Раздел квартиры находящейся в ипотеке при разводе (расторжении брака) - раздел имущества, как делится, если есть дети, судебная практика, как продать

Российская семья – явление отчасти уникальное. На этапе её зарождения будущие супруги требуют абсолютного доверия к своему благородству, в связи с чем предложения о брачных контрактах зачастую расцениваются как оскорбление. Но редко какой раздел имущества обходится без суда, где бывшие супруги просят арбитра (судью), решить: как мужу и жене справедливо поделить свои права и обязанности. Особенно сложно определиться самостоятельно, когда речь идет о разделе совместного жилья, приобретенного через ипотеку.

Частные случаи

По общему правилу, каждый из супругов имеет право на половину нажитого совместно скарба. Но есть категории тяжб, в процессе которых стороны будут вынуждены следовать законодательным оговоркам, регламентирующим исключения из указанного общего правила.

Военная ипотека

Государство создало условия, при которых военные получают льготные условия на покупку жилья в кредит. Однако браки военных также распадаются и как быть с жильём, приобретенным по программе НИС (накопительная ипотечная система):

 Первым делом необходимо определить правовой статус недвижимости:

• если ипотека уже выплачена, тогда жилье может фигурировать как совместно нажитое имущество;

• если долг еще выплачивается, тогда все права и обязанности по военной ипотеке принадлежат только супругу-военному, государству, и банку.

 Установить обстоятельства формирования платежей на покупку жилья:

• было ли финансовое участие супруга — не военного в покупке. Зачастую супруг – не военный, для покрытия недостающей части на оплату стоимости квартиры, берет кредит либо продает личное имущество (приобретенное до брака или подарок);

• участвовали ли созаемщики в покупке недвижимости.

Определить объем прав и обязанностей каждого супруга. Здесь речь идет о брачном договоре, если он подписывался.

Исходя из указанных обстоятельств, будет производиться раздел квартиры по военной ипотеке:

• невыплаченная ипотека не делится;
• выплаченное по ипотеке жилье может быть разделено, если супруг — не военный докажет, что принимал активное участие в приобретении спорного жилья;

• если брачным договором установлено, что квартира является собственностью супруга-военного, то раздела не будет.

Личная ипотека

Этот вид займа имеет место, когда кредит оформлен:

• до брака;
• в гражданском браке и выплачивается из личных доходов заемщика;

• как ипотечные обязательства наследника (один из супругов стал наследником ипотечных обязательств).

По общему правилу личная ипотека не входит в объем совместно нажитого имущества.

При разводе как делится ипотека, если есть дети (кому достанется)

Наличие детей не влияет на объем прав и обязанностей супругов на совместное имущество. Каждому причитается половина. Однако супруг, который воспитывает несовершеннолетних детей, имеет право просить суд пересмотреть правило равенства долей.

Из этого положения следует:

• раздел может производиться с учетом интересов детей (неравный) если об этом заявит заинтересованная сторона в суде или если такой порядок определен брачным договором;

• размер части каждого из супругов при разделе с учетом интересов детей определяется судом (количество детей, исполнение обязанностей по уплате алиментов, доход каждого из супругов и их трудоспособность и т.д.).

Если есть ребенок и если суд найдет основания разделить ипотечную квартиру с учетом интересов детей, каждый супруг-должник должен будет нести ответственность за выплату кредита, и далеко не всегда мать, которая должна воспитывать нескольких детей, после развода будет иметь возможность ежемесячно погашать ипотечные платежи.

Как осуществлять (судебная практика)

Обращаясь в суд за разделом, который сопровождается расторжением брака, стороны могут рассчитывать на следующие варианты разрешения спора:

• признание права собственности на квартиру за одним из супругов с обязательством выплатить второму супругу половину произведенных ипотечных взносов;

• признание права собственности на долю в квартире за каждым из супругов.

В связи с этим возникают вопросы: за кем из супругов суд может признать право собственности и как владеть квартирой двум владельцам сразу.

Право собственности на квартиру за одним из супругов признается:

• по обоюдному согласию;
• если с одним из супругов совместно проживают дети;

• существенный первоначальный взнос был произведен из личных средств мужа или жены.

Совместное владение квартирой двух граждан дает право каждому из них выделить свою часть из общего имущества.

Этот раздел решается в отдельном судебном производстве:

• если раздел возможен, суд определяет конкретные помещения, которые переходят в собственность каждого владельца;

• если раздел невозможен (например, делится однокомнатная квартира), назначается обязательная выплата компенсации по рыночной стоимости квартиры.

Возможность раздела определяется экспертом.

Кто и какую часть кредита должен в дальнейшем выплачивать

Раздел имущества при разводе, когда квартира в ипотеке – серьезная головная боль, как для должников, так и для банка. Независимо от того, кто является должником по кредитному договору, банк имеет право предъявлять свои требования и к мужу, и к жене, даже после развода и раздела имущества.

Такое развитие событий далеко не всем бывшим супругам по душе, тем более, если в процессе раздела имущества право собственности на квартиру отошло другому супругу, поэтому бывшие супруги пытаются поделить не только право квартиру, но и обязанность по выплате кредита.

Главная роль в процессе раздела кредита отведена банку, он дает согласие на:

• включение в договор созаемщика;
• разделение кредитного договора на два;

• замену должника.

В этом случае решение банка будет зависеть от многих обстоятельств:

• какая часть кредита подлежит уплате (чем эта часть больше, тем маловероятнее, что кредит будет разделен);
• сможет ли новый должник выплачивать ипотечные взносы;

• может ли объект недвижимости, который находится в ипотеке, быть поделен на два с оформлением отдельного права собственности на каждый выделенный объект.

Если эти вопросы не решены с банком, то по общим правилам даже после развода каждый супруг остается обязанным перед банком. В любой момент банк может потребовать от одного из супругов полное погашение по остатку кредита.

Как решать вопрос с созаемщиками

Соземщиком по ипотечной квартире может быть как супруг, так и третье лицо. Такие обстоятельства возникают, если, например, доход семьи не позволяет выплачивать ипотеку, но есть еще одно лицо (чаще всего родственники одного из супругов), готовое взять на себя обязательства по договору.

Если супруги прекращают осуществлять ипотечные взносы, платежеспособный созаемщик попадает под удар: банк начинает с ним работать, как с основным должником. Чтобы защитить интересы своих родственников, супруги готовы идти на определенные уступки при разделе имущества.

Единственной возможностью выйти созаемщику из кредитного договора — признать его в этой части недействительным через суд. Но для этого должны быть серьезные аргументы и доказательства, подтверждающие, что созаемщик не имел право вступать в такие отношения с банком, а банк не имел право принимать такие обязательства от созаемщика.

Правовое регулирование

Ипотека – один из самых регламентированных разделов цивилистики, где права и обязанности всех сторон четко определены законом.

Права и обязанности супругов:

• порядок приобретения прав и выполнения обязанностей формируется на основании норм семейного и гражданского кодексов;

• порядок оформления и исполнения обязательств по ипотеке определяется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 1998 года, а также нормами гражданского кодекса об урегулировании отдельных видов обязательств, в том разделе, где речь идет о залоге.Законодательное регулирование не исключает того, что порядок выполнения отдельных обязательств может определяться по договоренности сторон, если эта договоренность закреплена в тексте договора.

Супруги имеют право урегулировать брачным договором любые имущественные отношения, которые возникли или могут между ними возникнуть:

• определить кто будет являться единоличным собственником квартиры (уже приобретенной, или приобретение которой только запланировано);
• определить условия погашения долговых обязательств по квартире. Например, только один из супругов выплачивает кредит;

• установить, как разделить и каким образом будет выплачиваться долг по квартире в случае развода.

Стороны имеют право договориться по всем аспектам своих имущественных взаимоотношений в тексте брачного договора.

Как продать квартиру

Продать квартиру, долги по которой еще не выплачены банку, не всегда возможно.

Два существенных препятствия:

• банк не дает согласие на продажу;

• один из супругов не дает согласие на продажу.

Преодолеть эти препятствия можно только путем мирных переговоров, ибо ни один суд не примет решение, которым возможно обязать банк или одного из должников дать разрешение на продажу залогового имущества.

Судебные решения, в результате реализации которых спорная квартира в ипотеке при разводе все-таки будет продана, могут быть приняты, но они будут касаться других аспектов взаимоотношений между заемщиками и банком:

• заемщики просят суд признать договор ипотеки недействительным;

• по решению суда исключается несогласный созаемщик, который не дает разрешение на продажу квартиры.

Чтобы реализовать оба этих сценария, необходимо иметь веские причины и доказательства, которые суд посчитает достаточными для принятия решений в пользу истца.

Закон

Основные законодательные положения, которыми руководствуются банки при заключении и исполнении ипотек, а также суд при разделе ипотечного имущества выглядят следующим образом:

• ипотечная квартира, купленная в браке, – совместная собственность;
• при разделе квартиры она может быть поделена не в равных частях, а с учетом интересов несовершеннолетних детей;
• денежная компенсация супругу при разделе рассчитывается исходя из половины внесенных ипотечных платежей;
• обязательства по ипотечному кредиту даже бывшие супруги исполняют солидарно (с каждого из них могут взыскиваться платежи полностью или частично);

• брачный контракт имеет приоритет над установленными законом имущественными правами и обязанностями супругов.

В том случае если у одного из супругов есть основания полагать, что эти положения закона на него не распространяются, он должен будет отстаивать свою правоту в суде.