Каждый этап сделки купли-продажи или обмена жилой недвижимости имеет свои особенности. Специалисты-риэлтеры помогают продавцам и покупателям не только найти друг друга, но и преодолеть весь сложный путь – от просмотра объекта до момента передачи объекта недвижимости новым владельцам.
Как вы думаете, часто ли встречаются простые сделки и «удобные» клиенты? Спросите об этом своего агента. Наверняка он подтвердит: и покупатели со всей необходимой суммой наготове, и продавцы квартир, в которых никто не живет и не зарегистрирован, – редкость. Большинство же клиентов – участники обмена, люди с обычными жизненными обстоятельствами, неизбежно влияющими на ход сделки.

Поэтому, планируя каждый этап взаимодействия, необходимо заранее настроиться на сотрудничество и разумные компромиссы. При ином подходе мало кто решил бы свои жилищные проблемы. Ведь цепочки, выстраиваемые риэлтерами, насчитывают порой до десяти и более звеньев. Именно благодаря мастерству и упорству профессионалов рынка недвижимости «прямые» деньги головного покупателя в начале цепи и прямая продажа в конце ее позволяют сменить место жительства еще нескольким семьям – из середины. Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства и строго будут их придерживаться в соответствии с условиями договора.

Без профессионала не обойтись

И для продавца, и для покупателя каждый этап взаимоотношений по сделке купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Преодолеть трудности помогает профессиональное участие риэлтера.

Готовясь к нотариату, продавцам разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий – только по подготовке необходимых документов – и поручить сей трудоемкий процесс своим агентам. Ведь это неоднократные посещения паспортной службы, ПИБа (проектно-инвентаризационного бюро), Управления Росрегистрации (бывшего ГБР).

В силу обстоятельств не остаются без внимания и другие организации – органы опеки и попечительства, налоговая и пр. Бывает, что граждане категорически не склонны выпускать из рук бразды правления и все хотят делать самостоятельно. Однако агент все равно обязан контролировать каждый шаг клиента по сделке – он лично отвечает за успех процесса сбора и подготовки документов. Так есть ли смысл клиенту всюду ходить с эскортом, теряя драгоценное время?

Когда все необходимые документы для нотариального удостоверения собраны, настает момент закладки денег, то есть внесения покупателем всей суммы, необходимой для оплаты недвижимости. О формах расчетов мы уже подробно рассказывали и еще вернемся к этому важному вопросу. Самой популярной пока остается аренда сейфовой ячейки в банке. Участники сделки с помощью профи составляют подробное соглашение о порядке осуществления взаиморасчетов на разных этапах сделки.

Закладка денег в банковский сейф происходит накануне нотариата или непосредственно перед ним. Суммы распределяются в соответствии с планируемыми выплатами, опечатываются и помещаются в сейф(ы) в присутствии всех участников расчетов. Кто получает на хранение ключи от ячейки? Обычно самый трепетный из клиентов – для успокоения его самим фактом обладания заветным предметом. Поскольку – в соответствии с процедурой банковского сейфинга – абсолютно неважно, сколько ключей выдается и кто является их держателем. Главный принцип посещения банковского хранилища – одновременная явка с паспортами всех лиц, указанных в банковском договоре (обычно от трех до семи человек). И если хотя бы один отсутствует, остальные в хранилище не попадут. Посетив банк и облегчив карманы, вся компания направляется к нотариусу…

Старый добрый нотариат

Зачем вообще идти в нотариат? Юридически подкованные граждане знают, что законодательством предусмотрена возможность оформления сделок купли-продажи договором в простой письменной форме. Да, теоретически можно составить такой договор и подать его прямо в ГУ Росрегистрации. Вот только вероятность того, что вы не учтете каких-либо нюансов и получите отказ в регистрации либо не распознаете повод для последующего расторжения сделки, будет на порядок выше.

Принимая договор от сторон, инспектор не должен (в отличие от нотариуса) вникать в нюансы ситуации, определять дееспособность сторон, разъяснять им правовые последствия их действий. А если в цепи фигурируют несколько объектов? Поэтому большинство граждан предпочитает действовать наверняка, и в практике агентств в схеме сделки всегда присутствует нотариус. Тем более что за свои ошибки он отвечает лицензией, а профессиональная ответственность его застрахована – если он вдруг совершит непреднамеренную ошибку, нанесшую ущерб клиенту, убытки будут компенсированы.

Собираясь в нотариат, заблаговременно получите у агента письменный перечень предоставляемых вами документов. Иначе вы рискуете совершить ряд лишних пробежек в этот и без того хлопотный день. Знали бы вы, как часто клиенты под воздействием стресса забывают взять с собою даже паспорта! А что уж говорить о свидетельствах (о рождении и смерти, о браке и разводе) и всяческих справках! Помимо стандартного пакета документов при проведении конкретной сделки могут потребоваться дополнительные бумаги, с точки зрения здравого смысла совсем необязательные. Но у нотариуса и регистрирующих органов свое видение, диктуемое законодательством. Так что лучше запаситесь письменной инструкцией от агента, чтобы зря не нервничать и не откладывать сделку.

О пользе терпения

Договор подлежит государственной регистрации. Во избежание недоразумений и проволочек предоставьте своему агенту счастливую возможность сделать это за вас по доверенности. Только после регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю, и продавец получает первую выплату – обычно 50% причитающейся суммы. Сейчас, к сожалению, этот процесс занимает не три рабочих дня, как в 2004 году, а две недели (и то это – добрая воля местных регистрирующих органов, вдвое сокративших по собственной инициативе допустимый по закону срок). И здесь важно сторонам набраться терпения – никакие выплаты недопустимы до регистрации, поскольку только в момент ее совершения сделка считается состоявшейся. А если будет получен мотивированный отказ в регистрации?

К сожалению, иногда негативная информация (о наложении ареста на квартиру, о запрете на регистрацию на основании решения суда и т. д.) может поступить в регистрирующие органы уже после того как была выдана выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость о том, что арестов и обременений объекта нет.

Вторая часть причитающихся средств выплачивается после регистрации (прописки) всех продавцов и проживавших с ними на проданной жилплощади членов семьи по новому месту жительства. Перерегистрация (бывшая «перепрописка») – это официальное подтверждение отказа от прав проживания в проданной квартире. Здесь есть ряд нюансов. Часто паспортные службы предлагают сразу зарегистрироваться по новому адресу (в этом случае с учета по старому месту жительства гражданина снимут автоматически). Но уведомление о постановке на учет будет тихо плыть по волнам милицейской почты несколько недель. Все это время продавец и члены его семьи будут числиться не выбывшими с жилплощади, безвинно доводя ее покупателей до нервного срыва. Волноваться не стоит. Если люди предоставили паспорта с соответствующими штампами и форму 9 (справку о зарегистрированных лицах), в которой они указаны, с нового места жительства – это как раз повод для полного успокоения.

Сдал – принял – расписался

Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту – заключительный аккорд всей сделки, за которым следует выплата остатка суммы – обычно 10%.
Народная мудрость давно приравняла два переезда к одному пожару. Переезд – прекрасный повод для «итальянского Нового года» – избавления от вещей, отслуживших свой век. Но расстаться с нажитым добром бывает так трудно! Вот особо хозяйственные граждане порой и «раздевают» свою квартиру, снимая смесители и выключатели, свинчивая дверные ручки. И бывают неприятно удивлены, если новый владелец отказывается подписать акт приема-передачи до тех пор, пока жилье не будет приведено в состояние, пригодное к эксплуатации.

Поэтому напоминаем: квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя (с письменно удостоверенного в предварительном договоре согласия покупателя) вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии. Это касается и кухни, и санблока. Тем же ретивым гражданам, которые прихватывают с собой все, что можно отвинтить без риска разрушения дома, справедливо предложат восстановить изъятое или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты.

При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить в службе 09 отсутствие задолженностей по междугородным телефонным переговорам – во избежание недоразумений, которые могут обернуться потерей десятков тысяч рублей. И подстраховаться распиской с обязательством компенсации в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться восстановления справедливости будет непросто.

Если покупатель не переезжает в новое жилье тут же, целесообразно сразу поменять замок. Ведь, случалось, квартиры «раздевали» граждане, которым продавцы когда-то оставляли ключи – цветочки полить, и в спешке отъезда забывали об этом.

Тепло прощаясь друг с другом, не забудьте обменяться координатами: вдруг придет почта или важная информация по телефону. Да и на ПТС с целью переоформления договоров лучше идти согласованно, чтобы никто случайно не остался «без номера». И счастливого вам освоения нового жилища!