Регистрация недвижимости:О самых характерных сейчас схемах развода покупателей квартир

начальник отдела регистрации прав на недвижимость по ЮАО Управления Росреестра по Москве Максим Приходько

Новостройки: продам то, чем не владею

Главная проблема с покупкой квартиры в недостроенном доме сейчас в том, что практически все договоры, которые заключаются с покупателями, так или иначе незаконны.

Мало кто из столичных и подмосковных застройщиков подписывает с клиентами разрешенный законом договор участия в долевом строительстве (эта процедура сопряжена с необходимостью уже на стадии строительства объекта регистрировать документы в Росреестре, что означает проверку прав застройщика). Остальные типы договоров - предварительные договоры купли-продажи квартиры, договоры инвестирования, договоры продажи векселей и т. п. - при привлечении денег граждан на этапе строительства ныне действующее законодательство не признает, то есть фактически это филькины грамоты.

На этом фоне стала набирать популярность откровенно мошенническая схема, когда лицо или фирма, которые «продают» квартиру, не имеют на нее никаких прав. Да, все обставляется красиво: вам предлагают внимательно прочитать в офисах продаж бумаги, из которых следует, что вы имеете право на все, а застройщик вам только должен. Но реального юридического веса эти документы не имеют, а соответственно и защитить свои права, если обнаруживается, что «продажа» - не более чем кидалово, вы не можете.

ЧТО ДЕЛАТЬ

Конечно, и «законный» договор долевого участия, который проходит госрегистрацию, не дает абсолютных гарантий (например, в случае, если застройщик обанкротится), но в плане защиты от мошенников - это на сегодня самый безопасный тип договора.

При этом в любом случае менее рискованно покупать жилье в новостройке у крупного застройщика НАПРЯМУЮ, минуя мелких посредников. Как раз на этапе посредников обычно и возникают мошеннические схемы.

Жилье б/у: не верьте «красивым» историям

Самая типовая мошенническая схема на вторичном рынке, как правило, предполагает «срочную» продажу (и соответственно выгодную цену) и душещипательную историю, объясняющую желание «продавца» быстренько избавиться от недвижимости.

Бабушка переезжает в глухую провинцию к родственникам, поскольку болеет и не может жить одна... (На деле бабушка о таком своем желании и не подозревает и никуда выезжать из Москвы не хочет.)

Племянник, получивший квартиру в наследство от любимой тети, хочет от нее избавиться, чтобы не бередить душу воспоминаниями... (А на деле на день оформления «завещания» - фальшивого - тетя уже умерла, и в скором времени после сделки выясняется, что настоящие наследники подали заявление в суд.)

В подобных случаях суд, скорее всего, примет сторону тех граждан, у которых изначально были все права на «спорное» жилье. А горе-покупателям, приобретшим квартиру у мошенников, будет присуждена сумма, которая значилась в договоре купли-продажи (обычно это не полная стоимость квартиры) - да и ее получить, как правило, проблематично.

Увы, с развитием современной техники, которая позволяет делать все более качественные фальшивки, схемы с поддельными документами становятся все более распространенными - ни нотариусы, ни регистрационная служба сейчас зачастую уже не могут выявить подделку на глазок, а специальной аппаратуры у этих служб нет.

ЧТО ДЕЛАТЬ

Лучше не рассматривать варианты, когда квартира принадлежит продавцу менее года, - очень часто это обман и после покупки могут возникнуть проблемы с лицами, претендующими на это жилье.

Обязательно постарайтесь увидеть лично продавца (в идеале добудьте и сохраните копию его паспорта) и никогда не доверяйтесь лишь его представителям (копии паспортов которых тоже не помешают).

Перепроверяйте информацию о правовом статусе квартиры и лицах, ее предлагающих, в разных источниках.

В частности, прежде чем принимать решение о покупке квартиры, стоит получить в любой приемной Управления Росреестра по Москве (лучше лично) выписку о правах на объект недвижимости, она содержит актуальные сведения о собственнике квартиры (условия получения и адреса приемных на сайте www.to77rosreestr.ru в разделе «выдача информации»).

«Мы за вас все зарегистрируем»

Характерная разводка - обещание за дополнительную плату провести регистрацию прав собственности на купленную недвижимость «побыстрее».

Бывает, что и риэлторы требуют со своих клиентов мзды для регистратора за «ускорение» процесса.

При этом зачастую «ускорители» используют переданные им документы в мошеннических целях (грубо говоря, вы рискуете тем, что квартира в итоге будет зарегистрирована не на вас). На практике уже известны случаи подделки расписок о принятии документов на регистрацию и свидетельств о государственной регистрации прав.

ЧТО ДЕЛАТЬ

Стоит иметь в виду, что «ускоренной» процедуры проведения регистрации не существует. Госрегистрация сделок с жильем проводится в строго определенные сроки. Скажем, в Москве сделка купли-продажи регистрируется за 12 дней - ни днем меньше, ни днем больше.

Если к документам есть серьезные замечания и регистрация приостанавливается, причины должны быть письменно изложены в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Переданные посредником замечания на словах - обычно обман, цель которого вытянуть из вас побольше денег на «успешное решение вопроса».

Если вы поручаете сопровождение сделки представителю - скажем, риэлторскому агентству, - крайне рекомендуется все же найти время и прийти вместе со своим представителем за получением документов, чтобы убедиться лично в проведенной регистрации.

ИЗ ПОЧТЫ «КП»

«Мы год платили взносы за несуществующую квартиру»

Летом 2009 года родители решили помочь нам, бесконечно кочующим по съемным квартирам, приобрести жилье. Они продали однокомнатную квартирку в сибирском городке за 420 тысяч рублей и передали эти деньги нам. Конечно, этих денег нам не хватало и на комнату в коммуналке. И мы решили обратиться к нашей давней подруге, которая много лет работала риэлтором, - Ольге. Между нами всегда были теплые, дружеские отношения, и, естественно, мы доверяли ей безгранично.

Ольга буквально сразу предложила двухкомнатную квартиру в надежной новостройке, в новом микрорайоне со скидкой от застройщика. Она уверяла, что давно сотрудничает с подрядчиком Олегом Евгеньевичем, который поставляет стройматериалы застройщику, что он человек очень честный и надежный. Застройщик, в свою очередь, рассчитывается с подрядчиком квартирами, а тот уже продает квартиры по своим - очень выгодным - ценам. Прекрасное предложение!

Но у нас на руках не было нужной суммы! Тогда Ольга предложила следующий вариант: мы отдаем сумму, которая у нас есть, а остальное - в рассрочку на год. Мы, конечно, с радостью согласились и уже представляли наше большое счастливое семейство проживающим в новом жилье.

18 августа 2009 года заключили предварительный договор. Во время подписания договора к нам присоединился молодой человек по имени Евгений - как оказалось, договор долевого участия в строительстве оформлен именно на него. Нас уверили, что просто сам Олег Евгеньевич не может оформлять на себя такое количество квартир.

В течение всего следующего года мы исправно платили ежемесячные платежи (что подтверждают расписки). Наступил ноябрь 2010 года - время нашей последней выплаты. Евгений сказал, что они отдали договор в юстицию. И... пропал! Мы дозвонились до Ольги - она попыталась успокоить и заверила, что через неделю все будет оформлено. Через неделю она сообщила, что Евгений уехал отдыхать в Таиланд и вернется только после Нового года, в середине января 2011 года. Вот тогда я поняла, что нас пытаются обмануть...

Потом выяснилось, что Олег Евгеньевич не выполнил своих обязательств перед застройщиком и квартира никогда ему не принадлежала. Получается, что нам продали воздух. Когда мой муж разговаривал в офисе с Олегом Евгеньевичем, тот был абсолютно спокоен и, смеясь в лицо мужу, сказал, что прекрасно знает законы и ему на все плевать. Что он вернет нам деньги - но тогда, когда сочтет нужным, потому что деньги пока ему самому нужны.

На следующий день мы обратились к нескольким юристам - все они в голос сказали, что закон на стороне Олега Евгеньевича! Нас убеждают, что с теми документами, которые у нас есть, максимум, на что мы можем рассчитывать, - это возврат наших денег плюс процент за пользование ими!

Но как же так? Почему на них нельзя завести уголовное дело? Ведь с самого начала это был спланированный обман!

Недавно Олег Евгеньевич открыл агентство недвижимости. В Интернете они подают объявления о продаже квартир от подрядчика по стоимости дешевле, чем у застройщика... Неужто никто их не остановит?

Наталья.

Комментарий юриста

Светлана ЖМУРКО, адвокат:

- Героями этой истории был заключен предварительный договор купли-продажи, который по своей сути является соглашением о намерениях сторон заключить основной договор. Нам неизвестно, был ли там указан срок, когда должен был быть заключен основной договор. Если такой срок указан не был, то основной договор нужно было заключить в течение года с момента заключения предварительного договора, а не слушать увещевания Ольги. По истечении этого срока стороны не связаны условиями предварительного договора и понудить заключить основной договор в судебном порядке уже нельзя.

О продаже жилья в нашем случае говорить не приходится, так как основной договор заключен не был.

При оплате стоимости квартиры на стадии заключения предварительного договора действительно легко нарваться на мошенников, ведь предварительный договор не нужно регистрировать, он заключается в простой письменной форме, поэтому велика вероятность, что продавец может составить такой договор не с одним покупателем и, собрав нужную сумму, скрыться.

Вообще предложения о продаже жилья ниже их рыночной стоимости всегда должны вызывать подозрения. А оплату по договору нужно производить не в момент заключения предварительного договора, а в момент заключения основного договора купли-продажи или при регистрации договора.

Конечно, подобные тонкости не все знают, поэтому при заключении договора лучше обратиться к юристу и обсудить с ним все возможные последствия, чтобы не пришлось потом терять нервы, деньги и время на походы в суд.

КСТАТИ

Что чаще всего подделывают мошенники:

- нотариальные доверенности;

- документы технического учета (из БТИ);

- часто используются потерянные паспорта, в которые вклеивают новые фотографии, - и от имени ничего не подозревающих людей аферисты покупают и продают, получают информацию из Единого реестра прав;

- обычно для оплаты по сделке используются банковские ячейки - и мошенники подделывают свидетельства о регистрации права собственности и штампы на договорах для предъявления в банк (как правило, в договорах аренды ячеек прописано, что банк не несет ответственности за подлинность предъявляемых документов).

ВАЖНО

Если у вас есть обоснованные опасения, что вы можете стать жертвой квартирных мошенников, рекомендуется написать заявление в Управление Росреестра об «установлении информационного предупреждения». В этом случае, если в регистрационную службу вдруг поступят документы на регистрацию сделки с вашей квартирой, вас об этом уведомят.

Написать такое заявление стоит, в частности, в случаях:

- непонятных звонков по домашнему телефону;

- излишнего внимания участковых или сотрудников ДЕЗ к вашей квартире или каких-то непонятных комиссий;

- серьезного конфликта в семье или с родственниками;

- если вы одиноки, прямых наследников нет или они живут далеко.