База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Пример многих восточноевропейских и латиноамериканских стран, открывших социальные ипотечные программы для огромного количества собственных граждан, для России до сих пор мало-убедителен. В нашей стране по-прежнему правит его величество Доллар. Когда же, наконец, государство станет подлинно социальным в сфере жилищного строительства? На вопросы газеты "Жизнь и кредит" отвечает лидер партии "Развитие предпринимательства", президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Национального совета по оценочной деятельности в России ИВАН ГРАЧЕВ
- Давайте попробуем спрогнозировать, какие факторы в России смогут повлиять на качественный скачок в развитии ипотеки. Это чисто макроэкономические факторы или социально-политические? Ведь и там, и там у нас пока ситуация неблагополучная.
- У меня есть два контрпримера - Мексика и Колумбия. В этих странах ипотека развита в десятки раз лучше, чем в России. У нас ипотека - это около 1 процента от ВВП по объему выданных ипотечных кредитов. Но есть более корректное сравнение - Будапешт и Москва. Инфляция в Венгрии примерно равна нашей и находится на уровне 10%, а "белые" доходы граждан меньше, чем у россиян. Квартиры в Будапеште не менее дорогие, чем в Москве. Однако кредитов на покупку жилья там было выдано в сто раз больше, чем в нашей столице. Считаю, что и в России выйти если не на 50%, то хотя бы на 30% выдачи кредитов нуждающимся в жилье вполне возможно, это вопрос организации процесса. В Венгрии была быстро развернута система стройсберкасс, в которых уже сегодня участвуют более миллиона венгров при населении 10 млн. К тому же на уровне муниципалитета Будапешта была принята программа поддержки граждан со средним доходом, берущим ипотечный кредит. В России же есть целая категория чиновников, которые доказывают, что ни при каких обстоятельствах нельзя компенсировать людям проценты. Несмотря на это, у нас есть все основания считать, что и дальше будет происходить увеличение числа выдаваемых ипотечных кредитов.
- Чем отличается американская двухуровневая модель ипотеки, активно внедряемая в России, от германской?
- Так повелось, что в последние годы ответственные чиновники навязывают мнение о том, что американская модель единственно верная. Мне даже прямо говорили, чтобы в законе об ипотеке были прописаны права агентств по ипотечному кредитованию, работающих на вторичном рынке ценных бумаг. Считаю, что в России такой опыт вряд ли приемлем. В нашей большой стране надо пробовать разные варианты, существующие в мире. Принципиальное отличие двух указанных вами моделей в том, что в Америке двух-
уровневая схема, при которой длинные деньги собираются на вторичном финансовом рынке, в Германии упор сделан на рынок первичный. Если мы хотим дополнительно привлечь 50 млрд. долларов в строительство, то с помощью ценных бумаг мы должны собрать эту сумму. По нашим оценкам и исходя из опыта Польши, Чехии или Словакии, становится очевидным, что это просто нереально. Через вторичные ценные бумаги в короткие сроки можно собрать максимум 2-3 млрд. долларов. Если же посмотреть на опыт строй-сберкасс, составляющих основу германской схемы и примененной в указанных восточноевропейских странах, мы увидим, что через пять лет после принятия соответствующего закона возможно собрать 30 млрд. долларов. И в России это реальная перспектива, уже есть достаточно структур, готовых активно включиться в привлечение средств на строительный рынок. Есть закон, есть опыт, есть деньги у людей. Однако и у немцев вся модель не сводится только к стройсберкассам. В Германии есть большое количество ипотечных банков, выдающих кредиты под низкий процент.
- Что может стимулировать процесс снижения процентной ставки по ипотечным кредитам банками и уменьшения первоначального взноса?
- Если нет системы сбора длинных низкопроцентных денег, а спрос на кредиты есть, то ставки по всем законам рынка будут высокими. К тому же банк должен "отбить" инфляцию и получить прибыль. Если инфляция составляет 12-15%, то надеяться на то, что процентная ставка будет меньше, не стоит. Другой вопрос - подавление инфляции. По прогнозам Минэкономики и Минфина ее планируется довести до 8%, а к 2010 году до 3-4%. Если так случится, то есть основания людям частично закрыть этот процент с помощью государства. Если государство уверено, что это разовая мера, требующая изъятия средств из бюджета, то резонно принять законы, гарантирующие военным, врачам и другим категориям граждан, при условии получения ими в банках кредитов на рыночных условиях, "закрытие" половины процентной ставки. Деньги для этого есть, поскольку бюджет у нас профицитный, было бы желание.
- Можно ли утверждать, что у нашего президента и правительства есть понимание ипотеки как социального явления? Или она - прежде всего высокодоходный бизнес?
- На уровне деклараций есть. Однако надо понимать, что ипотека в основе своей все равно бизнес. Если мы хотим привлечь дополнительные частные деньги в жилищное строительство, то они пойдут только туда, где работают отлаженные механизмы бизнеса. Но вот систему поддержки как социальную меру и должно обеспечивать государство. И здесь наблюдается вакуум разумных и практичных инициатив.
- Москва в вопросах ипотеки впереди страны всей или нет?
- Вряд ли. Нужно правильно писать законы. В законе, к примеру, должно быть записано, что каждому москвичу младше 35 лет при рождении ребенка в случае получения кредита город автоматически погасит половину первоначального взноса. Второй вариант решения проблемы, действующий в Москве, - постановления президента или правительства, говорящие то же самое, что и в моем примере с законом. Но этот вариант - сугубо советский. В этом случае образование очередей неизбежно, а человек всецело зависит от чиновника, который будет решать, выделять или нет деньги по этим постановлениям. Уверен, что автоматизм в получении социальной помощи может гарантировать только закон.
- В последнее время на рынке появилось огромное количество суперпривлекательных предложений малоизвестных компаний, связанных с ипотекой. Не нарождается ли в России очередной бум пирамид, на этот раз ипотечных?
- А откуда они берутся? От потребности в системах предварительного накопления денег. В Германии этот вопрос решен через стройсберкассы. Если нет нормального закона, регулирующего эти отношения, то появляются не совсем обычные схемы: жилищно-накопительные кооперативы. При нормальном развитии ситуации они имели бы совсем небольшой процент. Но они разрастаются и имеют шанс стать пирамидальными структурами. Для обычного человека довольно сложно разобраться - пирамида перед ним или нет. Нужно садиться и считать, способна ли эта компания выполнить свои обещания, интересоваться ее репутацией у друзей и знакомых и т.д.
- Новый Жилищный кодекс - это чудовищная социальная ошибка или реализация властью декларируемого "технического" подхода к своей работе, стране и ее населению?
- Все принимаемые законы показывают только то, что в России до власти дорвалась абсолютно неподконтрольная бюрократия. Во всех законах во взаимоотношениях гражданин - чиновник права последнего существенно возрастают. Прежде всего это видно в новом ЖК, создавшем три крупные проблемы на абсолютно пустом месте. Во-первых, это связано с реконструкцией жилых помещений. Теперь, условно говоря, за перенос розетки люди подпадают под пресс чиновников и огромные штрафные санкции. Теперь по факту 90% жилья, принадлежащего населению, - незаконно. 4 000 долларов в виде штрафов или взяток чиновникам могут исправить каждую конкретную ситуацию. Только вот готовы ли к этому граждане? Чиновники избирательно запускают соответствующие комиссии к тем, с кого, на их взгляд, можно быстро сорвать данную сумму. Комиссии уже ходят по домам. Во-вторых, через год-два наших соотечественников коснется проблема изъятия жилья по федеральным и муниципальным нуждам. Что это за нужды, нигде не написано, а значит, любую квартиру можно подвести под это определение. Причем никаких натуральных компенсаций после изъятия не гарантируется. Так что теоретически любого человека в нашей стране можно будет скоро выкидывать на улицу. В-третьих, насильственное создание товариществ собственников жилья. Жэки будут преобразовываться в акционерные общества, что повлечет неизбежное повышение цен на услуги ЖКХ. И в эти структуры обязательно попадут мошенники. Главный вывод, который позволяет сделать принятие нового ЖК: война за жилье, которую может спровоцировать этот крайне странный и непродуманный документ, может быть пострашнее "монетизационного" противостояния.
Беседовал Илья Харламов
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
