Вопрос: Хочу квартиру переоборудовать под офис. Подскажите, каким законом регламентируется порядок перевода из жилого в нежилое, какие документы нужны и к кому обращаться?

Ответ: Главным документом, регламентирующим использование жилищного фонда в Российской Федерации, является Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), действие которого распространяется на всю территорию РФ и её субъектов. Если Вы решили использовать принадлежащую Вам квартиру в коммерческих целях (например, под офис или магазин), то для этого в первую очередь необходимо перевести её в нежилой фонд. Условия и порядок перевода помещения из жилого в нежилое помещение регулируются главой 3 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления – администрацией города.

Перечень необходимых документов следующий:

- заявление о переводе в нежилой фонд;

-правоустанавливающие документы на переводимое помещение (т.е. документ, который устанавливает Ваше право собственности на квартиру – это может быть договор, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

- план переводимого помещения  с его техническим описанием (технический или кадастровый паспорт);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

При этом орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме тех, которые указаны в ч.2 ст. 23 ЖК РФ.

Вопрос: Какую квартиру можно перевести в нежилой фонд, а какую нельзя?

Ответ: На этот вопрос ответ дает ст. 22 ЖК РФ. Перевод возможен при выполнении следующих требований:

- имеется техническая возможность оборудовать отдельный вход в помещение либо имеется доступ к нему без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (т.е. не через подъезд общего пользования);

- квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений;

- жилое помещение не обременено правами третьих лиц (т. е. не состоит под арестом, не находится в залоге, на него не наложен сервитут и т. д.).

Поэтому, если невозможно выполнение одного из указанных выше требований, то в  переводе откажут.

Вопрос: Можно ли перевести в нежилой фонд неприватизированную квартиру?

Ответ: С заявлением о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Собственник неприватизированной квартиры – муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому перевести в нежилой фонд квартиру, в которой проживаете по договору социального найма, вы не сможете.

Вопрос: Сколько нужно заплатить государству за перевод в нежилой фонд?

Ответ: Сама по себе подача заявления и пакета документов бесплатна. Однако за регистрацию права собственности на нежилое помещение нужно будет заплатить государственную пошлину (1000 руб. для физических лиц и 15000 – для юридических).

Вопрос: Могу я свою квартиру использовать как офис, не переводя его в нежилой фонд? Грозит ли наказание собственнику, если это будет «тихий офис»?

Ответ: Когда жилое помещение не используется по прямому назначению – для проживания, так или иначе требуется перевод его в нежилой фонд. В Вашем случае перевод в нежилой фонд необходим. Иначе собственник квартиры подвергнется штрафу до 1500 руб. (ст. 7.21 КоАП).

Вопрос: Хочу использовать квартиру на первом этаже жилого дома под размещение небольшого магазина. Разрешение на перевод получено. Необходимо ли перерегистрировать мое право, ведь квартира у меня в собственности?

Ответ: Перевод в нежилой фонд – это изменение юридического статуса жилого помещения, поэтому необходимо будет обратиться в орган по регистрации прав, чтобы закрепить этот статус. В случае, если объект не претерпел технических изменений и не вышел за пределы установленных границ, то перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 200 рублей физическими лицами и 600 рублей юридическими лицами.

Однако встречаются ситуации, когда правообладателю принадлежит две и более квартиры, расположенные в одном доме, которые одновременно переводятся в одно нежилое помещение. В этом случае права правообладателя на квартиры прекращаются, и регистрируется право собственности на нежилое помещение, образованное в результате объединения квартир и переведения их из жилого помещения в нежилое. Государственная пошлина в этом случае оплачивается 1000 рублей физическими лицами и 15000 рублей юридическими лицами.