Недвижимость будет оформляться по новым правилам?

В скором времени на рынке недвижимости, в части оформления сделок, могут произойти серьезные изменения. Участники рынки ожидают, что уже в самое ближайшее время будут приняты поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которых любая сделка с недвижимостью (покупка, продажа, дарение, рента, наследование и проч.) будет обязательно регистрироваться у нотариуса.

Разделение труда

Предполагается, что по новым правилам, нотариус сам будет собирать документы с помощью электронных технических средств и доступа к электронным реестрам. При этом, расчеты между продавцом и покупателем будут осуществляться через депозитный счет нотариуса. Кстати, и сдавать документы на регистрацию в Росреестр будет тоже нотариус. Предполагается, что за риэлторами останутся поиск продавца и покупателя, подбор и просмотр вариантов, переговорный процесс, а в результате такого разделения труда все стороны сделки сэкономят время и нервы. Впрочем, при кажущейся простоте и необходимости нового подхода сами риэлторы пока пребывают в неведении, не зная чего ожидать от новых законодательных инициатив.

«Это приближает Российскую Федерацию к исключительно популярной и абсолютно востребованной во всех развитых правовых системах схеме латинского нотариата, где нотариус не только выступает в роли почтальона, штампующего документы, но гораздо более скрупулезно изучает обстоятельства сделки, предупреждает тех, кто к нему обратился, о всех особенностях сделки и ее рисках, несет ответственность за то, что эта сделка впоследствии может привести не к тем результатам, к которым стремились стороны», - разъясняет возможные изменения министр юстиции РФ Александр Коновалов.

Предполагается, что по принципу «одного окна» любой желающий сможет обратиться к нотариусу и «через разумный срок за разумную небольшую плату мог получить полный пакет готовых документов и не простаивать очередь в регистрирующих органах». Таким образом, по сути, нотариус должен будет взять на себя часть государственных функций. Однако, как отмечают инициаторы подобных поправок, эта норма вступит в силу «по готовности нотариусов обеспечить оказание таких услуг - то есть после вступления в силу нового закона о нотариате и нотариальной деятельности».

Как проявит себя новшество в реальности, пока неясно. Кто то из риэлторов боится нового закона, опасаясь, что потеряют клиентов. Кто-то больше побаиваются не за себя, а за клиентов: наверняка в первое время сроки сделок затянутся, да и стоимость оформления наверняка может возрасти. Не смотря даже на то, что сегодня очередь в Регпалате на регистрацию сделок растянулась аж до августа месяца. Но в любом новшестве можно найти как плюсы, так и минусы, что мы и попытались сделать.

Плюсы

- Собственники жилья будут защищены, а юридическая чистота сделки - гарантирована. Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок. Он откажет в заключении договора, противоречащего закону, а также предупредит злоупотребление доверием сведущего лица по отношении к несведущему с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус составляет договор, проводит правовую экспертизу документа, проверяет наличие запрещений, арестов и других обстоятельств. В случае утраты договора, удостоверенного нотариусом, из нотариального архива можно получить дубликат. Нотариальное удостоверение сделок предупреждает обращение граждан в суд с исками о признании сделок недействительными. Нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, облегчая рассмотрение споров и процесс доказывания в суде.

- Система государственной регистрации уже десятилетия существует в европейских странах. За это время она себя оправдала и наглядно демонстрирует, что государственная регистрация в сочетании с нотариальным удостоверением сделок с объектами недвижимого имущества оптимально защищает интересы и продавца, и покупателя.

Минусы

- Увеличится стоимость сделки. В пояснительной записке к законопроекту, конечно, говорится о том, что «нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов». Но пока размер тарифа четко не определен. Расплывчатые фразы о том, что он «будет определяться с учетом сложности нотариального действия, временных затрат на его подготовку и удостоверение», не в счет. Некоторые участники рынка недвижимости предполагают, что, для снижения расходов на нотариуса, и продавцы, и покупатели столкнутся с соблазном искусственного занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

- Затянется процесс регистрации, так как нотариусов мало, к ним и так стоят очереди.

Впрочем мы решили предоставить слово непосредственным участникам рынка, которых изменения в законодательстве могут коснуться самым прямым образом.

Никита Панкин, эксперт АН «Карта мира»

- У нас позитивное отношение к этому вопросу. Если в нашей стране решили что-то поменять, это обязательно поменяют и тратить время на недовольство просто нет смысла, лучше извлечь из этого максимум положительных преимуществ и подготовиться заранее, что бы, как можно быстрее адаптироваться к работе в новом русле и ориентировать клиентов. Первое преимущество заключается в том, что нотариусы более тщательно подходят к проверке документов предоставляемых на сделку. Проведением самой сделки занимается непосредственно нотариус, который в свою очередь несёт личную ответственность за сделку, а последующую регистрацию отменять никто не собирается. Поэтому мы считаем, что это дополнительная страховка, которая при оформлении недвижимости никогда не повредит. Ещё это значительно ускоряет процесс оформления, т.к. после заключения сделки у нотариуса регистрация в регистрационной службе проходит по живой очереди, а не по записи, которая сейчас плавно подошла к двум месяцам ожидания. Единственным, недостатком являются тарифы нотариальной конторы, но и на них можно посмотреть с другой стороны: дополнительная страховка-дополнительные расходы, а когда люди перестанут жить «на Авось» и поймут, что недвижимость нельзя оформлять, как в советское время, тогда и станет меньше тех, кто становится добычей мошенников.

Лариса Плахова, Директор АН «Серебряная Нить»

- Сегодня, возвращение к нотариальному оформлению сделок с недвижимостью, вызывает очень много вопросов, несмотря на то, что для риэлторов с опытом это не такое уж «забытое» прошлое. Непонятно, пытаясь наделить нотариусов ответственностью за юридическую чистоту сделки, государство признает собственную несостоятельность в этом вопросе? Ведь сейчас регистрация предполагает две недели проверки документации, а следовательно, и чистоты сделки. Делегируя ответственность, государство должно делегировать и полномочия. На что готово государство? К чему готов нотариат? Надо спрашивать не только риэлторов. Для совершения сделки в РП мы не предоставляем выписку из реестра, в последнее время не предоставляем и выписку из поквартирной карточки. Необходимость заказать выписку из ЕГРП — это время и раннеутреннее толкание у РП, не всегда успешное.

Какого срока давности она должна быть? Или нотариусы получат доступ к этой информации,

минуя выписки? Посещение нотариуса и сейчас требует затрат времени, даже для оформления нотариальной копии документа. Нотариусам придется расписывать свой день так, чтобы в нынешний плотный график включать сделки (а чаще всего это цепочки из нескольких квартир) в сочетании с доверенностями, наследственными делами и т.д. Сейчас на сделку в РП записывают уже на август. Как мы будем записываться к нотариусам? Насколько нотариальные конторы территориально готовы к наплыву большего количества людей? Техническая работа неимоверно увеличится. В РП, в случае оформления сделки с сертификатом, кредитом, можно попытаться оформиться по «живой» очереди (сейчас и на нее есть предварительная запись). Как быть с «живой» очередью у нотариусов? Не превратится ли четверг (когда многие нотариусы работают с клиентами до обеда, а затем с документацией, объем которой увеличится) в такой «рыбный день», что мало не покажется. Необходимо помнить и про банки с их условиями и сроками. Если сохранится прежний принцип регистрации, то всем участникам сделки придется такой же толпой еще раз встретиться в РП для подачи заявления на регистрацию (либо оформлять доверенность от каждого участника сделки). Не очень понятно, как это может сделать приобретение квартиры более юридически чистым, но то, что это увеличит расходы клиента — несомненно. Государственная пошлина в РП и пошлина у нотариуса несколько отличаются. У нотариуса придется заплатить примерно 1% от сделки. Сертификатники и кредитники (и желающие получить налоговый вычет) вынуждены указывать полную стоимость сделки, следовательно, считайте сами, плюс стоимость доверенностей и, вероятно, страховки. Напрашивается вывод, что финансовая составляющая при принятии такого решения была не последней. Очень опасаюсь, что добавится «человеческий фактор». Сейчас к «усмотрению регистратора» добавится «усмотрение нотариуса». У некоторых риэлторов в новых условиях будет велик соблазн закончить отношения с клиентом подписанием предварительного договора.