База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Проведя накануне Нового года небольшое импровизированное исследование рынка, автор пришел к неожиданному для себя выводу: сегодня нужно относиться с большой осторожностью к любой информации, указанной в рекламе. Поскольку газета или интернет-сайт не могут отвечать за достоверность рекламы, покупателю нелишне быть осведомленным о некоторых приемах, которые используют продавцы для продвижения своего товара на рынок. Не будем никого называть поименно, просто расскажем о некоторых характерных тенденциях. Прежде всего, надо знать, что сегодня нельзя верить ценам, указанным в рекламе - в большинстве случаев они занижены (иногда до 50 процентов). Реальную картину можно узнать только по телефону и то не всегда. Порой, истина выясняется лишь в тот момент, когда вы уже собрались ехать в офис с залогом.
Раньше такого не было: еще год назад модным рекламным ходом было публиковать таблицу впечатляющего роста цен квартир в одном и том же доме на разных стадиях строительства. Сама ценовая динамика была самым весомым аргументом для покупателя в пользу скорейшего решения о покупке. Сейчас дело другое: цены на `ранние` объекты практические не двигаются с места. Поскольку на рынке появились квартиры в совершенно готовых домах (иногда даже с отделкой), то любое повышение цен на котлован тут же приводит к остановке продаж.
НИКОМУ НЕ ВЕРЬ
Итак, первый вывод, который удалось сделать при анализе предновогодней ситуации: цены реальны только на нереальных объектах - то есть там, где строительство фактически не ведется, а его судьба находится в опасной зависимости от денег частных вкладчиков. Таких объектов немало. Зато там, где у инвестора есть достаточно собственных мощностей и финансов для реализации проекта, работа кипит независимо от продаж. Но именно здесь реальные цены могут оказаться намного выше заявленных в рекламе. Наиболее безобидный прием - игра в у.е. Если вы полагаете, что у.е. по устоявшейся традиции означает доллар, не спешите. Сегодня у каждого продавца у.е. стала единицей настолько условной, что меняется чуть ли не каждый день и может даже устанавливаться индивидуально для каждого покупателя или являться предметом торга.
Допустим, вы нашли риэлтора, который почему-то продает квартиры в приглянувшемся вам доме на 5-10 тысяч долларов дешевле, чем другие. Вы приезжаете на осмотр, вам проводят увлекательную экскурсию, и только когда вы уже приехали подписывать бумаги, выясняется, что реально квартира стоит не 85, а 95 тысяч долларов. Из этих 10-ти тысяч разницы 5 - благодаря тому, что курс доллара оказывается равен 29,5 рублей. При этом, продавая свою `вторичную` квартиру, вы получите реальные доллары, которые будете вынуждены сдать по реальному курсу. Интересно, что даже в том случае, если у вас согласятся взять оплату в долларах, радоваться рано: сумма все равно будет пересчитана из рублей по внутреннему курсу данного продавца. Могут быть и другие сюрпризы: например выяснится, что уже прошло БТИ и оказалось, что квартира на 2-3 метра больше, чем ожидалось, и за это нужно доплатить.
Не исключен даже вариант, когда с вас заранее возьмут за оформление 2% от цены покупки, хотя сам продавец заплатит за это застройщику в несколько раз меньше (например, 1% не от продажной, а от инвестиционной стоимости). На этом можно потерять тысячу долларов и никогда об этом даже не узнать. Мелкие компании, не входящие в Гильдии риэлторов, порой идут на простую уловку: при звонке в офис вам не удается выяснить точные параметры квартиры - для этого надо ехать на просмотр. А тот, кто показывает квартиру, точно не знает цену и курс пересчета. В результате клиент `разогревается` до готовности к покупке, не зная точно, во сколько она ему обойдется, и, если у него есть небольшой запас по деньгам, может сгоряча купить понравившуюся квартиру намного дороже, чем она стоит на рынке.
РЕКЛАМА: МОЛОЧНЫЕ РЕКИ И КИСЕЛЬНЫЕ БЕРЕГА
Все эти приемы, конечно, на грани фола, и солидные игроки такими пустяками не занимаются. Но курс все равно у каждого свой. Наиболее распространенные варианты: курс ЦБ (обычно у тех, кто устанавливает цены в рублях - естественно, им выгоднее более низкий курс) - 28,5-29,5 руб. за доллар (если цены в у.е.). Заметьте, что на сегодня разница между биржевым курсом и уровнем 29,5 руб/долл. составляет ни много ни мало 6 процентов! Манипуляция цифрами позволяет риэлтору получить с покупателя прибыль намного выше, чем стандартная комиссия от застройщика. Так что тезис, что, покупая новостройку, вы не платите комиссию, сегодня не стоит принимать на веру. Впрочем, не только риэлторы, но и сами застройщики стали перенимать эту новую маркетинговую технологию. Один из крупнейших застройщиков незадолго перед Новым годом неожиданно установил нестандартный подход: у.е. у них теперь это средняя величина между курсом доллара и евро. Берем два курса, складываем их и делим на два. Получается на сегодня где-то 32,8 руб. за у.е. (это уже не 6 а 18% разницы с долларом). Правда, компания эта свой подход от покупателей не скрывает, то есть ведет себя вполне честно. Но покупатель ведет поиск по рекламе, а там - просто `у.е.` и привлекательная цена.
Допустим, человек увидел, что совсем недалеко от третьего кольца возводятся дома экономкласса по цене 1170 у.е. за кв. метр, да еще предлагается скидка в 5 процентов. `Вот здорово! - наивно думает он. - Похоже, цены упали`. Приехав на объект, он выясняет, что цена, указанная в рекламе, имеет отношение только к квартире на втором этаже, выходящей окнами на железную дорогу, а все остальное стоит 1415-1500 у.е. (разница в 20 процентов). И лишь настроившись на реальный уровень цен, он узнает о втором сюрпризе: у.е. - это гибрид доллара и евро. Оказывается, что реальная цена - около 1700 долларов, хотя нет еще даже фундамента. Таким образом, настоящая цена отличается от той, которая упорно афишируется в рекламе на 43% - и это не предел.
ВОЗДУХ НАД КОТЛОВАНОМ УЖЕ НЕ СТОЛЬ СЛАДОК
Не надо думать, что проблемы покупателя сводятся только к выяснению реальной цены. В конце концов, если уяснить маленькие хитрости, на которые идут продавцы, можно даже в первом телефонном разговоре выудить всю информацию (надо только знать что спрашивать). Открыто обманывать вас никто не будет. Проблема в том, чтобы решить, что именно покупать. К концу 2004 года ситуация резко изменилась. Многие по инерции полагают, что очень выгодно покупать квартиру на ранних стадиях. На самом деле это уже не так. Сегодня на реальных примерах можно показать, что квартиры в готовых домах, прошедших ГК, стоят столько же, а то и дешевле, чем в совершенно аналогичных домах, у которых нет даже фундамента. Это относится как к популярным панельным сериям, так и к монолиту.
В принципе, сейчас хорошее время, чтобы купить совершенно готовую квартиру. Вполне реально сразу же после оплаты получить ключи и начинать отделку. Но здесь надо проявлять особую осторожность с объектами, где остались единичные квартиры. Это либо неликвидные остатки (обычно крайние этажи, квартиры с окнами на дорогу или с непривлекательным видом), либо, напротив, вполне ликвидные квартиры, но по завышенной цене. Если в доме нет квартир, а вам предложили хорошо расположенное жилье, можно быть уверенным, что какой-то частный инвестор (юридическое или физическое лицо) пытается заработать на вас, по крайней мере, тысяч десять. Это не значит, что такие квартиры нельзя покупать, но надо взглянуть на аналогичные объекты: если цена на них значительно ниже, то вы потеряете при перепродаже, поскольку проиграете уже на старте. Разумеется, многие не собираются квартиру продавать, но вполне возможно, что на рынке появятся новые интересные предложения и захочется поменять жилье. Поэтому всегда надо подходить к покупке с точки зрения выгодного вложения денег.
НЕ НАДО ЭНТУЗИАЗМА
Еще надо быть готовым, что если квартир в доме мало, то цены на них могут скакать каждый день. Крупный застройщик не будет ежедневно менять цену, но в такой ситуации часто речь идет о переуступке прав требования частным инвестором, а он вправе назвать любую цену. Если цена хороша, надо действовать сразу. Если вы взяли тайм-аут, а через несколько дней сказали, что готовы купить, цена может легко повыситься на 1-2 тысячу долларов. Ваше повторное обращение - знак высокой заинтересованности именно в этой квартире. Объяснением роста цены может послужить то, что юрлицо, владеющее правом требования, передумало. На самом деле, вы едва ли когда-нибудь узнаете, правда ли это, или риэлтор, почувствовав ваш интерес, просто решил наварить себе лишнюю тысячу-другую. Это рынок. И все же дома, где после ГК почти не осталось квартир, инвестиционно привлекательны, надо только знать реальную конъюнктуру, чтобы не переплатить в порыве энтузиазма. Ключи на блюдечке - это вдохновляет.
Но есть и другие случаи - когда в готовом доме не продано 20-30 или даже больше процентов площадей. Причин может быть множество. Порой это бывает не потому, что дом плох, а потому, что в данном районе на рынок единовременно выбрасывается несколько равноценных предложений. Московские власти, правда, стремятся не обвалить рынок, выдавая новые площадки равномерно, но если речь идет о комлексном сносе и переселении из пятиэтажек, волей-неволей приходится одновременно осваивать много площадок в том же районе. Вот один пример: рядом с третьим кольцом стоит готовый монолитно кирпичный дом одного солидного застройщика. Напротив, через дорогу, строится практически такой же. Цены одинаковые.
Естественно, на скорую перепродажу квартиры здесь рассчитывать не приходится. Но зато именно в таких случаях цены совершенно стабильны - ни один риэлтор не завысит цену даже на 10 долларов за кв. метр, когда на заборе висят телефоны конкурентов. В этих случаях можно не спешить с покупкой: цены обычно стоят на месте в течение месяцев. За это время можно узнать историю компании и посмотреть ее готовые объекты. В долгосрочной перспективе такие объекты вполне привлекательны, поскольку при отсутствии ажиотажного спроса цены не бывают завышенными.
МЕРТВЫЕ ДУШИ
Но основную опасность для покупателя представляют сегодня объекты, в будущем которых не уверены даже их генеральные инвесторы. Затягивание строительства может случиться с любым домом, но сейчас появились проекты, оставляющие впечатление полной авантюры. Среди них есть проекты комплексной застройки за МКАД или редевелопмента районов, прилегающих к выводимым промзонам. А есть и примеры точечной застройки компаниями, не имеющими достаточно собственных средств на завершение строительства. Риэлторы хорошо знают, кто чего стоит на рынке, но не стоит рассчитывать на то, что они вас будут бесплатно на эту тему консультировать (если речь не идет об элитном секторе). В конечном счете, каждый риэлтор просто продвигает свои объемы. Здесь можно дать простой житейский совет - поезжайте на стройку и посмотрите, кипит ли там работа. Если там много рабочих, шум, запарка, а в ворота поминутно въезжают грузовики - все нормально. А если нет ничего кроме забора и одинокого экскаватора, можно не сомневаться: это камуфляж, то есть идет первоначальное накопление капитала, а срок окончания строительства, приведенный в рекламе, только уловка для привлечения клиентов.
Первичный рынок, переживающий кризис, стал чрезвычайно агрессивен. Руководитель отдела новостроек одной из самых крупных в России инвестиционно-риэлторских корпораций как-то сказал в интервью автору этой статьи, что он хотел бы создать некий супермаркет новостроек, где люди имели бы максимальную широту выбора, полную достоверную информацию и могли бы совершить покупку с помощью опытного консультанта без лишнего давления в комфортной обстановке. Увы, сегодня мы видим, что вместо бутиков и супермаркетов новостроек - один сплошной боксерский ринг, на котором идут бои без правил, и где любителям трудно устоять против изощренных профессионалов.
Самое печальное, что фирмы, не идущие на уловки в отношениях с клиентами, оказываются в невыгодном положении. Большинство покупателей не настолько искушены в вопросах недвижимости, чтобы видеть реальное положение на рынке, и их внимание оказывается привлеченным к тем продавцам, которые не скупятся на пустые обещания. Если в самое ближайшее время общественные организации риэлторов не возьмутся за разработку стандартов деятельности на первичном рынке, будет нанесен серьезный удар по престижу профессии. Люди в итоге разберутся, но недоверие - вещь устойчивая, мы все видим это на примере отношения граждан к государству как противнику своих граждан и к банкирам как потенциальным мошенникам, ждущим своего часа. Если риэлторы и застройщики начнут восприниматься как соперники покупателей, это будет надолго.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
