил сроки выполнения работы, покупатель квартиры может безбоязненно становиться собственником - подписывать акт приемапередачи квартиры. Однако в этом документе необходимо упомянуть, что квартира принимается с недоделками, и перечислить их в приложении.
Звонок другу
В борьбе со строителями новосел не одинок. По крайней мере ему есть кому пожаловаться, кроме как в суд и своим собственным обидчикам. С 2003 года в Москве работает «горячая линия» по проблемам в домахновостройках. Прислушиваться к мнению этой службы строители вынуждены. «Горячая линия» действует при Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР), и если застройщик откажется исполнять требования специалистов «горячей линии», ему грозит лишение лицензии, а значит, и возможности работать на московском строительном рынке. Поэтому звонок в «горячую линию» может оказаться наиболее действенным способом повлиять на строителей. Во всяком случае позвонить туда никогда не мешает.
На той стороне «горячей линии» жалобы новосела выслушает консультант (автоответчик работает только в выходные дни). При этом жалоба будет принята в любом случае, независимо от того, кто именно звонит: человек, получивший квартиру от государства, купивший ее на собственные деньги в готовом виде или же дольщик, только ожидающий получения права собственности.
После поступления претензии на «горячую линию» в квартиру должна в течение двух недель приехать специальная комиссия. «После проведения обследования квартиры составляется протокол с указанием строительных недоделок, который за подписью заместителя руководителя строительного департамента Москвы высылается застройщику для устранения недоделок. На это застройщику отводится месячный срок»,- рассказал ИП руководитель «горячей линии» Владимир Горкавенко. Правда, в течение времени, отведенного на устранение недоделок, в квартире нельзя делать ремонт - зато сколько формальностей вы перекладываете на чужие плечи!
«Поступившая жалоба находится на нашем контроле до устранения причин ее возникновения, то есть до того момента, пока горожанин не напишет в специальном акте: «Недоделки устранены, претензий не имею»,- и поставит свою подпись. Или пока застройщик не представит официальный документ об устранении строительных недоделок»,- пояснил схему Владимир Горкавенко.
Если специалисты «горячей линии» не приезжают в назначенный срок, то гражданин, согласно ст. 22 закона города Москвы «Об обращении граждан», принятого в 2000 году, имеет право подать жалобу в вышестоящую инстанцию (доказать, что звонок был, можно, назвав порядковый номер жалобы, который был ей присвоен оператором). Вышестоящая организация - это КАСРР или непосредственно Правительство Москвы. Если удовлетворяющего ответа не поступает и на этом этапе,то тут уже одна дорога - в суд. Примечательно, что жаловаться на застройщиков можно на любом этапе: и когда вы впервые увидели свое будущее жилье, и когда, прожив в нем два года, неожиданно для себя обнаружили, что в дождь с потолка льется вода.
Впрочем, «горячие линии» могут действовать и в структурах самих застройщиков. Правда, только у лидеров московского домостроения. Например, у инвестиционно-строительной группы компаний СУ-155, которая возводит каждый пятый новый дом в Москве.
«У нас давно существует собственная «горячая линия», куда жильцы обращаются напрямую. Мы имеем право рассматривать жалобу в течение месяца, но, как правило, делаем это гораздо быстрее»,- сообщил ИП пресс-секретарь СУ-155 Владимир Фомин.
Сделай сам
По закону «О защите прав потребителей» застройщик обязан устранить недоделки сам. Однако покупатель (дольщик) имеет право отказаться от этих услуг застройщика и устранить недоделки своими или привлеченными силами, взыскав потом с застройщика затраченные средства. Об этом говорит ст. 29 того же закона. Это вполне резонно: зачем поручать устранение недоделок тем же строителям, которые их допустили?
«Если строители и признают в какой-то мере свои огрехи, то очень долго потом их устраняют. Да и делают все наполовину и с сомнительным качеством. Именно поэтому многие предпочитают ликвидировать недоделки своими силами, требуя от застройщика денежной компенсации»,- считает эксперт по оценке недвижимости Александр Ажар.
То есть, составив претензию с перечислением недоделок и известив об этом застройщика, новосел может привлечь для устранения недоделок третью сторону.
Однако прежде чем приступить к самостоятельному устранению недоделок, нужно оценить и документально подтвердить рыночную стоимость предстоящих работ. Для этого следует заказать экспертную оценку в одной из многочисленных оценочных компаний, работающих в Москве. И обязательно пригласить застройщика (или добиться получения расписки в том, что он был извещен). Результатом визита оценщика должен стать документ с итоговой суммой, необходимой для устранения недоделок и дефектов строительства.
«В СУ-155 есть специальные бригады для устранения недоделок, а потому чрезвычайно редки случаи, когда в компании оплачиваются расходы владельца квартиры. Организация имеет возможность сама и с необходимым качеством устранить недоделки, на которые указывает собственник. Однако если справедливым представляется оплатить уже сделанные собственником затраты по устранению недостатков, компания СУ-155 идет и на такую форму отношений с предъявителем претензии. Тогда составляется соответствующая калькуляция по проведенным работам. Если собственник предъявляет счет без достаточного обоснования произведенных затрат, проводится экспертная оценка, которая и становится основой для компенсации затрат на ремонт»,- рассказал пресс-секретарь СУ-155 Владимир Фомин.
Важно, что на основании ст. 12 федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет об оценке признается документом, содержащим сведения доказательного значения. То есть при отказе застройщика в выплате компенсации суд примет оценку как доказательство и в своем решении будет опираться именно на проставленную в ней конкретную сумму. Впрочем, застройщик, если его не устраивают результаты оценки, может ходатайствовать о проведении повторной оценки. В этом случае суд может либо сам назначить компанию, которая проведет экспертизу, либо предложит истцу и ответчику самим выбрать оценщика, которому доверяют обе стороны.
Суд, конечно, крайний выход: уж больно долго длятся разбирательства. Зато деньги, даже полученные с опозданием, для новосела никогда не будут лишними.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
