Ипотека: а если завтра развод?

Итак, семейная лодка разбилась о быт… И развод выглядит единственным способом распутать клубок проблемных взаимоотношений. Но не тут-то было - драматичность момента усугубляет ипотека. Супруги и рады бы отдохнуть друг от друга, но ипотечный кредит связал их крепче, чем венчальный обряд. И хуже всего то, что даже полюбовно вопрос не решается. Ведь ипотека - это «любовный» треугольник, где третьей стороной выступает банк - организация, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практичность.

В случае расторжения брака у супругов возникают солидарная ответственность перед банком по погашению кредита в равных долях. Это следует из норм ст. 323 Гражданского кодекса РФ: "При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью".

В такой ситуации сразу возникает множество вопросов. Как делить залоговую квартиру? Кто должен продолжать выплачивать ипотечный кредит? Как быть с созаемщиками? Что делать с ипотечными обязательствами?

Существуют разновидности раздела между супругами долгов по ипотечному кредиту.

1. Можно внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, в результате которого общая обязанность по выплате кредита будет изменена на индивидуальную. Для этого изначально должны быть соблюдены два условия: а) получено согласие банка на подписание подобного соглашения; б) достигнута определенная договоренность между разводящимися супругами. Они должны четко договориться, кто из них получит права на недвижимость, а кто компенсацию в виде денежных средств со стороны другого.

В последнее время в нашей стране пользуется успехом такая "практика", как заключение брачного договора. Статья 40 Семейного кодекса РФ дает определение договора: "Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения". Целью его заключения является возможность обеспечить односторонний отказ от притязаний на имущество со стороны одного из супругов еще до вступления в брак, либо изначально определить имущественные права и обязанности.

2. Имеется также и еще один способ разрешения конфликтной ситуации - это разделение долей в оплате по кредиту между супругами пропорционально долям в имуществе. Чаще всего кто-то один из супругов имеет более весомый по размеру (в несколько раз) заработок. В этом случае лучше сесть за "стол переговоров" и самим договориться, кому будет принадлежать большая доля в квартире, а значит, на него и ляжет обязанность оплачивать большую часть кредита.

3. И последним способом решения спорной проблемы с выплатой ипотечного кредита можно назвать следующий - продажа недвижимости и погашение кредита сразу одним единовременным платежом. Данный вариант возможен только при согласии обоих разводящихся супругов и банка соответственно. В основном, в данном случае, недвижимость реализуется только при участии риелторов, которые являются партнерами банка и под его контролем. Если после продажи недвижимости и выплаты кредита останутся какие-либо денежные средства, то они могут быть поделены между разводящимися супругами. Хотя на практике такое случается крайне редко.

В любом случае, на момент развода супругам, имеющим общую квартиру по ипотечному кредиту, имеет смысл находить компромисс самостоятельно, исключив участие суда. Потому что в случае с судом решение вопроса не только может надолго затянуться, но и еще больше усугубиться, поскольку возникнет необходимость уплаты пеней и штрафов. И это не говоря о бьющих через край со всех сторон эмоциях и испорченных в результате нервах!

Самым неблагоприятным вариантом после разрушения брака являются игнорирование условий ипотеки и невыплата ежемесячных платежей. Именно в этом случае бывшие супруги могут потерять квартиру, и ту сумму, которая была уже ими выплачена.

Согласно Федеральному закону N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 "...Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное...".

То есть, иными словами - достаточно в течение года три раза не выплатить основные платежи по кредиту с промежутком более чем в три месяца и вы получите обращение на вас в суд со стороны банка.

Если предстоит раздел ипотеки при разводе, необходимо выбрать оптимальные способы для обоих решений проблем с выплатой обязательств.
Подводя итог всему вышеизложенному, хочу еще раз обратить внимание на то, что бывшим супругам при разделе имущества выгоднее самостоятельно определиться, каким образом и кому оплачивать кредит и претендовать на получение ипотечной квартиры в собственность, в крайнем случае, квартиру необходимо продавать с участием банка. И ни при каких обстоятельствах не рекомендуется прекращать погашение процентов по кредиту и не исполнять ипотечный договор, т.к. это приведет к утрате купленной квартиры.