В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления их домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
В одном многоквартирном доме можно создать только одно ТСЖ. Решение об этом считается принятым, если на общем собрании за него проголосовало более чем 50 % собственников помещений в соответствующем доме.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности. Стать членом ТСЖ можно на основании заявления о вступлении в товарищество. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где создано ТСЖ, то он вправе стать членом данной организации после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилое помещение, членство в ТСЖ прекращается. Допускается выход из товарищества путем подачи соответствующего заявления.
Товарищество отвечает всем принадлежащим ему имуществом лишь по своим обязательствам, в то время как участники ТСЖ отвечают только по обязательствам членов ТСЖ.
Права и обязанности ТСЖ
В ЖК РФ установлены основные права и обязанности товарищества. Итак, ТСЖ вправе:
* заключать договор управления многоквартирным домом, а также соглашения о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах своих членов;
* определять смету доходов и расходов на год;
* определять на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
* продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.
Помимо этого, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ вправе:
* предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
* в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
* получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;
* осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах ТСЖ. В противном случае ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Кроме того, ТСЖ может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов.
Согласно ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит:
* заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ;
* обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;
* обеспечение выполнения всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
* принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, которые препятствуют осуществлению прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом;
* представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1. обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2. строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3. сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Всю прибыль, полученную от хозяйственной деятельности, направляют для оплаты общих расходов или в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Такие доходы не могут быть поделены между членами ТСЖ, так как получение прибыли не является самоцелью товарищества.
Реорганизация и ликвидация
ТСЖ может быть реорганизовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Данную процедуру осуществляют в порядке, установленном гражданским законодательством.
Два и более товарищества собственников жилья вправе создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Ликвидация ТСЖ также осуществляется по правилам гражданского права. В ЖК РФ предусмотрен специальный пункт, касающийся ликвидации ТСЖ. Так, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.
Органы управления в ТСЖ
| Органы ТСЖ | Компетенция | Пояснения |
| Общее собрание членов ТСЖ (высший орган управления) |
1) Внесение изменений в устав товарищества; 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества; 12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме и т. д. |
Проводится по инициативе любого члена ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель |
| Правление ТСЖ (руководство деятельностью ТСЖ, исполнительный орган) |
1) Соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества и др. |
Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Решения правления оформляются протоколом |
| Председатель правления |
Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда |
Избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно |
| Ревизионная комиссия ТСЖ |
1) Проводит не реже одного раза в год ревизии финансовой деятельности товарищества; 2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности |
Избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества |
База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
