Ситуация на столичном рынке недвижимости постепенно меняется, и даже для не посвященных в его тонкости людей очевидно: эпоха сверхприбылей завершилась и сегодня рынок переживает не лучшие времена. Доходность от вложений в квартиры и загородные дома за минувший год снизилась, а факторов, препятствующих эффективному бизнесу в этой сфере, стало больше. На рынке новостроек в 2005 году произошло перераспределение влияния и, как следствие, строительных площадок, а на "вторичке" некоторые компании свернули свою деятельность. Сложившуюся ситуацию прокомментировал в интервью "Новым Известиям" председатель Совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов.

- К сожалению, отечественный рынок недвижимости, которому уже 16 лет, и сегодня устоявшимся не назовешь. Правда, он никогда не радовал риэлторов ни своей предсказуемостью, ни стабильностью. Если вспомнить историю его развития, то сегодняшняя ситуация представляется не такой уж и безысходной. Не успевший нормально сформироваться в 90-х, бизнес в сфере жилья сразу же попал под пресс мощного кризиса 1998 года. В результате были раздавлены (закрылись) около трети риэлторских фирм, а квартиры продолжали дешеветь еще в течение года. Спрос тогда был минимальным: все ждали, когда же цены достигнут предельного минимума. И когда этот момент наступил, продавцы отказались реализовывать квартиры по несправедливо низким ценам. В результате в конце 99-го года предложение резко сократилось.

С 2000 года страна начала потихоньку выходить из посткризисной ситуации, и спрос на недвижимость вновь начал расти, а с середины 2003-го активизировались частные инвесторы, которые подстегнули развитие жилого сектора. В этот период доллар значительно "похудел" и перестал быть твердой валютой, а единственным стабильным рынком оказался рынок недвижимости. В результате и рядовые граждане, и успешные бизнесмены решили хранить свои деньги в "квадратных метрах".

Нормальное развитие рынка приостановил банковский микрокризис: с лета 2004 года люди перестали инвестировать в недвижимость и ждали обвала цен, который так и не наступил. Пауза затянулась, и у кого-то нервы не выдержали: отдельные компании объявляли о скидках, пытались распродать оставшиеся квартиры, однако большинство понимали, что никаких предпосылок для снижения цен нет. Уже к концу следующего, 2005 года и рядовые граждане поняли, что "манны небесной" в виде бесплатного жилья или низких цен на квартиры ждать не имеет смысла, и вновь активно начали решать квартирные вопросы. К этому времени подоспело развитие ипотеки, и все это в комплексе привело к всплеску платежеспособного спроса и невероятно резкому росту темпов продаж. В результате осенью 2005 года мы получили ажиотажный рынок с растущими ценами и снижающимися объемами предложения на фоне высокого спроса.

Наступивший год также не обещает легкой жизни риэлторам: спрос останется на высоком уровне, но купить хорошую квартиру будет непросто, а качественное жилье вообще перейдет в разряд дефицита. Дело в том, что объемы строительства постоянно снижаются, а после вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве…" этот процесс только усилился. Многочисленные скандалы между застройщиками, местными администрациями и частными инвесторами привели к оттоку покупателей с проблемных проектов на успешные и частично - на вторичный рынок, что вызвало стремительное вымывание ликвидных объектов и сокращение объема предложения.

Заклинанием стал тезис о том, что если в 214-й закон не будут внесены изменения, объемы вводимого жилья сократятся на 25%, причем больше всего пострадает сегмент бизнес-класса. Нет сомнений в том, что дефицит квартир спровоцирует новый рост цен: отдельные успешные проекты на первичном рынке могут подорожать на 30-50% за год.

2006 год будет сложным на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек, но не сложнее, чем предыдущие. На мой взгляд, риэлторы от таких скачков страдают меньше, чем покупатели и продавцы недвижимости: мы предоставляем услуги, которые всегда будут востребованы - люди ведь не перестанут покупать квартиры. А вот наших клиентов, которым приходится совершать сделки на быстро меняющемся, а сегодня еще и на быстро растущем рынке, попросту лихорадит... Правда, теперь по крайней мере есть уверенность в том, что цены будут расти и дальше, а значит, мы можем планировать сделки на более-менее долгосрочную перспективу.

Конечно, многие до сих пор наивно полагают, что, если рынок растет такими темпами, вскоре цены достигнут возможного максимума и затем последует обвал. Эти разговоры некоторые аналитики ведут уже несколько лет. Но если посмотреть на происходящее с точки зрения макроэкономики, то логика развития рынка абсолютно очевидна. Сегодня катастрофически низкий уровень обеспеченности жильем - страна нуждается ежегодно во вводе примерно 140 млн. кв. метров, а строится менее трети от необходимого. А раз недвижимость в таком острейшем дефиците, цены на нее обвалиться не могут в принципе.

Именно поэтому нынешний высокий платежеспособный спрос - факт одновременно радостный и печальный, особенно для Москвы и Подмосковья: люди готовы вкладывать деньги в недвижимость, только вот недвижимости этой явно не хватает. Основная проблема - недостаток свободных средств у застройщиков, которые теперь могут получить кредитные средства, только отказавшись от продаж квартир до сдачи дома Госкомиссии. Они вынуждены вкладывать в проект "длинные" деньги в расчете на получение прибыли лишь через… полтора года. Работать в таких условиях могут только крупные компании, которые располагают собственными средствами для строительства, или те, у кого хорошая кредитная история. В таких условиях строительный бизнес будет несколько монополизирован, новичкам в нем станет неуютно.

Что касается доходности риэлторского, инвестиционного, строительного бизнеса или ликвидности отдельных проектов, то во многих сегментах эффективность, безусловно, снизилась и продолжит снижаться, но это нормальный рыночный процесс. Риэлторам не стоит рассчитывать на сверхдоходы, ведь эпоха расселения коммуналок давно закончилась. Изменился не только рынок, изменилась и психология покупателя, его требования к организациям, предоставляющим товары или услуги. Сегодня ясно, что все - все без исключения - игроки, чтобы остаться на рынке и быть успешными, должны работать по-другому. Уверен, что только те компании, которые уже сейчас задумались о будущем и понимают суть грядущих рыночных перемен, останутся на плаву. Остальные могут закрываться уже сегодня.