Росреестр: Как защитить себя при покупке недвижимости

Современный правообладатель стал намного юридически грамотней, чем правообладатель например 2005 года, его тяжелее обмануть, он уже привык пользоваться услугами юристов. Вместе с тем лица, осуществляющие незаконные посреднические услуги в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастрового учета недвижимого имущества, стали так же юридически грамотней и соответственно их мошеннические действия на рынке недвижимости стали намного изощрённей. Такого количества обманных схем, как в сфере торговли недвижимостью, нет пожалуй, ни в одном другом секторе нашего и без того не слишком цивилизованного рынка. И это неудивительно – ставки здесь высоки, велик соответственно и ущерб. Ведь из-за нечистых на руку наших сограждан и просто жуликов люди остаются порой не только без многолетних сбережений, но без своих квартир. Безусловно, нельзя подозревать всех, вместе с тем на рынке недвижимости работают много физических и юридических лиц, деятельность которых в последующем приводит к длительным судебным разбирательствам.

Что надо знать, чтобы не быть обманутым, на что необходимо обратить особое внимание? На основные злободневные вопросы вы найдете ответы в данной статье.

На что надо обратить особое внимание при покупке недвижимости?

В случае если вы решили самостоятельно продавать или покупать квартиру, прежде всего, надо быть предельно внимательным. Кроме этого, вам нужно учесть следующие моменты.

Во-первых необходимо проверить паспорт вашего партнера по сделке, в особенности лист с пропиской. Данные паспорта необходимо записать.

Во-вторых, следует выяснить количество проживающих в квартире, записать их данные. Возможно также обращение к соседям продавца с тем, чтобы выяснить, знают ли они проживающих в этой квартире, с какого времени они проживают. При этом может выясниться, что вы вели переговоры не с теми лицами, которые прописаны в квартире.

Обязательно требуйте от продавца предоставить вам на обозрение документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Сейчас на рынке недвижимости много организаций и частных лиц, занимающихся риэлтерской деятельностью, по какой схеме они работают?

Не секрет, что совершение сделок с недвижимостью обладает такой спецификой, что далеко не каждый юрист отважится взять процедуры сбора всех необходимых документов, согласований, разрешений в свои руки не говоря уж об «обычном» гражданине. Решение поручить всю работу специализирующимся на рынке недвижимости риэлтерским организациям выглядит вполне логично.

Схема действия риэлтеров кажется довольно простая: узнав из средств массовой информации, кому и какую требуется купить (продать, обменять, взять в аренду) квартиру, риэлтер стремится найти другую сторону, желающую совершить аналогичную сделку.

Что включают в себя услуги риэлтеров, насколько они безопасны?

Оказание услуг по совершению сделки с квартирой со стороны риэлтера сводится к сбору различных справок, разрешений и документов на квартиру и проводится только для ускорения сделки и скорейшего извлечения прибыли. А так же профессиональной защите всех интересов клиента.

Хотим сразу обратить ваше внимание, что очень большое количество риэлтеров занимаются этой деятельностью без всякого юридического оформления своих полномочий. То есть они не являются сотрудниками риэлтерских фирм и не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. Вся их деятельность сводится к тому, чтобы максимально быстро извлечь прибыль. При этом они никогда не занимаются проверкой «юридической чистоты» продаваемого жилого помещения. Хотя это отдельная тема.

Будем, однако, исходить из предположения о добросовестности риэлтера. Для осуществления своей деятельности он стремится подобрать приемлемый вариант и для покупателя, и для продавца.

Поэтому, если вы все же решили доверить судьбу своей квартиры риэлтерам, выбирайте известные организации, те которые давно работают на рынке недвижимости и не запятнали себя длительными судебными разбирательствами.

Очень часто риэлтерские фирмы при подборе подходящей квартиры требуют заключение договора задатка. Для чего он нужен?

Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю. Так должно быть согласно ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Это достаточно эффективный способ обеспечения обязательств. На деле же все может происходить по-другому. Как правило, задаткополучателем выступает риэлтерская фирма и в случае если сделка не состоится по их вине, они должны вернуть сумму задатка в двойном размере. Вместе с тем, данный пункт соглашения о задатке они всегда «забывают».

Поэтому к этому соглашению необходимо также подходить достаточно осторожно. При этом обращаем внимание на то, что данное соглашение должно быть заключено в письменной форме.

Если гражданин решил самостоятельно решить вопросы по продаже или покупке недвижимости, где он может узнать информацию о необходимых документах и последовательности своих действий?

Информацию о документах необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, размере государственной пошлины можно получить на интернет-сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии rosreestr.ru и в здании Управления,где расположен стенд с полным перечнем документов, необходимых для совершения тех или иных регистрационных действий с объектами недвижимости с указанием организаций, где их можно получить. В случае возникновения дополнительных вопросов вы можете обратиться в окно консультаций, расположенное на первом этаже в отделе приема-выдачи документов, где помогут разъяснить нюансы тех или иных регистрационных действий.

Вероятно один из самых важных вопросов, как передавать денежную сумму за квартиру?

Действительно к этому вопросу следует отнестись очень серьезно. Цена устанавливается по добровольному соглашению между сторонами с учетом технических характеристик квартиры и места её нахождения. В договоре должно быть четко указано, какая сумма выплачивается до подписания договора, какая – после регистрации перехода права собственности, какая – после фактического освобождения квартиры. Факт получения денег на любом этапе подтверждайте расписками.

Кроме этого, в договоре всегда надо указывать реальную стоимость предмета сделки. Поскольку в случае расторжения договора покупатель не сможет претендовать на взыскание большей суммы, чем указано в договоре.

Остановимся подробнее на «генеральной доверенности».

Действующее законодательство дает возможность любому физическому или юридическому лицу выступать в гражданском обороте как лично, так и через своих представителей. В то же время, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит термина «генеральная доверенность». Как правило, на практике под ней понимается документ, дающий право представителю совершать сделки и другие юридически значимые действия по поводу всего объема прав доверителя в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости.

С одной стороны, данный документ упрощает процесс сделки: собственник доверяет ее оформление посреднику, перекладывая на него тяготы бумажной волокиты. С другой - это источник всевозможных проблем в будущем для покупателя квартиры, когда может быть установлена недействительность сделки, например, в связи со смертью собственника на момент заключения договора или по причине признания доверителя недееспособным.

На что надо обращать внимание, когда в интересах продавца действует представитель?

При совершении сделки с недвижимостью, где используют доверенность, следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность, и проверить правильность ее оформления. В случае приобретения имущества от доверенного лица лично связаться с продавцом с целью установления его фактического волеизъявления. Покупателю важно обратить внимание на то, что доверенность прекращает свое действие в случае истечения срока доверенности (проверяйте даты). В силу п. 1 ст. 186 ГК РФ, срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Кроме этого, доверенность прекращает свое действие в случае отмены доверенности лицом, выдавшим ее; смерти собственника, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим гражданина, которому выдана доверенность.

Какие злоупотребления на рынке недвижимости могут происходить с помощью доверенности?

Существует два варианта действий – обман собственника и обман покупателя. В первом случае собственника квартиры уговаривают выдать генеральную доверенность, организуют показ квартиры (отсутствие собственника всегда оправдано – уехал в длительную командировку, лежит в больнице и т.д.), продают квартиру, получают деньги и исчезают. «Продавец» же и покупатель вынуждены улаживать конфликтную ситуацию самостоятельно.

Второй вариант – собственник квартиры просто отменяет доверенность (согласно статье 188 ГК РФ он может сделать это в любой момент) с письменным извещением об отмене лица, которому выдана доверенность. Но пока это извещение дойдет до адресата, договор будет подписан, деньги за квартиру будут переданы, а представитель с деньгами исчезнет. В результате лицо, выдавшее доверенность на право продажи квартиры будет отказываться выписаться из квартиры и продолжает проживать в ней, а покупатель оказывается втянутым в длительный судебный процесс.

Бывают ли на практике случаи признания сделок недействительными связанных с неправильным оформлением доверенностей?

Да, на практике сотрудники Управления довольно часто являются участниками судебных разбирательств, предметом которых являются споры о признании недействительными доверенностей и как следствие заключенных на основании них сделок.

К примеру, согласно ст.171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки должен совершать его опекун - п.2 ст.29 ГК РФ. Покупатель недвижимости, считая собственника квартиры полностью дееспособным, заключает договор купли-продажи с представителем. Затем появляется опекун продавца, представляет документы, свидетельствующие о недееспособности гражданина (решение суда о признании гражданина недееспособным, решение органов опеки и попечительства об установлении опеки), и заявляет, что не давал своего согласия на совершение сделки. В процессе рассмотрения дела в суде покупателю будет задан вопрос: почему он не позаботился проверкой дееспособности продавца? Причем ссылки на тот факт, что проверкой юридической чистоты квартиры занимались риэлтеры, ситуации не изменят. Сделка будет признана ничтожной, первоначальный владелец недвижимости получает назад свою собственность и становится «вечным должником» - ведь денег, полученных за квартиру, у него конечно же уже нет и взять их неоткуда.

Причем в этой ситуации, покупатель «проиграет» дважды. Во-первых, ему будет тяжело вернуть деньги обратно, во-вторых цена квартиры на момент признания сделки недействительной скорей всего вырастет, и если повезет деньги вернуть, на покупку аналогичной квартиры их уже не хватит.

Хотя, если задуматься, истоки данной проблемы лежат еще глубже - даже проявив всю необходимую степень заботливости и осмотрительности, покупатель никак не сможет удостовериться в том, что когда-либо не выносилось решения суда о признании продавца недееспособным, - учитывая, что решения судов общей юрисдикции не публикуются.

Среди мошенников весьма популярен прием, когда собственника жилья заставляют сменить свою квартиру в Ярославле на другую, поменьше, где-нибудь в районе, обещая за такой обмен доплату.

Да, действительно, подобные факты имеют место быть. Граждане, которые соглашаются на это, часто наркозависимые, алкоголики, недееспособные, но иногда и просто слишком доверчивые малообеспеченные люди, надеющиеся таким образом решить материальные проблемы. Как правило, доплату они не получают, а обещанное жилье (если таковое вообще предоставляют) настолько убогое, что в нем невозможно жить. Махинаторы быстро проворачивают обмен, заморочив голову собственникам продаваемого жилья, и тут же продают квартиру. Полученная в результате аферы прибыль превышает затраты в несколько раз. Люди, купившие жилплощадь с подобной историей, рискуют в любой момент ее потерять: когда факт мошенничества будет обнаружен, все последующие сделки с квартирой признают недействительными.