Органы опеки и попечительства в защите прав несовершеннолетних: Недвижимость для несовершеннолетнего

Сделки с недвижимым имуществом, несмотря на широкое распространение на практике, являются одними из самых сложных и проблемных. Наиболее актуальными являются вопросы, возникающие при регистрации сделок с объектами недвижимости, в которые вовлечены несовершеннолетние.

Необходимость защиты интересов несовершеннолетних обусловлена возрастом детей, который не позволяет им в полную силу осуществлять принадлежащие им права, приводить в действие правовые средства защиты. Согласно ст. 60 Конституции РФ гражданин может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет. Человек до достижения 18 лет и во многих случаях до более позднего возраста находится в стадии становления, формирования личности, осознания себя самостоятельным правомочным субъектом разнообразных правовых отношений.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, с заявлением о государственной регистрации сделки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет обращаются их законные представители; несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет обращаются самостоятельно. При этом договор об отчуждении объекта недвижимости, стороной в котором является несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет, должен быть заключен и подписан от имени несовершеннолетнего его законным представителем; а договор, стороной в котором является несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, заключается и подписывается самим несовершеннолетним, но с письменного согласия на совершение сделки его родителей, усыновителей или попечителя.

Помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, на государственную регистрацию представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством РФ документы. Так, полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении. Приемным родителям орган опеки и попечительства выдает удостоверение установленного образца. Кроме указанных документов, на государственную регистрацию может быть предоставлен документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним; а также договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства.

В случаях, определенных законодательством РФ, на совершение сделки с участием несовершеннолетних граждан требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Органами опеки и попечительства в РФ являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь меньшую, чем на которой проживал (имел право) до совершения сделки).

Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на заключение сделки с объектом недвижимости требуется в случаях: отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права; дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет; дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет.

Отметим что, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений требуется лишь в случае, если ребенок является собственником либо сособственником данного жилого помещения; факт регистрации (прописки) несовершеннолетнего в том или ином жилом помещении и его последующего снятия с регистрационного учета (выписки) в связи с отчуждением жилого помещения не требует получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение данного жилого помещения.

Надо также отметить, что органы опеки и попечительства наделены полномочиями по закреплению за несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, любой жилой площади. Поэтому на отчуждение жилого помещения, которое по решению органа опеки и попечительства закреплено за ребенком, также должно быть получено разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.

Следует отметить, что п. 4 ст. 292 ГК РФ признан неконституционным в части правоприменительной деятельности (при разрешении конкретных дел). Содержащаяся в указанном Постановлении позиция не обязывает органы опеки и попечительства до момента признания сделки по отчуждению жилого помещения нарушающей права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего давать согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, находящиеся на попечении родителей. Соответственно, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребенок (не собственник квартиры), находящийся на попечении родителя - собственника квартиры, не имеет права отказать последнему в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. Данный порядок сохраняется до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, имеющиеся особенности заключения сделок с недвижимостью, в которые вовлечены несовершеннолетние, и их последующей государственной регистрации связаны с необходимостью четкой и эффективной защиты и охраны прав несовершеннолетних граждан, что требует работы единого механизма регулирования интересов ребенка.