часть 1

Как лучше поступить: подарить квартиру близким или завещать? Случается, бабушка еще при жизни пишет для внучки дарственную на квартиру. Внучка дарственную хранит, а после смерти выясняется: раз дарственная не была зарегистрирована, значит, квартира ей не принадлежит.
Бывает и по-другому. Наша газета писала о том, как одинокая пожилая женщина решила помочь родственникам. Однажды стало известно, что рядом с ее домом будут строить крупный торговый центр, а сам дом попадает в план расселения. И тогда женщина посчитала, что всем собственникам дома в ходе расселения будет предоставляться отдельная жилплощадь. Она оформила договор дарения на долю в своем доме племяннице и еще паре дальних родственников. …А через пару месяцев племянница пригрозила выгнать тетушку на улицу. Выяснилось, что дарительница к тому времени уже не являлась хозяйкой даже самой небольшой доли дома, она была там лишь прописана. Расселение меж тем оттягивалось. Юристы же законных оснований для расторжения договора дарения не нашли.
Потому, прежде чем решать, подарить или завещать квартиру, стоит подумать и о том, какие у вас сложились отношения с родственниками. А заодно стоит прояснить все правовые последствия своего выбора. Этим и займемся.

Что значит – подарить?

Договор дарения недвижимости - это соглашение, по которому одна сторона (Даритель) безвозмездно, то есть без получения платы или иного встречного требования, передает или обязуется передать другой стороне (Одаряемому) недвижимость в собственность.

Пример: пенсионерка решила подстраховаться и написала дарственную на свою квартиру, где поставила условие: дарю-то я дарю, но при этом остаюсь жить на прежнем месте до самой своей смерти, а внуки должны за мной ухаживать.

Юристы такую сделку считают ничтожной, то есть недействительной, поскольку нарушается основной принцип сделки дарения – безвозмездность. При наличии условий о встречном требовании договор не считается дарением и признаётся притворной сделкой.
В частности, ничтожным признается договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя. К такого рода сделкам применяются правила о наследовании.

Можно ли подарить с условием?

Можно. Это называется «договор обещания дарения». В этом случае в договоре могут быть предусмотрены особые условия, которые должен выполнить одаряемый, чтобы получить жилое помещение.

Пример: родители готовы подарить квартиру ребенку, если он поступит в институт (или окончит его, или женится, или в семье родится первенец).

Но таким событием, предусмотренным договором, не может быть смерть дарителя, поскольку такой договор недействителен.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Договор обещания дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в управлении Росреестра (бывший ФРС), где отмечают, что на данной квартире возникло обременение. Правда, такие договоры встречаются довольно редко.

Как правильно оформить договор дарения недвижимости?

Договор дарения может быть оформлен у нотариуса, но обязательного нотариального заверения данного договора закон не требует. Плюсом нотариального заверения является, то, что нотариус свидетельствует о дееспособности обеих сторон, которые подписывают договор. Он же хранит их дубликат договора, который имеет юридическую силу на случай потери документов. К минусам, можно отнести, конечно же, стоимость нотариального заверения, а также то, что нотариус не несет ответственности за исполнением сторонами своих обязательств по данному договору и за его содержание.
Договор дарения недвижимого имущества подлежит ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ государственной регистрации в управлении Росреестра (бывшая Федеральная регистрационная служба (ФРС)) и с момента регистрации вступает в силу.

Что необходимо указать при составлении договора дарения?

1. Стороны, то есть дарителя и одаряемого: полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт.
2. Когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, следует описать его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее.
3. Обязательно упоминают, на основании каких документов право на недвижимость принадлежит дарителю.
4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, её реестровый номер.

В чем разница между дарением и завещанием квартиры?

Дарение, согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, – это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Подарив вещь, даритель теряет правомочия собственника и, за некоторыми исключениями, возможность изменить что-либо.
Завещание - сделка, содержащая распоряжение имуществом на случай смерти (ст. 1 118 ГК РФ). Наследодатель сохраняет при этом правомочия собственника, он вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание.

Что выгоднее? Подарить или завещать?

После регистрации договора дарения «одаряемый» сразу становится собственником дара, в данном случае - квартиры. И, разумеется, волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Что же касается завещания, то действительным считается завещание, написанное последним.
И вот тут некоторые сталкиваются с очень важной, но мало кому известной юридической тонкостью.

Пример: у женщины двое детей: дочь и сын-инвалид, сильно пьющий человек, отравляющий существование всей семье. Естественно, мать завещала квартиру дочери. Но после вступления завещания в силу сын получил 2/3 от половины жилплощади матери. Почему?

Действовавший ранее Гражданский Кодекс предусматривал, что вне зависимости от того, кто назван в завещании наследником, нетрудоспособные или находящиеся на иждивении завещателя лица (инвалиды, несовершеннолетние) из числа наследников первой очереди (супруги, дети и родители) имеют право на 2/3 от причитающейся им по закону доли имущества. Ныне действующее законодательство по наследованию предусматривает размер обязательной доли не менее 1/2 доли от той, которая причиталась бы нетрудоспособным наследникам по закону.

В описанной ситуации матери и дочери разумнее было бы заключить договор дарения. Тогда на момент смерти матери владельцем квартиры была бы дочь. Соответственно, сын уже никоим образом не мог бы претендовать на свою долю наследства. Поэтому при составлении завещания необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы быть уверенным: ваша воля будет исполнена именно так, как вы себе это представляете.

А если сравнить налог на дарение и налог на наследство?

Сейчас существует два вида налога для физических лиц – либо налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 13 %, либо налог на имущество, которое уже находится в собственности, Лицо, которое приобретает недвижимость (в том числе по завещанию), должно платить налог на доходы физических лиц – НДФЛ. Дарение между близкими родственниками от данного налога освобождено. Поэтому между близкими родственниками выгоднее совершать договор дарения.

Что касается завещания, собственность приобретается опосредованно, спустя длительный промежуток времени, и всегда могут появиться наследники, имеющие право на обязательную долю (инвалиды, иждивенцы). Кроме того, завещание всегда можно переделать. Учитывая то, что завещатель может находиться в больнице, а главврач имеет право в кризисных ситуациях выполнять функцию нотариуса, то есть заверять подпись, человек под влиянием неких лиц может передумать и составить новое завещание.

Единственный минус договора дарения в том, что даритель перестает быть собственником и, тем самым, становится беззащитным. Поэтому нужно как-то закреплять права на пользование данным жилым помещением. Если человек закрепляет за собой право проживания, и не требует за это никаких средств (как, например, при договоре пожизненного содержания, когда ежемесячно выплачивается определенная сумма), то договору дарения здесь ничто не препятствует. Конечно, даже если бывший владелец закрепил за собой право проживания, то одаряемый может повести себя по-разному. Здесь встает вопрос о степени доверия.

В целом договор дарения более выгоден тому, кому дарят. Завещание более выгодно тому, кто оставляет завещание: все проблемы, которые могут возникнуть, появятся уже после его смерти.

Кстати: Законом Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон) установлено, что плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона представительные органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставки налога на строения, помещения и сооружения в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, а также определять дифференциацию ставок в установленных пределах от 0,1 до 2 процентов в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям.
В частности, городская дума Нижнего Новгорода в Постановлении от 22 декабря 1999 г. N 69 «О ставках налога на имущество физических лиц» (пункт 1 в ред. постановления Городской Думы г. Н.Новгорода от 19.09.2007 N 74) установила с 1 января 2008 года ставки налога на строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц, при суммарной инвентаризационной стоимости имущества:

Стоимость имущества / Ставка налога

до 300 тыс. руб. / 0,04%
от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. / 0,1%
свыше 500 тыс. руб. / 0,3%

часть 2

Кто не может участвовать в процессе дарения имущества?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, со стороны дарителя - это дети, не достигшие возраста 14 лет и недееспособные граждане. Со стороны одаряемого: 1) работники образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (дарение со стороны граждан, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан), 2) лица, замещающие государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, 3) коммерческие организации.

Когда даритель вправе отменить договор дарения?

Существует ряд исключительных случаев, когда, согласно законодательству РФ, даритель имеет право отказаться от договора дарения или полностью отменить акт дарения недвижимости.

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

2. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, наследники могут требовать отмены дарения в судебном порядке.

3. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

4. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

5. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Можно ли отказаться от подарка?

Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Пример: студенту В. «отписал» квартиру дедушка, живущий в другом городе. А после смерти деда выяснилось, что в подаренной квартире имеется большая задолженность по квартплате, а само помещение находится в столь плачевном состоянии, что проще отказаться от подарка, чем вкладывать средства в ремонт и оплату долгов. На практике, правда, такие отказы встречаются крайне редко.

Дарение в вопросах и ответах

- Будет ли муж, в случае развода, претендовать на часть подаренной родителями жены квартиры?

По Семейному кодексу РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, не входит в состав совместной собственности супругов, является личной собственностью, не учитывается при разделе общей собственности супругов. Таким образом, при разводе муж дочери не вправе претендовать на подаренную ей квартиру.
Однако в жизни случаются не только разводы.

Пример: женщина собиралась подарить квартиру дочери. Проконсультировалась у нотариуса, тот ее заверил, что в случае развода муж её дочери претендовать на эту жилплощадь не сможет. Что же получилось в действительности? Когда дочь умерла, мать вынуждена была делить квартиру с зятем. При этом нотариус, чисто формально, прав, просто он не проинформировал дарителя о некоторых нюансах, возможных в будущем, но не связанных с разводом. В частности, если с дочерью произойдет несчастье, то её муж, вместе с дарителем и детьми дочери (наследниками первой очереди), унаследует часть подаренной дочери квартиры.
Таким образом, в случае развода муж дочери, действительно, не сможет претендовать на квартиру, но в случае её смерти, унаследует часть подаренной квартиры.

Избежать этого можно, если дочь оставит завещание в пользу дарителя, однако и это не даёт полной гарантии, поскольку, согласно ст. 1 119 ГК РФ, свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. В соответствии с данной статьей несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Таким образом, если супруг ко времени открытия наследства окажется, скажем, инвалидом, либо достигнет 60-летнего возраста, то он будет иметь право на часть подаренной квартиры независимо от завещания.

Избежать подобных проблем все же можно, предусмотрев в договоре дарения право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае квартира не войдет в состав наследства и целиком вернется к дарителю.

- Можно ли подарить долю в квартире, которая находится в общей совместной собственности?

Нельзя. В этом случае необходимо предварительно заключить соглашение об определении долей и только после получения отдельного Свидетельства на свою долю, ее можно впоследствии подарить. При этом в отличие от сделок купли-продажи не требуется согласие других собственников. Либо подарить полностью всю квартиру, если все собственники выражают согласие на сделку дарения.
Но если дарением прикрывается договор купли-продажи, то такую сделку можно признать недействительной при наличии доказательства получения денег за объект.

- Мой дедушка имеет 3-хкомнатную квартиру, в которой прописаны он и я. Он оформил дарственную на мою маму, свою дочь. Но дарственная оформлена не окончательно, квартплату платит дедушка. Можно ли переоформить дарственную на меня? Какова стоимость и продолжительность этой процедуры? Кто будет ответственным квартиросъемщиком, и кто будет платить квартплату?

Не совсем понятно, что означает «дарственная оформлена не окончательно, квартплату платит дедушка». Дарственная оформлена окончательно, когда перешло право собственности после регистрации договора дарения в регистрационной службе. Если «оформлено не окончательно», значит, по сути дела, договора дарения нет. Если внук хочет переоформить дарение на себя и мама согласна, они могут составить новый договор дарения, зарегистрировать его, и внук станет владельцем 3-комнатной квартиры. Договор дарения не подлежит обязательному нотариальному оформлению, поэтому его можно составить и самостоятельно, но лучше обратиться к юристу. Как правило, стоимость составления такого договора колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей. Что касается продолжительности процедуры, то нужно собрать все документы: кадастровый паспорт, выписку из лицевого счета, договор дарения и передать все это в регистрационную службу. Срок оформления – 1 месяц. Ответственным квартиросъемщиком не будет никто, поскольку квартира находится в собственности. Платить квартплату обязаны и лица, зарегистрированные по постоянному месту жительства, и собственник. Как правило, в равных долях.

- Пять лет назад отец по договору дарения передал мне 2/3 доли квартиры в собственность. Никаких дополнительных условий или гарантий для отца не прописывалось. 1/3 уже была в моей собственности. Но месяц назад отец решил жениться, он сказал, что теперь ему эти 2/3 долей нужнее (хотя у меня двое маленьких детей). Он выкрал бумаги на квартиру и подает в суд на ликвидацию договора дарения. Говорит, что нотариус должен был ко всем бумагам о передаче собственности приложить акт о сдаче-приемке долей. А так как этот акт отсутствует, договор можно расторгнуть через суд. Реально ли мне потерять эти подаренные мне две трети доли?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо знать, был ли зарегистрирован договор дарения 2/3 долей квартиры. Если он был зарегистрирован, то признать договор дарения квартиры недействительным и признать незаконным переход права собственности к этому лицу достаточно проблематично, поскольку для этого должны быть существенно нарушены условия договора или договор дарения должен противоречить закону. В данном случае непонятно, была ли произведена государственная регистрация, поскольку в ходе регистрации проводится правовая экспертиза документов.

Что касается того, что отец выкрал бумаги на квартиру и подает в суд… Если государственная регистрация произошла, красть документы бессмысленно, поскольку право закреплено в реестре и дубликаты можно получить через архив государственной регистрационной службы. Если же договор не был зарегистрирован, то имеет смысл обращаться в суд либо с требованием о признании права собственности, либо с понуждением к государственной регистрации договора дарения. Но надо сначала выяснить, что с документами.

Благодарим за помощь в подготовке материала ЗАО «Консалтинговая фирма «ПРЕЦЕДЕНТ» и лично заместителя директора Елену Валерьевну Никоненкову.

Кстати

Договор обещания дарения квартиры (следует напомнить, что дог. дарения не полежит обязательному нотариальному удостоверению)

Город Нижний Новгород, Нижегородская область, Российская Федерация
Тридцатого марта две тысячи десятого года

Мы, гр. ФИО, … года рождения, проживающая в г. Нижнем Новгороде, по ул. NN, в доме N 18, кв. N 91 (паспорт N, выдан …), именуемая в дальнейшем "Даритель", с одной стороны, и гр. NN, …года рождения, проживающий по адресу … (данные паспорта), именуемый в дальнейшем "Одаряемый", с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель обязуется безвозмездно передать Одаряемому в собственность жилое помещение (квартиру) под номером …, находящуюся в г. Нижнем Новгороде, по адресу (ул., дом). Передача квартиры будет произведена после окончания Одаряемым ННГУ им. Лобачевского, в котором он в настоящее время обучается, и получении им диплома. Передача квартиры будет осуществляться по передаточному акту с вручением ключей от квартиры и документов на нее.

2. Указанная квартира расположена на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат общей полезной площадью 47,4 кв.м, в том числе жилой площадью - 28,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Н. Новгорода от 10.03.2004 г. за N ….
Кадастровый номер квартиры - ….
Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. Квартира оценивается сторонами в ту же сумму.

3. Указанная квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом города Н. Новгорода Ивановой М.И. по реестру N …, зарегистрированного в Учреждении юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N ... Свидетельство о государственной регистрации выдано 19.09.1998 г. за N ...

4. Даритель ставит Одаряемого в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры. В соответствии с его заявлением, а также согласно вышеуказанной справке Бюро технической инвентаризации г. Н. Новгорода и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстиции Нижегородской области, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,30.03.2004 г. за N … до подписания настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

5. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дара должен быть совершен в письменной форме и нотариально удостоверен. Об отказе Одаряемого принять дар он должен уведомить Дарителя посредством передачи через нотариуса соответствующего заявления.

6. Даритель вправе отменить дарение и отказаться от исполнения договора в следующих случаях: если после заключения договора дарения его имущественное или семейное положение либо состояние его здоровья изменится настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни; по основаниям, установленным законом для отмены дарения (п. 1 ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации); в случае, если Даритель переживет Одаряемого до передачи ему даримого имущества.

7. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 572, 577, 578 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

8. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

9. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Даритель.

11. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Н. Новгорода Ивановой И.И., и по экземпляру выдается каждой из сторон.