База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В прошлом году объем рынка ипотечного кредитования составил, по разным оценкам, $0,5-1 млрд. Но банки не собираются останавливаться на достигнутом – в 2005 году почти все обещают увеличить кредитные портфели по ипотеке в несколько раз. Причем, по мнению банкиров, серьезными изменениями в условиях программ бурный рост сопровождаться не должен – они и так уже практически идеальны.
В крутую гору
По данным Центробанка, еще осенью 2004 года объем кредитов, выданных банками под залог приобретаемого жилья, составил $475 млн. Однако сами участники рынка утверждают, что эта цифра занижена примерно вдвое. А если суммировать объявленные планы банков по выдаче ипотечных кредитов в 2005 году, получится $1,5-2 млрд.
Так, `Агропромкредит`, уже выдавший ипотечных кредитов примерно на 400 млн руб., в 2005 году обещает увеличить эту сумму в полтора раза. Гораздо более масштабны планы `Уралсиба`. Пока кредитный портфель банка по ипотеке примерно такой же, как у `Агропромкредита`, но в этом году `Уралсиб` обещает выдать займов на 2 млрд руб. Абсолют-банк, выдавший ипотечных кредитов на $11,2 млн, собирается в 2005 году предоставить втрое больше – на $35 млн. Газпромбанк с 1998 года выдал ипотечных кредитов в целом более чем на $20 млн, на 1 января 2005 года общая сумма ссудной задолженности по этим займам составила 835,34 млн руб. В этом году банк рассчитывает увеличить ипотечный портфель не менее чем на 150%.
`Внешторгбанку в течение 2004 года удалось занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования не только в Москве, но и в ряде регионов, – говорит начальник управления ипотечного и потребительского кредитования банка Анатолий Печатников. – Портфель ипотечных кредитов по состоянию на 21 февраля превысил $71 млн. При сохранении прошлогодней динамики банк планирует достичь показателя ежемесячной выдачи кредитов в $15-20 млн и сформировать к концу 2005 года портфель объемом не менее $200 млн`.
При этом банки начинают задумываться об изменении условий обслуживания уже выданных кредитов – все чаще поднимается вопрос о рефинансировании заемщиками полученных ранее ипотечных займов за счет новых программ с более привлекательными условиями.
В чужой огород
В МДМ-банке уверяют, что у его клиентов пока не возникало вопросов о возможности получения нового ипотечного кредита на более выгодных условиях для погашения действующего займа, `хотя теоретически такая возможность существует`. Ряд аналитиков рынка недвижимости также считают, что пока рефинансирование ипотечных кредитов заемщиками не имеет экономической базы и эта форма работы рынком не востребована.
Однако некоторые банкиры имеют принципиально другое мнение. `Самому заемщику проблематично рефинансировать ипотечный кредит – для большинства банков, занимающихся ипотечным кредитованием, обязателен контроль за целевым использованием кредита, – констатируют в банке `Союз`. При этом процедура перевода залога на другой банк трудоемка и не может произойти без привлечения банка-кредитора, который не намерен лишаться клиента. Банки предпочитают выкупать пулы ипотечных кредитов у других кредитных организаций напрямую, что намного эффективнее перекредитовки единичных клиентов`.
По мнению начальника управления по работе с физическими лицами и члена правления Raiffeisenbank Александра Колошенко, механизм рефинансирования пока не очень популярен именно среди банков из-за рисков, которые стороны вынуждены на себя принимать. `Если заемщик решает перейти в другой банк, где условия ипотечного кредитования выгоднее, то существует период, когда официально квартира находится на перерегистрации, то есть не под залогом, – поясняет господин Колошенко. – Кредит таким образом не обеспечен. Тем не менее мы охотно рассматриваем такие предложения и уже рефинансировали дорогие кредиты, выданные другими банками`.
`Сейчас на российском рынке практически нет кредитных продуктов по рефинансированию заемщиками ипотечных займов, – соглашается Анатолий Печатников. – Однако мы положительно оцениваем перспективы его внедрения и в ближайшее время приступим к его разработке. Появление этого продукта создаст для заемщиков практические возможности по снижению расходов на обслуживание долга и усилит конкурентную борьбу кредиторов. Снижение ставки даже на 1% годовых уже является экономически обоснованным фактором для стимулирования заемщиков на поиск вариантов рефинансирования полученного ипотечного кредита`.
Хотя будет ли возможность у заемщика найти реально лучший продукт, далеко не очевидно. По мнению Яниса Канестри, наблюдающийся сегодня на рынке широкий разброс ставок по ипотечным кредитам обоснован, хотя в ряде случаев они занижены. `Если банк устанавливает ставку в 9-10%, он обычно работает себе в убыток,– говорит господин Канестри.– По большому счету реально эффективная ставка должна быть выше уровня инфляции. Но сейчас банки завоевывают место на рынке, и экономика ляжет в основу кредитования только через три-четыре года`.
По словам Яниса Канестри, существенных изменений в ипотечных программах банка за последнее время не произошло и ожидать их в 2005 году тоже не стоит. `Наши кредитные продукты хорошо сбалансированы и уже в течение четырех лет остаются более или менее стабильными`,– поясняет он. В то же время банк планирует увеличить сроки кредитов до 20 лет и начать предоставление займов на приобретение загородного жилья. `До недавнего времени существовали серьезные проблемы с оформлением залога коттеджей, – поясняет господин Канестри. – Последними поправками к законодательству они в основном решены. Однако рынок отдельных домов до сих пор остается очень специфическим, и кредитование на нем является более трудоемким. Например, есть сложности с оценкой этой недвижимости и ее возможной ликвидности в случае дефолта по кредиту`. В результате банк, как и ряд других, скорее всего, будет кредитовать дома в определенных коттеджных поселках, причем тех, в финансировании строительства которых он принимает участие.
`Агропромкредит` решил в 2005 году ограничиться отменой требования нотариального удостоверения договора купли-продажи приобретаемой в кредит квартиры. `Такое изменение приведет к удешевлению оформления кредита для заемщика`, – констатируют в банке. Но это мнение разделяют далеко не все банкиры.
`Уже давно вопрос нотариального удостоверения сделок, по крайней мере в Москве, остро не стоит, – считает Янис Канестри. – Банки оформляли сделку как покупку недвижимости с использованием кредитных ресурсов, и, соответственно, требование нотариата не было обязательным. В результате тарифы на услуги нотариуса были фактически договорными, и в среднем заключение договора обходилось заемщикам в 12-15 тыс. рублей вне зависимости от стоимости квартиры. В принципе отмена обязательного нотариального удостоверения сделок является очень непродуманным шагом, практической пользы от него нет, одни проблемы. Жилье доступнее от этого не стало. Достаточно было просто снизить размер нотариальных пошлин`.
МДМ-банк, как и Росбанк, в ближайшее время собирается начать программу кредитования приобретения загородных объектов – коттеджей, таунхаусов, земельных участков. `Зенит` во втором квартале этого года обещает запустить программу кредитования покупки жилья на первичном рынке. Газпромбанк в апреле приступает к кредитованию покупки квартир в строящихся домах в Москве, Подмосковье и 32 городах России, по месту нахождения филиалов банка, а также обещает внести изменения в действующие условия ипотечных программ – не уточняя, впрочем, какие именно. Банк `Союз` с 1 марта снизил ставку по ипотечным кредитам до 11,5% и упростил процедуру досрочного погашения кредита (в частности, сокращен срок моратория на досрочное погашение до трех месяцев, по истечении которых возможно полное либо частичное погашение кредита без уплаты штрафных санкций).
DeltaCredit в конце февраля объявил о планах запуска новой ипотечной программы по кредитованию в рублях с плавающей ставкой. Она будет привязана к индексу MIBOR (Moscow Interbank Offered Rate). `За последние несколько лет ставки MIBOR демонстрируют устойчивую тенденцию к снижению по мере того, как позиции рубля укрепляются`, – поясняют в банке. Примерно в то же время DeltaCredit анонсировал еще один кредитный продукт, `DeltaПлюс`, разработанный для того, чтобы помочь клиентам в покрытии расходов по планируемой ипотечной сделке. `DeltaПлюс` выдается одновременно с предоставлением ипотечного кредита и может использоваться для оплаты услуг риэлтера, нотариата сделки, оценки квартиры, страхования.
Raiffeisenbank каких-то радикальных изменений в ипотечных программах не планирует. `В связи с изменениями в законодательстве мы ожидаем падения интереса к покупке недвижимости в кредит на стадии строительства, – объясняет Александр Колошенко. – Вероятно, начнем выдавать кредиты в рублях, поскольку по-прежнему интересуемся программами АИЖК. Более активно банк будет развивать кредиты на ремонт приобретаемой недвижимости и под залог существующего жилья`.
`Внешторгбанк собирается усовершенствовать условия кредитных продуктов на приобретение и строительство объектов загородной недвижимости и создать совершенно новый продукт – кредитование под залог имеющегося жилья. Будет придано новое качество `Инвестиционному` – требования по обеспечению кредитов будут существенно либерализованы`, – добавляет господин Печатников.
`Сегодня слабых мест в ипотечном кредитовании на уровне предоставления займов уже нет, – констатирует Янис Канестри. – Проблемы существуют на рынке недвижимости, они связаны с ростом цен и низкими темпами нового строительства. В ипотеке же улучшать просто уже нечего, хотя через несколько лет встанет вопрос о привлечении для нее финансовых ресурсов – банки исчерпают свои возможности. Именно поэтому сейчас так много обсуждают ипотечные ценные бумаги`.
Банки не позволят заемщикам жить плохо
Главным ограничителем размера ипотечного кредита, который может быть выдан заемщику, является сегодня соотношение платежей по займу с ежемесячным доходом заемщика. В среднем оно составляет 35-65% и существенно зависит от состава семьи заемщика. Так, одинокий заемщик с месячным доходом $1,5 тыс. сможет на 10 лет занять в Абсолют-банке $45 тыс.; во Внешторгбанке – $44,46 тыс. (на 15 лет – $52,79 тыс., на 20 лет – $56,26 тыс.); в DeltaCredit – $48,65 тыс. по программе `DeltaСтандарт`, $48,87 тыс. по программе `DeltaВариант` и $60,93 тыс. по программе `DeltaСейчас`. Семья с одним ребенком и общим доходом $1,5 тыс. в месяц в Абсолют-банке получит столько же, сколько и холостяк,– $45 тыс.; Внешторгбанк выдаст ей $40 тыс.– почти на $5 тыс. меньше, чем одинокому заемщику; компания DeltaCredit готова выдать семье на $10 тыс. меньше по программе `DeltaСтандарт` ($38 тыс.) и на $24,3 тыс. меньше по программе `DeltaСейчас` ($35,7 тыс.)
`Ограничения по доле семейного дохода, направляемого в счет погашения кредита, у Внешторгбанка достаточно строгие, – говорит Анатолий Печатников. – Это объясняется тем, что обслуживание ипотечного кредита не должно стать слишком обременительным для бюджета семьи заемщика. Значительная часть средств, до 60%, должна оставаться в распоряжении семьи для финансирования первоочередных и других необходимых расходов. Человек, воспользовавшись ипотечным кредитом, не должен радикально менять сложившийся уклад жизни`.
У Raiffeisenbank минимальные суммы кредитов предполагают наличие дохода у семьи не менее $700 в месяц без учета расходов на содержание иждивенцев. `Мы не только принимаем положительное или отрицательное решение по кредиту, но и стараемся определить размер кредитной линии, который клиент сможет безболезненно выплачивать, – поясняет Александр Колошенко. – Если у заемщика имеется неработающая супруга и двое несовершеннолетних детей, то сумма выплат такого заемщика будет сильно отличаться от клиента, у которого подобного рода расходы отсутствуют. Выплаты не должны превышать 40% ежемесячного дохода семьи заемщика`.
К заемщикам с ежемесячным доходом выше $3 тыс. ряд банков практикует индивидуальный подход, позволяя выплачивать по кредиту гораздо более 60% дохода. Но, например, в Росбанке не считают, что высокий доход является бесспорным основанием для снятия ограничений доли в нем выплат по кредиту. `Тот, кто получает $2 тыс. в месяц, с большей вероятностью сможет их заработать всегда, рынок для таких специалистов достаточно широк, – поясняет Янис Канестри. – А заемщик, получающий $10 тыс., что называется, под богом ходит. И если он потеряет работу, то новую с таким же окладом найдет далеко не сразу`. Однако в целом банк подходит к заемщикам индивидуально, не устанавливая для них практически никаких ограничений по возрасту, гражданству, месту регистрации, рабочему стажу, форме подтверждения доходов. `Правда, может встать чисто экономический вопрос по тарифам на страхование, – уточняет Янис Канестри. – Для пожилого человека страховка будет стоить дорого`.
МДМ-банк для кредитов сроком на три года установил соотношение аннуитетного платежа к совокупному доходу семьи на уровне 45%, для кредитов свыше трех лет – 35%. Такой же разброс ограничений и у Газпромбанка – от 35% до 45%. В банке `Союз` уверяют, что лояльно подходят к оценке клиента и каждая заявка рассматривается сугубо индивидуально.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
