Покупка долей в квартире: нюансы и рекомендации

Эксперты рынка недвижимости неоднократно предупреждали потребителей о рисках приобретения не полноценной комнаты в коммуналке, а доли в квартире. Тем не менее «четвертушки» по-прежнему пользуются спросом, и базы данных содержат не маленький объем подобных предложений. Сегодня Вера Семенова, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «МЭТР РОШЕ-Запад», специально для RussianRealty.ru рассказывает о некоторых нюансах этого сложного процесса, которые должен учесть покупатель доли, чтобы не попасть впросак.

- Вера Анатольевна, что из себя представляет купленная доля согласно букве закона? Правильно ли, что человек, купивший долю в квартире, стал сособственником и имеет полное право пользоваться всеми имеющимися помещениями?

- Не совсем так. Размер доли зависит от количества сособственников. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру и бывших супругов без детей. Суд может «приравнять» долю каждого из них к той или иной комнате, т.е. установить порядок пользования, а не владения. Однако это не значит, что при решении одного из супругов продать свою долю, он продаст комнату. Прежнее решение суда не распространяется на новых содольщиков. Как только сособственник меняется, нужно снова идти в суд, который может пересмотреть свое решение в пользу другого сособственника. То же самое грозит при увеличении состава семьи, например, рождении ребенка.

Объяснение здесь простое. В подавляющем большинстве случаев доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры. Получается, доля в квартире – предмет абстрактный, поэтому и продается по заниженной стоимости.

- Если все настолько зыбко, кто же решается на подобные эксперименты со своей психикой? Выходит, долю продают те, кто не сумел договориться со своими родственниками полюбовно. Не факт, что новый сособственник сможет.

- Из-за относительно низких цен доли приобретают, как правило, наименее обеспеченные покупатели, которые пока не могут купить комнату в коммуналке или отдельную однокомнатную квартиру.

- Можете таких покупателей как-то разделить по категориям, например, молодежь или люди пенсионного возраста, приезжие или москвичи?

- Как правило, доли приобретают с целью последующего выкупа квартиры целиком или прописки. В первом случае среди покупателей преобладают, скорее всего, молодежь или люди среднего возраста. Словом, те, кому пока не хватает средств ни на комнату, ни, тем более, на однокомнатную квартиру. К тому же, ситуацию осложнил недавний финансовый кризис, когда банки отказались кредитовать комнаты, и вообще ужесточили требования к заемщикам.

Для прописки приобретают доли, особенно маленькие, в основном приезжие граждане из регионов РФ и стран СНГ. Дело в том, что согласно закону новый сособственник может зарегистрироваться в квартире при наличии в его собственности доли любого размера и для этого ему не нужно спрашивать согласия других содольщиков. Отмечу, касательно членов его семьи требования законодательства иные – например, чтобы прописать кого-то из родственников, ему нужно будет оформить нотариально заверенное согласие всех сособственников, кроме детей до 18 лет.

- Неужели разница между ценой на комнату и долю настолько существенна, что, например, молодая пара готова терпеть бытовые неурядицы с соседями вместо того, чтобы взять ипотечную однушку?

- На стоимость доли влияет множество факторов: ее размер, метраж квартиры, срочность продажи, тип дома, год постройки, месторасположение, этаж, количество собственников, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц и многое другое. В большинстве случаев цена доли занижена значительно. Например, если цены на комнаты в среднем 2,5 млн. рублей, то выручить, например, за 1/3 квартиры можно максимум 1,5 млн. рублей. Разница в миллион, по-моему, существенная.

- Насколько велика вероятность, при покупке долей столкнуться с мошенниками?

- При купле-продаже доли не приходиться говорить о мошенничестве в том виде, в каком мы наблюдаем его в сегменте реализации вторички. Здесь проблема иного рода и представляет опасность не для покупателя, а для других сособственников. Не редки случаи, когда продажа доли связана с непримиримой ситуацией между собственниками (развод, раздел имущества, наследство). Продающий долю желает «как можно сильнее насолить» сособственникам. Логика проста, покупаем долю, затем выкупаем остальные. Таким образом, покупка квартиры частями обойдется значительно дешевле, нежели покупка квартиры целиком. Другой вопрос – каким образом будет происходить выкуп оставшихся долей, собственники которых не готовы к продаже.

- Вернемся к процессу продажи. Допустим, гражданин присмотрел квартиру, в которой он выкупит долю. В чем может оказаться первая загвоздка?

- Сложности могут возникнуть у продавца доли, который согласно закону 250 ГК РФ должен получить письменный, заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, иначе сделка может быть оспорена в суде. Это называется «соблюдение права преимущественной покупки». Однако не всегда известны контакты второго сособственника. Он может уехать из страны, находится в местах лишения свободы или просто уклоняться от получения уведомления о предстоящей продаже доли.

- Если совладелец уклоняется от получения уведомления, можно ли как-то выйти из ситуации с меньшими потерями? Другими словами, какие действия предусмотрены законом?

- По закону, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и, если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, либо откажутся от покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Какого-либо законного способа заставить против воли получить этот документ не существует, поэтому приходится применять обходные маневры. Самый распространенный способ - договор дарения. Для оформления договора дарения недвижимости (доли), в отличие от продажи, согласие не требуется.

- Помимо данного отказа соседей по квартире отличается ли необходимый пакет документов от обычной сделки купли-продажи?

- Нет, документы те же: три экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме; правоустанавливающие документы на квартиру; документы БТИ; выписка из домовой книги; согласие супруга/супруги, нотариально заверенное. Список может быть дополнен в зависимости от случая.

- Касательно договора купли-продажи, есть ли моменты, которые прописываются только в договорах купли-продажи доли?

- Физически доли не разделены. Однако если суд ранее вынес решение о порядке пользования и приравнял долю продавца к конкретной комнате, тогда в договоре можно прописать: «Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает право собственнику доли пользоваться Н-комнатой, а также местами общего пользования». Напоминаю, прописать-то можно, но в случае недовольства других сособственников они имеют полное право обратиться в суд, чтобы порядок пользования был изменен.
Если же порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда, первоначально необходимо определить порядок пользования жилым помещением. В остальном, договор по содержанию тот же.

- Если доля являет собой объект абстрактный, подписывается ли акт приема-передачи?

- Доля абстрактна только физически. По законодательству, акт приема-передачи нужен к любой возмездной сделке – это безопасность для сторон. Как говорится, вещественное право передано, деньги получены. Но на регистрацию договора купли-продажи он не требуется. Поэтому в интересах сторон я бы советовала включать данный пункт в договор и подписывать акт приема-передачи.

- Вера Анатольевна, ваши советы, рекомендации тем, кто сейчас задумался приобрести долю.

- Необходимо понимать, для чего доля приобретается. Если для проживания, важно узнать все о своих будущих соседях по квартире. Тем более, если квартира однокомнатная. Покупка квадратных метров «по дешевке» может обойтись постоянными скандалами, и грозит собственностью только на бумаге. Если доля покупается для прописки, особых проблем не бывает. Главное помнить, доли не просто так дешевы (относительно комнат).