Слово «титул» на рынке российской недвижимости появилось в начале 90-х. А до той поры в нашем обществе оно понималось как «надпись» или «почетное звание». Лишь в Большой советской энциклопедии имелась ссылка, что в буржуазном обществе титул может пониматься и как основание какого-либо права. Например, в области купли-продажи, мены или дарения недвижимости. Но нынче и Россия прочно погрязла в буржуазной действительности, и титульное звание все чаще стали получать не только знаменитости, но и собственники недвижимости.

Квартира с неожиданностями

Обыватель, складывая всю жизнь копейку к копейке в надежде купить или обменять жилье на лучшее, не догадывается, что у приглянувшейся квартиры может быть и вторая, тайная история. Покупает, к примеру, человек «двушку» в хрущевской пятиэтажке, справляет новоселье, а на следующий день к нему в дверь стучится дальний родственник продавца, трясет кипой бумаг и документов и предъявляет претензию, дескать, и он тоже имеет немало оснований претендовать на данную жилплощадь.

И никуда не денешься: если документы этого внезапно возникшего наследника в полном порядке, любой суд встанет на его сторону. «По статистике, только один процент владельцев лишаются права собственности на недвижимость из-за обстоятельств, от них не зависящих, – подтверждает Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании Prime Time Realty. – Но, в соответствии с существующим законодательством, застрахованное право собственности (титула) позволяет владельцу недвижимости пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению».

Подобные ситуации могут возникать при обмене, дарении квартиры. Западные и прочие заокеанские «буржуи» давно догадались при сделках с недвижимостью страховать только что приобретенное жилье. За определенный процент от суммы сделки страховщики дают гарантию, что деньги приобретателя квадратных метров при наступлении страхового случая обязательно будут возвращены.

Другой вопрос в том, что процесс страхования титула в России пока довольно сложен. «Как правило, – рассказывает Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty, – страховщики требуют обширный пакет документов». В первую очередь, говорит эксперт, придется «наваять» в письменной форме заявление на страхование. В неотъемлемую часть пакета входят выписки и справки, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, обременение (или его отсутствие) права собственности страхователя на объект недвижимости. Придется сбегать и к нотариусу, чтобы заверить копии свидетельства о собственности на недвижимое имущество. Приложить справки из регистрационного органа, выписки из домовой книги, планы объекта недвижимости. А в случаях, когда в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные лица, потребуется и «бумага» из органов опеки с разрешением на продажу.

В общем, придется немало побегать по инстанциям, и не факт, что на этом все закончится. Страховщики – люди тертые, так что могут затребовать и другие документы в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Конечно, за определенную плату они готовы и сами собрать нужные им сведения. Для этого страхователь обязуется по требованию компании выдать доверенность на получение всех необходимых документов, подтверждающих право собственности.

«Если на Западе количество застрахованных сделок составляет 95%, – рассказывает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити», – то в России подобная практика пока не превышает 10%».

Каждому свое дело

Если вдруг при покупке квартиры через риелторское агентство брокеры заявят, что готовы взвалить на свои плечи все заботы по титульному страхованию, не стоит торопиться. «Риелторские компании не имеют права предоставлять услуги по страхованию титула, – вносит ясность Ирина Шугурова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Миэль-Брокеридж». – Этим занимаются исключительно страховые компании. В агентстве же при проведении сделки покупатель может лишь поинтересоваться условиями страхования титула, которые предлагают различные страховые компании, и выбрать наиболее оптимальный для себя вариант».

«Тем не менее клиент имеет возможность застраховать недвижимость с помощью риелторского агентства, – уверен Сергей Поправка. – Кто, как не профессиональный брокер, сможет дать дельный совет, касающийся выбора страховой компании, условий договора страхования, в конце концов, даже поможет снизить размер страхового взноса?»

Хотя, конечно, обязанность по возмещению ущерба при наступлении страхового случая останется за непосредственным страхователем, имеющим на этот вид услуг лицензию. Но и агентство в таком случае тоже фактически несет материальные затраты. Ведь очевидно, что после выплаты возмещения страховая компания повысит стоимость страховки. А если подобных нюансов будет несколько, то страховщик может попросту отказаться перезаключать договор страхования или существенно увеличить его стоимость. Кроме того, следует учитывать и репутационные риски агентства. Ну какой здравомыслящий человек захочет связываться с риелторской фирмой, клиенты которой впоследствии становятся завсегдатаями судов?

Да и некоторые добропорядочные риелторские организации зачастую страхуют свою ответственность перед покупателями. Первой риелторской фирмой, реально застраховавшей свою ответственность перед клиентом, стала Penny Lane Realty. Это было сделано еще в 2002 году путем заключения договора со страховой компанией РОСНО, причем сумма возможной компенсации в случае неисполнения обязательств перед клиентом, повлекшего материальный ущерб, была весьма велика – $10 млн, а разовое страховое возмещение могло равняться $2 млн (при необходимом минимальном лимите $65 тыс.). Но за 8 лет ни одного страхового случая так и не наступило.

Важно понимать, что при проверке юридической чистоты объектов агенты опираются только на документы. «Даже физически, – делится опытом Ирина Стрижова, – они не могут встретиться с каждым из собственников и выяснить обстоятельства предыдущих сделок, как, допустим, наличие несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, не вписанных в паспорт родителей, наличие прав на жилье у других лиц. Также есть обстоятельства, которые невозможно выявить ни при личной встрече, ни при проверке документов. Например, совершение сделки под давлением или подкуп должностных лиц. Впоследствии эти так и не выявленные риски могут стать поводом для прекращения права собственности».

Поэтому сотрудник агентства не несет ответственности за действия третьих лиц и в случае прекращения права собственности на приобретенную недвижимость возмещать стоимость объекта никогда не станет. Разве что вернет свое вознаграждение, полученное за услуги посредника. Так что в любом случае при страховании титула целесообразнее самостоятельно прибегнуть непосредственно к услугам страховых компаний.

Обойти силки мошенника

На сегодняшний день страхование титула является одним из самых эффективных способов защиты имущества даже на стадии его приобретения. Особенно это актуально для вторичного рынка, где сплошь и рядом происходят риски при приватизации жилья, допускаются грубые ошибки при сделках купли-продажи объекта.

Риск потерять или не получить в собственность недвижимость существуют и на первичном рынке. Либо это «двойные продажи», либо мошенничество с дольщиками, либо финансовые проблемы у застройщика, который не может достроить и сдать объект. А нередко покупатель с первых шагов попадает в руки отъявленных мошенников.

«Одна из наиболее наглых схем обмана покупателей строящихся домов выглядит примерно так, – рассказывает Сергей Поправка. – На нескольких стройплощадках аферисты расставляют специальные автомобили (работающие там агенты могут и не догадываться, что торгуют несуществующими квартирами), устанавливают рекламные щиты, вывешивают баннеры, а также размещают в профильных изданиях рекламные объявления с весьма привлекательными ценами на «первичку». В то же время снимается приличный офис, где и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса. И начинаются продажи. Естественно, о страховании титула никто и не заикается. Конечно, через 2-3 недели информация о лжепродавцах попадает в поле зрения УБЭП. Чаще всего информацию о мошенниках сообщают добросовестные агентства недвижимости, продающие жилье в тех же домах. Но проверка по заявлениям занимает немало времени, которого мошенникам иногда хватает, чтобы замести следы».

Более изощренным способом обмана является преднамеренное или фиктивное банкротство организации. К сожалению, доказать вину лжебанкротов и привлечь их к ответственности непросто. «На рынке недвижимости к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего либо потребительские кооперативы, либо коммандитные товарищества, чему ярким примером могла бы послужить история с «Социальной инициативой», – рассказывает Сергей Поправка и тут же дополняет: – Кстати, правом на обращение в суд с заявлением о собственном банкротстве недавно воспользовалось ЗАО «МИАН-Девелопмент». Не берусь судить о том, была ли эта затея преднамеренной, но в любом случае остается лишь надеяться, что в результате такой операции люди, доверившие этой организации свои деньги, не пострадают».

«И все же, – старается успокоить покупателей Ирина Шугурова, – опыт «Миэль» не говорит об увеличении доли юридически неблагонадежных квартир. Более того, по опыту работы последних двух лет процент сделок с явным элементом мошенничества существенно снизился. Объясняется это тем, что выросли технологии юридической проверки объектов, повысилась правовая грамотность населения, и возвращения в 90-е годы, на которые пришелся пик мошенничества с недвижимостью, не предвидится».

К тому же на первичном рынке появилась и новая услуга – страхование финансовых рисков дольщиков.

Теперь при долевом строительстве есть несколько моментов, от которых также можно надежно застраховаться. Во-первых, это срыв застройщиком сроков сдачи дома и предоставления квартиры дольщику. Второй риск – двойные продажи, о которых чаще всего становится известно после сдачи дома, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков. Третий возможный риск, как уже было сказано, – банкротство застройщика.

В настоящее время, по оценкам экспертов, пока страхование титула хоть и считается редкостью, но динамично развивается благодаря ипотечным кредитам. Сегодня практически каждый банк направит покупателя к страховщикам, которые, в свою очередь, предложат два вида титульного договора: страхование с лимитом страхового возмещения в размере невыплаченного заемщиком остатка и процентов по ипотечному кредиту или страхование с лимитом страхового возмещения в размере полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Вопрос в цене

Телефонные звонки в страховые компании с целью узнать размер страхового взноса к конкретному результату не приведут. Конечно, страховщики объяснят, что услуга в среднем обойдется от 0,5 до 1,5% от суммы сделки. Но более точная цифра и в самом деле зависит от самых различных факторов. Во внимание будут браться история объекта, количество осуществленных сделок с ним, пакет документов, предоставленный страховой компании, срок страхования, набор страховых рисков, участие в сделке иностранных граждан и даже состояние рынка недвижимости. Но редко когда страховая сумма перепрыгнет за 1,5%.

«При этом, – объясняет Ирина Шугурова, – квартиры страхуются по рыночной цене на момент покупки, и никакой индексации застрахованных по титулу квартир не происходит. Поэтому при наступлении страхового случая выплачивается та сумма, на которую квартира была изначально застрахована». Если рынок жилья имеет явную тенденцию к росту, можно лишь перед подписанием нового договора, если в этом появляется необходимость, указать в полисе новую рыночную стоимость объекта, если она, конечно же, увеличилась. Если квартира в цене упала, то сумму можно оставить прежнюю. Стандартно страховые компании предлагают полис титульного страхования на 1 или 3 года, но по завершении действия документа любой человек вправе продлить страховку.

В случае если сделка является ипотечной, тариф рассчитывается в зависимости от ипотечной программы банка и сведений, содержащихся в заявлении и документах страхователя. При этом страховая сумма всегда будет равна сумме задолженности по договору ипотечного кредитования и станет ежегодно понижаться по мере погашения ссудной задолженности. При досрочном погашении кредита очередные страховые взносы не оплачиваются и договор страхования в пользу банка прекращает свое действие. При наступлении страхового случая возмещение выплачивается только банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику.

Эксперты прогнозируют, что пройдет еще один-другой десяток лет, и россияне так же, как и западные обыватели, будут озабочены получением титула. Ради собственного спокойствия никуда от него не денешься. А деньги, как известно, дело наживное.

Фото: Коммерсантъ фото