Дачная амнистия-2012: как быстрее оформить собственность. Часть 1 и 2

Официально дачная амнистия, то есть упрощенный порядок оформления прав на земельные участки и постройки для граждан, вступила в силу еще в 2006 году. Однако, по оценкам экспертов, до сих пор не меньше трети...

владений дачников остаются незарегистрированными. А около половины всех оформленных участков не прошли межевание (сейчас закон позволяет такую "вольность", но выгодно заключить сделку без уточнения границ участка шансов мало).

Как грамотно действовать, чтобы оформить в собственность загородный участок и постройки на нем с наименьшими затратами времени, денег и нервов - в очередном выпуске нашей рубрики.

"Справка от царя Гороха"

Начнем с самой простой и в то же время очень распространенной ситуации, часто вызывающей переживания и вопросы у землевладельцев. Речь идет о случаях, когда хозяин участка имеет документ, где говорится о праве на землю, но... документ этот выдан еще "при царе Горохе". О государственной регистрации права собственности на участок в такой "грамоте", как правило, не упоминается, а порой еще и стоит пугающая отметка о том, что свидетельство является временным. "Что делать?", - недоумевают владельцы "старых" документов, куда бежать, каким образом подтверждать свои права на землю и как срочно это нужно делать.

Ответ – утешительный: если документ о праве на участок был выдан вам по правилам, которые действовали в момент его оформления – как бы давно это ни было – то ваше право на землю признается полноценным и действительным по сей день. Поясним: современная система государственной регистрации прав на недвижимость была введена с 31 января 1998 года. До этого действовали различные нормы, в том числе законным способом оформления прав на недвижимость считались акты с печатями местных органов власти, документы, заверенные БТИ, и проч. Соответственно, если у вас на руках оказалась подобная справка, и она в свое время была выдана с соблюдением установленного порядка, то причин для беспокойства, скорее всего, нет.

На заметку: юридические гарантии для вас сформулированы в пункте 9 статьи 3 федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (о действительности ранее выданных документов, удостоверяющих права граждан на землю), а также в пункте1 статьи 6 федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (о признании ранее возникших прав на землю).

Оформлять или не торопиться?

Итак, мы выяснили главное: при наличии даже самого «старого» документа о праве на участок ваши права на землю являются юридически действительными. И, в принципе, вы можете даже вообще ничего не предпринимать: согласно пункту 1 статьи 6 упомянутого закона № 122-ФЗ госрегистрация ранее возникших прав проводится ПО ЖЕЛАНИЮ их обладателей. В то же время практикующие юристы советуют все же не пренебрегать процедурой регистрации, чтобы получить современное подтверждение ваших прав на участок: свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости. Дело в том, что такой документ потребуется, как только вы решите заключить какую бы то ни было сделку с земельным участком: продать, обменять, подарить вашу дачу, заложить ее в банке для получения жилищного кредита или для строительства нового загородного дома и т.д.

Обратите внимание: по закону госрегистрация ранее возникшего права может быть проведена одновременно с регистрацией перехода этого права, то есть самой сделки (пункт 2 статьи 6 ФЗ № 122). Таким образом, можно с удобством совместить две процедуры и даже немного сэкономить: госпошлина будет взиматься только за регистрацию сделки (тот же пункт 2 статьи 6).

Однако на практике такой вариант реален главным образом в ситуациях, когда сделки совершаются между родственниками, близкими знакомыми и в других случаях доверительных отношений. "Посторонние" покупатели, банки, выдающие кредиты под залог недвижимости, и прочие "чужие" требуют свидетельство о госрегистрации права собственности непосредственно перед заключением сделки. Сама по себе "одиночная" регистрация ранее возникшего права на основании "старого" документа проводится с оплатой госпошлины, равной половине стандартного размера, взимаемого за госрегистрацию прав на объекты недвижимого имущества. На сегодня полный размер такой пошлины за оформление прав на дачные, садовые, огородные участки, а также участки для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) составляет 200 рублей.

Пользование превращается... в собственность!

Еще одна не менее распространенная и столь же перспективная для землевладельца ситуация – наличие какого-либо из следующих документов о правах на участок:

- акт (постановление, распоряжение, решение) местного органа власти о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное (бессрочное) пользование;

- акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения либо о праве постоянного (бессрочного) пользования участком;

- акт (свидетельство) органа власти о праве на участок без указания вида этого права;

- акт местного органа власти о предоставлении участка без указания вида права;

- выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления владельцу участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства.

Если у вас есть любой из перечисленных документов и при этом участок относится к категории садовых, дачных, предназначенных для огородничества, ведения личного подсобного хозяйства либо для индивидуального жилищного строительства, то право собственности оформляется в упрощенном порядке. А именно: вы можете сразу, без каких бы то ни было предварительных процедур подавать заявление о государственной регистрации права собственности на участок в территориальный орган Росреестра по месту нахождения участка.

Для справки: норма о том, что право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также "неопределенное" (не указанное) право на участок автоматически трансформируется в право собственности закреплена в пункте 9.1 статьи 3 закона о введении в действие Земельного кодекса РФ (см. выше). Упрощенный порядок оформления гарантируется в статье 25.2 закона о госрегистрации прав на недвижимость.

Дачная амнистия-2012: как быстрее оформить собственность. Часть 2

Продолжаем разбираться, как грамотно действовать, чтобы оформить в собственность загородный участок и постройки на нем с наименьшими затратами времени, денег и нервов (начало см. здесь).

Межевание: обязательно или по желанию?

В прошлом выпуске мы рассмотрели самую простую схему: когда владелец участка может сразу обращаться в регистрационные органы, чтобы получить современное свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Напомним: такая счастливая возможность есть у тех, кто имеет на руках документ, свидетельствующий о предоставлении (выделении) участка. Причем, это может быть "грамота", выданная местными органами власти даже в самые "стародавние" времена.

На практике часто возникает вопрос: нужно ли в таком случае межевание, в ходе которого точно определяются границы и площадь участка? Первоначальный вариант законодательства о дачной амнистии предусматривал такую необходимость. Однако в декабре 2007 года вступили в силу поправки, отменившие обязательность межевания для тех, у кого есть документы о предоставлении участка (см. выше).

Законодатели объяснили такое упрощение желанием облегчить жизнь землевладельцам: ведь процедура определения и согласования границ участка отнимает немало времени и средств.

Однако эксперты сразу же стали предупреждать о "подводных камнях". Если площадь и границы вашего участка никогда точно не определялись (а это возможно только путем межевания), то в государственном кадастре недвижимости указывается, что сведения о соответствующих параметрах земельного надела являются ориентировочными и подлежат уточнению. Именно такая расплывчатая характеристика будет фигурировать в кадастровом паспорте участка - документе, который содержит описание объекта недвижимости.

В свою очередь, кадастровый паспорт требуют для ознакомления покупатели дач, банки в случае оформления ипотеки, суды при рассмотрении земельных споров. И вот тут-то формулировка об "ориентировочных" параметрах нередко служит плохую службу. Ее опасаются риэлторы, банки зачастую дают от ворот поворот. В судах - например, при конфликтах с соседями - хозяевам участков с "неточными" границами обычно сложнее доказать свою правоту.

Поэтому специалисты советуют тем, кто планирует заключать сделки, все же не пренебрегать процедурой межевания. Обратите внимание: чтобы добавить точную информацию о границах и площади вашего участка в госкадастр (для последующего получения "полноценного" кадастрового паспорта), нужно подать заявление в кадастровую палату по месту нахождения участка. В заявлении укажите, что просите внести уточненные данные об объекте недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Больная тема: как найти соседей

Традиционно одной из основных проблем при межевании является поиск соседей. Как добыть подписи о согласовании границ, если вы вообще не знакомы с владельцами смежных участков, не знаете, где их искать, на дачу они заглядывают раз в сто лет и т.п.? Внимание: с 1 марта 2008 года введены правила, которые предусматривают простой выход из подобных ситуаций. Эти нормы содержатся в статье 39 Закона "О государственном кадастре недвижимости".

Алгоритм действий такой. Кадастровый инженер (так сейчас называются организации и индивидуальные предприниматели, которые занимаются межеванием) направляет в кадастровый орган запрос о почтовых адресах владельцев смежных участков. По адресам высылаются повестки с указанием даты предстоящего согласования границ. Это делается путем почтового отправления с уведомлением о вручении в срок не ранее чем за 30 дней до назначенной даты.

Если извещенные таким образом соседи не являются, границы участка признаются согласованными в соответствии со статьей 40 закона "О государственном кадастре недвижимости".

Важный "спасительный" нюанс: если почтовое послание возвращается с отметкой о невозможности его вручения, либо в госкадастре отсутствуют сведения об адресах владельцев смежных участков, то вступает в действие запасной план. А именно: кадастровый инженер размещает объявление о назначенной дате согласования границ участка в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов соответствующего муниципального образования. На практике чаще всего речь идет о публикации в одной из местных газет.

Если условие о публикации выполнено, и соседи на согласование не явились (что бывает чаще всего), то границы также считаются согласованными.

Если вы владелец дачи в товариществе

Очень распространена ситуация, когда у владельцев участков в дачных, садовых товариществах или кооперативах из документов на руках имеется только книжка садовода, либо иное аналогичное членское удостоверение. Уточним: этот документ официально удостоверяет только ваше членство в объединении дачников (садоводов). О подтверждении прав на землю речи не идет, поэтому оформление участка в собственность происходит в более сложном порядке. Он включает два основных этапа.

Кратко схема действий вглядит так:

Первый этап - приватизация земли, то есть ее бесплатное предоставление в собственность дачнику (садоводу) органом местного самоуправления. Для этого в местную администрацию (сельсовет, управу и т.п.) нужно подать следующий пакет документов:

- заявление о предоставлении участка в собственность;

- описание местоположения участка. Оно составляется самостоятельно, в свободной форме, указываются близлежащие общезначимые ориентиры, по которым можно определять нахождение участка – расстояние до леса, дороги, строений и т.п.;

- заключения правления товарищества (кооператива). В нем подтверждается, что соответствующий участок в товариществе действительно закреплен за конкретным дачником и что составленное этим землевладельцем описание (см. выше) на самом деле соответствует местоположению участка, фактически используемого им.

Второй этап - государственная регистрация права собственности на предоставленный участок. Для этой процедуры нужно обратиться в орган Росреестра по месту нахождения участка и предъявить решение (акт, распоряжение) местного органа власти о предоставлении участка в собственность.

Такие правила предусмотрены статьей 28 федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Обратите внимание: поскольку участок предоставляется в собственность впервые, то для оформления прав на него обязательно требуется межевание. ФЗ №66 не упоминает об этой процедуре, в то же время Земельный кодекс РФ, предусматривая общие правила предоставления участков из муниципальных земель в собственность граждан, указывает необходимость межевания непосредственно перед обращением в орган местного самоуправления (статья 34). Исходя из этого, в Росреестре рекомендуют проводить межевание в рамках первого этапа оформления участка.

Анна Добрюха

Rapsinews.ru