База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Московская область занимает территорию в 4579,9 тыс. га (для сравнения: территория Москвы — 108 тыс. га). По большому счету, основным резервом для нового загородного строительства в Подмосковье являются земли сельскохозяйственного назначения. По данным, утвержденным распоряжением министра экологии и природопользования Московской области № 144-рм от 31.07.2002 г., площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1748,9 тыс. га.
Возьмем часто называемую экспертами цифру соотношения площадей для нового девелопмента (освоения земель под строительство жилых, офисных, торговых, складских, индустриальных и т. д. комплексов) и для эффективного, технически перевооруженного сельского хозяйства (пашен) — 1:4. Иначе говоря, резерв для развития загородного жилья (постоянное жилье и дачи) равен 350 тыс. га. Однако население Москвы по официальным данным составляет 10 млн человек, а Московской области — 7 млн, из которых 5 млн живет в городах. Таким образом, без учета мигрантов имеем 15 млн городских жителей, каждый из которых был бы не прочь жить или отдыхать в своем загородном доме или на даче.
Московская область занимает территорию в 4579,9 тыс. га (для сравнения: территория Москвы — 108 тыс. га). По большому счету, основным резервом для нового загородного строительства в Подмосковье являются земли сельскохозяйственного назначения. По данным, утвержденным распоряжением министра экологии и природопользования Московской области № 144-рм от 31.07.2002 г., площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет 1748,9 тыс. га.
Сколько же земли в среднем получит каждый желающий? Если 35 млн соток разделить на 15 млн жителей, выйдет чуть больше двух соток на человека. Однако пока загородные земельные участки покупаются из расчета 20 и более соток на одну семью из двух-четырех человек. При этом чем дальше от Москвы они расположены, тем больше их площадь. То есть загородные дачи потенциально могут иметь лишь 50% населения столицы и городовсателлитов. Пока, как пять лет назад было и в Москве, кажется, что земли вполне достаточно. Однако в первую очередь будут застраиваться самые живописные места, экологически чистые и одновременно транспортно доступные, — а таких мало уже сейчас.
Учитывая опыт городов с большой концентрацией финансов, государственных структур и населения, в том числе высококвалифицированных кадров (обычно это столицы бывших империй, например Лондон), следует ожидать, что земли станут использоваться не только под дачное строительство для горожан, но и для расширения границ мегаполиса и его сателлитов за счет бурного городского строительства, вызванного неизбежной миграционной волной. Предполагается, что в течение ближайших пяти лет вокруг Москвы образуется практически непрерывное кольцо из дачно-поселково-городских территорий.
Эффективное использование загородных земель
Доля сельскохозяйственных территорий в Московской области будет уменьшаться. В 100 км от Лондона сельское хозяйство как отрасль также практически отсутствует, хотя климатические условия там (это юг Англии) лучше, чем на севере, где оно развивается.
Учитывая неминуемое сокращение доли сельскохозяйственного оборота в области, необходимо создать условия для альтернативного развития территорий (дачные поселки, приусадебные хозяйства, рекреационные зоны, технопарки). Так как экономическая привлекательность района растет пропорционально времени его систематического развития, лучше начать такую работу как можно раньше. Неравномерность развития районов в других странах часто определяется именно наличием или отсутствием экономически осмысленных планов на ранних этапах.
С точки зрения конечного потребителя, у него в Подмосковье есть либо дача — второй дом, предназначенный для отдыха летом или в выходные, либо дом первый и единственный.
Один из способов сохранить сельское хозяйство — активно развивать местный рынок. На Москву как на потребителя полагаться уже не стоит, так как основные каналы продажи продовольствия все более опираются в Москве на крупный опт из других регионов, часто на импорт. Хотя выращиваемые в Подмосковье экологически чистые продукты, безусловно, будут все более и более востребованы в столице.
Переработка и современное сельское хозяйство требуют квалифицированных кадров, которые в свою очередь нуждаются в определенном уровне комфорта жилья и работы, что и придется создавать опережающими темпами, обеспечивая необходимую инфраструктуру и условия для строителей.
Активизация дачного и усадебного строительства в районе закономерно приводит к повышению стоимости земельный участок участков. Достаточно большая стоимость земли является необходимым условием развития любого производства на ней, прежде всего сельскохозяйственного, так как позволяет банкам увеличивать размер кредитов, выдаваемых под залог этих земель.
Местные власти постепенно приходят к пониманию того, что налоговые поступления увеличиваются не со скрыто дотируемых хозяйств, а с территорий, развивающихся в соответствии с экономической целесообразностью.
Важно, что сельское хозяйство при этом не уничтожается, а оптимизируется, становится более жизнеспособным и менее проблемным для руководителей районов. Вот три необходимых условия такой оптимизации в Подмосковье: техническое перевооружение, сокращение площадей возделываемых земель, собственная переработка сельскохозяйственной продукции. Местные жители не только сохраняют имеющиеся рабочие места, но и получают новые, так как хорошо спланированные технопарки, дачные поселки и усадебные хозяйства становятся центрами занятости населения. Осваивая новую область деятельности — сервис, они получают альтернативу и возможность жить в зонах нового развития в современных цивилизованных условиях.
Сегментация подмосковных земель
Рынок подмосковной земли можно разделить, во-первых, по направлениям, а во-вторых, по удаленности от МКАД. По направлениям цена и ликвидность зависят от исторически сложившихся предпочтений и потенциала развития:
запад — давно раскрученное, самое дорогое и ликвидное направление; новомодные юго-западное и северо-западное направления за последнее время заметно выросли в цене;
восточные направления пока, кроме определенных мест, не являются инвестиционно привлекательными по экологическим и транспортным соображениям;
южное направление — Симферопольское и Каширское шоссе, трасса Москва — Дон — исторически гораздо менее развито, однако исключительное качество дорог и хорошая экологическая обстановка делают его весьма перспективным.
По удаленности московские земли можно условно поделить на три кольца: первое (0—30 км — от МКАД до бетонки), второе (30—60 км — от первой до второй бетонки) и третье (60—100 км — до границ Московской области).
На границе первого кольца цены в поселках уже давно превысили 3 тыс. долларов за сотку (кроме восточных направлений), а ближе к Москве по некоторым направлениям в 10—30 раз больше. Существует стабильный вторичный рынок, где основной спрос поддерживается покупкой участков под дачи и коттеджи. На первичном рынке есть несколько игроков, контролирующих до 70—80% приватизированной земли. Они не имеют долгов, поэтому не склонны проводить распродажи.
Популярные направления в пределах второго кольца контролируются лидерами на 10—15%, остальные земельный участок участки имеют разрозненную структуру владения. Земли здесь предлагают по цене от 1 до 3 тыс. долларов за сотку в выгодных местах (дачи, усадьбы, бензоколонки, промышленное производство). В этой зоне начинает играть роль промышленное использование земель (там, где есть необходимая инфраструктура) и сельскохозяйственное производство.
Однако ситуация с почти 60% территории второго кольца характеризуется юридической запутанностью или осложнена противостоянием нескольких собственников, которые не могут окончательно оформить подобную покупку, поскольку мешают друг другу. Соответственно, приобретя такую землю на вторичном рынке, новый хозяин рискует получить судебные иски от бывших совладельцев, оспаривающих передачу права собственности. Рынок участков, расположенных в пределах третьего кольца, в основном базируется на немногочисленных, но объемных сделках первичной приватизации и небольшом количестве сделок на вторичном рынке. Такие сделки, как правило, осуществляются профессионалами в условиях стратегического контроля и концентрации финансовых средств, поэтому судебные риски гораздо ниже, а уровень оформления документации — выше. Цены на участок под строительство дачного поселка или усадьбы тут варьируются в пределах 100—400 долларов — в зависимости от красоты вида, близости леса, воды и при наличии хороших дорог, электричества и газа. Сельхозпроизводство формирует определенную ликвидность земель по цене 15—40 долларов за сотку.
Условное деление рынка подмосковной земли на три кольца в зависимости от истории их оптовых покупок и чистоты прав собственности соотносится также с сегментацией целевой аудитории. С точки зрения конечного потребителя, у него в Подмосковье есть либо дача — второй дом, предназначенный для отдыха летом или в выходные (что не исключает постоянного проживания там нескольких человек или всей семьи), — либо дом первый и единственный, откуда нужно в разумные сроки добраться до офиса и где можно организовать учебу и досуг детей. Последнее делать все сложнее и сложнее.
Если добавить, что Москва давно перешагнула пределы МКАД и ближайшие пять километров уже практически вошли в черту города, а плотное освоение следующих десяти километров — вопрос трех-пяти лет, то становится понятно, что первое кольцо земель следует рассматривать как зону для строительства постоянного жилья, причем очень дорогого.
Разумеется, в первом кольце строятся и поселки, рассчитанные на владельцев второго жилья, т. е. дач или усадеб, но уже сегодня верх берут соображения экологии, желание уйти от «окологородской» суеты, размер участка, где дом станет завершением и доминантой ландшафтной композиции (а не еще одним в ряду соседних) — это для обеспеченных людей. С другой стороны, москвичи и жители подмосковных городов со средним доходом могут себе позволить дачу по невысокой цене — подальше от Москвы. Итак, дачу, усадьбу или дом предпочтительнее иметь на определенном расстоянии от города, а с учетом того, что основные транспортные проблемы возникают около Москвы, разница во времени, потраченном на дорогу, невелика. В любую точку самого дальнего Подмосковья, т. е. третьего кольца, можно добраться (по хорошим трассам, например Новорижскому шоссе или трассе «Дон») за 30—60 минут.
Второе (среднее) кольцо Подмосковья оказывается вне двух основных тенденций — «близко-дорого-круто», «далеко-недорого-просторно». Еще один способ взглянуть на сегментацию земель — оценить их инвестиционный потенциал. Это особенно актуально сейчас, когда рынок недвижимости в Москве теряет свою привлекательность для частных инвесторов.
С данной точки зрения первое кольцо представляет собой рынок достаточно ликвидных земель, хотя их инвестиционная привлекательность сильно ограничена по тем же причинам, что и рынок недвижимости в Москве. Цены практически достигли психологического максимума. Это, конечно, не значит, что земля не будет дорожать, однако инвестиционная составляющая покупок участков под строительство уже ограничена.
Наоборот, в третьем кольце земель Подмосковья рынок характеризуется низкой ликвидностью, что находит свое отражение в цене, которая зачастую в 100 раз ниже цены аналогичного участка, расположенного на 20 км ближе к Москве. Следовательно, человек, вложивший деньги в покупку земли здесь, может рассчитывать на рост своих инвестиций на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет.
Говоря языком финансов, инвестор, покупая и застраивая земли дальнего Подмосковья, приобретает опцион на сильный рост, который, в отличие от опциона на финансовом рынке, не имеет ограничения по времени и не может сгореть (минимальная стоимость — цена покупки — как показывает история Подмосковья, гарантирована). Самые туманные перспективы у второго (среднего) кольца земель, ситуация с которым характеризуется запутанными правами собственности и многочисленными тяжбами, а не точным попаданием в модель развития загородного жилья с неясным инвестиционным потенциалом.
Распределение цен
Распределение цен вообще и распределение цен на землю в Подмосковье — вопрос весьма сложный. Ясно, что стоимость участков зависит от имиджа направлений, который складывается из совокупности факторов: экологической ситуации, наличия транспортных проблем, «общего пафоса» поселков — иначе говоря, от сформированного community.
Для москвичей со средним уровнем дохода, стремящихся купить дачу или дом в Подмосковье, наиболее актуальны два вопроса: экологическая ситуация и время, которое займет поездка из загородного дома на работу или из дома на дачу. Вопросы транспортной доступности требуют специальных дорогостоящих измерений, проводимых независимыми консультантами, однако у риэлторов информация по данному вопросу также имеется. Летом в рамках консультативного проекта компании Advantage Group мы занимались изучением территории дальнего Подмосковья (южное направление, 50 км от Москвы). Об этих землях, несмотря на их колоссальную инвестиционную привлекательность, известно немного, поэтому мы рассмотрим распределение цен на их примере. Анализ цен предложения в феврале-апреле 2004 г. (рис. 1) показал, что минимальные цены маленькими лотами для конечных потребителей падают с 300 до 200 долларов за сотку при удалении от МКАД на расстояние от 50 до 100 км (непрерывная кривая).
Устойчивая середина — 500—300 долларов (штриховая кривая). Для изучения динамики мы проанализировали аналогичные данные за июль 2004 г. (рис. 2) и выяснили, что за три-четыре месяца явно изменилась стоимость участков, расположенных в 50—60 км от Москвы. Что же происходит?
Дело в том, что описанная модель делит земли и по их ликвидности. Ближайшие к Москве участки — ликвидные (их можно быстро перепродать), их цена очень высока. В дальнем Подмосковье, в частности на южном направлении, наоборот, ликвидность земель низка, что определяет и низкую цену. Цены на участки, расположенные в радиусе 15—20 км, могут различаться в 10 и даже 100 раз.
Очевидно, что если на небольшом расстоянии есть два заметно отличающихся уровня цен, то график, соединяющий их, имеет сильный градиент. Там, где градиент максимальный, проходит так называемая граница ликвидности, которая постоянно удаляется от Москвы, причем скорость ее удаления или расширения, судя по приведенным выше замерам, составляет около 5—7 км в год. Упомянутые подвижки в цене на участки, расположенные в пределах 50—60 км от города (рис. 2), и говорят о том, где сейчас находится эта граница.
О потребителях
Новыми потребителями подмосковных земель становятся застройщики, производители сельскохозяйственной продукции и владельцы производств (включая складские и логистические бизнесы), в частности:
дачные и садово-огородные товарищества, организуемые с целью удовлетворения возросших запросов дачников — представителей низшей части среднего класса (как москвичей, так и жителей близлежащих городов и поселков). Размер участков — 20—40 соток, есть дороги, проведено электричество. Ориентировочная стоимость участка составляет 5—10 тыс. долларов (250 долларов за сотку);
коттеджные поселки, построенные для удовлетворения запросов представителей среднего класса (жителей близлежащих городов и Москвы). Размер участка – 30—50 соток, красивый вид, обычно рядом с водоемами. Цена участка равна 12—40 тыс. долларов (400—800 долларов за сотку);
усадьбы — резиденции для уик-эндов и летнего (зимнего) проживания семей (от 2 до 10 га), предлагаемые наиболее обеспеченным людям среднего класса. Участки расположены в живописных местах, центром и завершением которых является дом (дополнительное преимущество — отсутствие соседских домов в непосредственной близости)1. Цена — от 80 до 400 тыс. долларов за лот (400 долларов за сотку);
коневодческие фермы, которым предлагаются перспективные участки по 25—50 га в относительно недорогих дальних зонах. Цена — 100—200 долларов за сотку;
земли под индустриальное использование (особенно расположенные вдоль промышленных коллекторов) — промзоны сельскохозяйственных предприятий и угодья в районах, удаленных от строящихся поселков и усадеб, — компактные территории с хорошей инфраструктурой и коммуникациями. Такие земли могут стоить 500 долларов за сотку (лот до 10 га);
земли для производства сельскохозяйственной продукции. С них можно не только получать урожаи, но и использовать в качестве залогового актива. Эти земли остаются в сельхозобороте либо продаются по 15—50 долларов за сотку (лот более 100 га). Вопрос ипотеки Ипотека, скорее всего, станет одной из главных движущих сил развития земель Подмосковья. Ведь рост стоимости жилья в Москве в основном связан с увеличением объемов строительства и покупки жилья эконом-класса (как бы его ни называли — бизнес-класс, монолит или «панелька»).
Стоимость участков зависит от имиджа направлений, который складывается из совокупности факторов: экологической ситуации, наличия транспортных проблем, «общего пафоса» поселков — иначе говоря, от сформированного community.
Горожане стремятся не только улучшить свои жилищные условия, но и инвестировать свободные средства в недвижимость, причем все большее число подобных сделок проводится с использованием ипотечного кредитования. Логично предположить, что следующим шагом для этих людей станет покупка загородного дома, именно поэтому инвестиционную привлекательность дач, расположенных в недорогих удаленных районах, можно назвать значительной. Люди понимают, что участок, цена которого сегодня вычисляется из расчета 200—300 долларов за сотку, после окончания строительства и обживания поселков подорожает во много раз. Инвестиционный потенциал таких земель — залог повторения в Подмосковье московского бума в течение ближайших двух-трех лет. А основной инструмент, уже освоенный в столице, — ипотека. Ипотека удобна и в качестве инструмента кредитования сельскохозяйственных производств: в этом случае речь идет о закладных на большие территории и крупных суммах сделок.
Взгляд в будущее
По нашим прогнозам, земля в Подмосковье будет дорожать. Назовем основные предпосылки роста стоимости земельных участков :
общая положительная тенденция экономического развития России. Стабильно высокие цены на нефть;
значительный кадровый потенциал Москвы и Московский области;
отсутствие свободных территорий для обширного строительства в Москве;
привлекательность покупки земли с точки зрения надежности инвестиций, особенно для российского капитала. Существенное увеличение наличной денежной массы в России приводит к появлению все новых областей для их вложения и инструментов для их приумножения, тем более что цены в столице достигли психологических максимумов и требуются новые инвестиционные направления;
становление института ипотеки имеет все шансы сделать землю более ликвидной. В частности, земли теперь можно использовать и в качестве залога для финансирования инвестиционных проектов;
рост интереса инвесторов из России и ближнего зарубежья к вложениям в землю в расчете на спекулятивный доход и развитие территорий. За последние 12 месяцев было создано сразу несколько фондов недвижимости, которые вместе с известными игроками фондового рынка вкладывают средства в недооцененные земли. Кроме того, на рынках земли заметна активность и крупнейших российских нефтяных компаний;
приход на рынок недвижимости крупных иностранных игроков и ясно формулируемая ими установка на скупку недорогих земель с низкой ликвидностью и горизонтом инвестирования 5—10 лет. Свои операции в России начинают американские и самый большой германский (Hypo Real Estate) фонды недвижимости, а также ряд европейских банков;
надежность предмета инвестиций: даже во время кризиса 1998 г. цена подмосковных земель не упала, хотя ее рост временно остановился.
Что касается южных земель Подмосковья, здесь, согласно исследованиям, проведенным компанией Advantage Group, есть свои особенности и предпосылки для увеличения инвестиционной привлекательности (и соответственно цены):
развитие южного направления, недооцененного сегодня, предполагается в силу благоприятной экологической ситуации и наличия хорошей инфраструктуры. По той же причине резко повысилась цена участков по Новорижскому направлению, где уже сегодня на расстоянии 80 км от МКАД земля стоит от 1 до 2 тыс. долларов за сотку. Обусловлено это не только близостью к Рублевскому направлению, но и, в первую очередь, наличием отличной скоростной трассы. Трасса аналогичного качества (если не лучше) — M4 «Дон» — сейчас проходит по южной части Подмосковья;
ФДА (бывший «Росавтодор») предполагает в течение года реконструировать участок МКАД — Кашира на автомагистрали М4 «Дон» с переводом проезда на платную основу; на данный проект выделено 34,5 млн долларов. Расчетная скорость движения после реконструкции составит 150 км/ч2;
благоприятные природные условия: очень хорошая экологическая обстановка, близость Оки, более долгое лето (по оценкам производителей сельскохозяйственной продукции, на юге Московской области оно на 30 дней длиннее, чем на севере);
выравнивание цен (сегодня цены на участки, расположенные в радиусе 15—20 км, различаются в десятки и сотни раз) также приведет к росту стоимости дальних земель Подмосковья;
ряд менее значимых факторов: активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры, изменение оценки близости к Москве, увеличение рентабельности сельскохозяйственного производства, ориентированного на мегаполис. Выводы Сегодня появилась новая область вложения средств, доступная как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов, — земли дальнего Подмосковья. Низкая на данный момент цена и явные предпосылки ее роста позволяют прогнозировать резкое увеличение интереса к развитию этих территорий. Инвестиции здесь следует планировать с учетом горизонта в три-четыре года — срок, ограничивающий потенциальный круг инвесторов, но необходимый для получения значительных прибылей.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
