Несколько лет назад друзья нашей семьи захотели улучшить свои жилищные условия, обменяв свою «двушку» на трехкомнатную квартиру. Просмотрев объявления о продаже на популярном интернет-ресурсе, неожиданно наткнулись на любопытное предложение, размещенное в частном порядке. Вариант им сразу понравился: дом расположен в тихом уютном дворике, вдалеке от шумной магистрали, большая квартира, не требующая ремонта, и самое главное – стоимость на 20% ниже, чем у аналогичных предложений…

Обманчивая выгода

В своем объявлении владелец квартиры объяснял подобный демпинг острой потребностью в «живых» деньгах, для срочного расширения бизнеса. Личная встреча с хозяином квартиры оставила только положительные впечатления. Он единственный собственник, квартира в собственности уже 5 лет, все документы в порядке.

Выставив свою квартиру на продажу с 10% дисконтом, друзья быстро вышли на сделку, таким образом, несмотря на то что продали квартиру дешевле, чем могли бы, условно все-таки сэкономив на «разнице дисконтов» приличную сумму денег.

Радость от новоселья продлилось недолго: уже через несколько месяцев раздался звонок от экс-владельца «трешки» с предложением аннулировать сделку.

Опасные квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке – процедура весьма хлопотная. Даже если по результатам проверки документов на недвижимость все в порядке, крайне важно не спешить с выходом на сделку. Существует целый ряд «подводных камней», которые нуждаются в дополнительной проработке, в противном случае существует риск остаться без квартиры и без денег.

В первую очередь речь надо помнить о пресловутом человеческом факторе, который в нашем случае олицетворяют собой владельцы приобретаемой вами квартиры.

Российское законодательство достаточно четко регулирует правовые отношения субъектов. Однако зачастую потенциальные покупатели попросту не знают, а реже и сознательно игнорируют его нормативно-правовые акты. Стоит помнить, что незнание закона, увы, не освобождает от ответственности.

Профессиональные риелторы уже достаточно давно выделили так называемые «группы риска», сделки с представителями которых – это лотерея, и не всегда беспроигрышная.

Сюда относятся:

— Квартиры, в которых на момент сделки кто-то прописан, проживает.
— Квартиры, доставшиеся по наследству.
— Квартиры лиц призывного возраста, лиц, осужденных в соответствии с решением суда.
— Квартиры несовершеннолетних собственников, одиноких граждан пенсионного возраста, инвалидов; лиц, состоящих на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

О неприятностях подробно

Квартиры, в которых на момент сделки кто-то прописан и/или проживает, – это самая «условно безопасная» группа, потому как законодательство защищает новых владельцев квартиры. Но в реальности процесс выписки и переезда может занять несколько месяцев.

Квартиры лиц призывного возраста, лиц, осужденных в соответствии с решением суда, как правило, накладывают так называемые «технические» ограничения, которые в действительности могут привести к пролонгации процедуры выхода на сделку в связи с временной недоступностью владельца. Поэтому если речь идет об оперативности, то это не ваш вариант.

Однако, как показывает практика, самой рискованной покупкой является приобретение квартиры у несовершеннолетних собственников, одиноких граждан пенсионного возраста, инвалидов; лиц, состоящих на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Именно эта группа априори представляет собой самое обширное поле для заведомого злоупотребления доверием покупателя и для откровенного обмана.

Дело в том, что ст. 177 ГК РФ декларирует ограничения на действия граждан, «неспособных понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки». Таким образом, уже после совершения сделки она в судебном порядке может быть аннулирована. Суд, в свою очередь, постановит взыскать со старого владельца уплаченную новым владельцем сумму в полном объеме. И вроде бы, все остаются при своих, но… Именно и здесь открываются просторы для мошенничества.

Почему возврат средств невыгоден?

Начнем с того, что достаточно часто сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, гораздо ниже реально уплаченной. Поэтому взыскать большую сумму юридически не будет представляться возможным.

И даже если сумма в договоре купли/продажи будет указана реальная, экс-владелец мог попросту потратить деньги подчистую. В таком случае судебные разбирательства и ожидания компенсации могут затянуться на несколько лет и даже десятилетий, за которые покупательская способность денег гарантированно снизится.

Так что не стесняйтесь и не жалейте сил для того, чтобы заранее документально удостовериться, что собой представляет нынешний владелец. До выхода на сделку обязательно нужно иметь на руках справку из психоневрологического диспансера, не числится ли там на учете продавец, каким бы здоровым и адекватным он ни выглядел.

Все ли можно сделать самому?

Полагаться на добропорядочность продавца наивно, да и «пробивать» продавца самому не всегда значит обезопасить себя: сотрудники ПНД порой не отличаются добросовестностью и попросту продают справки (в среднем эта услуга стоит 2000 руб.). Лучше всего при малейших сомнениях устроить медицинское освидетельствование продавца в день совершения сделки.

Проще всего (но за деньги и тоже без 100% гарантии!) обратиться для заключения сделки к риелтору, который в силу профессии имеет больше связей, опыта и возможностей. Впрочем, выбор риелтора, которому вы сможете доверять, сам по себе довольно сложное дело, не проще, чем «проверка на вшивость» владельца квартиры.

В любом случае, если есть подозрения относительно порядочности продавца и достоверности документов, от сделки стоит отказаться.

Именно на этот крючок и попались наши друзья. Бывший владелец квартиры числился на учете в окружном наркодиспансере. В конечном итоге суд признал требования экс-владельца аннулировать сделку законными. Кроме того, продавца «трешки» обязали вернуть уплаченную друзьями сумму, которая, к слову, на момент вынесения постановления была уже израсходована на 50%. Печальный и дорогой итог недальновидности: оставшиеся 50% выплачиваются незадачливым покупателям до сих пор, вот уже на протяжении нескольких лет.

Фото: Коммерсантъ фото, Joe Shlabotnik