Что проверить перед тем, как вкладывать деньги в долевое строительство и какие тревожные сигналы свидетельствуют о ненадежности фирмы-застройщика

ЗНАКОМИМСЯ С ОСНОВНЫМИ ДОКУМЕНТАМИ

На днях мне позвонил радостно-взволнованный приятель: «Представляешь, я наконец-то покупаю квартиру! В новостройке!». Как выяснилось, Андрей берет просторную однушку в новом доме по ипотечной схеме. Предстоят еще немалые расходы на доделку и «косметику», поэтому будущий новосел, чтобы сэкономить на оплате дотошной юридической экспертизы документации застройщика, попросил совета: какие самые важные пункты проверить, где чаще всего таятся «засады» для дольщиков?

Сразу отметим: приобретение новостройки по ипотеке существенно добавляет надежности сделке, поскольку банк, заинтересованный в обеспечении кредита, сам принимает деятельное участие в проверке документов застройщика. В то же время проколы и халатность, как известно, встречаются повсюду, поэтому дольщику в любом случае полезно лично убедиться в соблюдении основных правил и отсутствии характерных тревожных сигналов.

Начнем с важнейших бумаг.

• Во-первых, это разрешение на строительство многоквартирного дома.

Обратите внимание: здесь чаще всего встречаются два подвоха. Распространенный вариант - отсутствие действующего разрешения на строительство, когда менеджеры компании клянутся, что «все согласовано» и документ будет оформлен в ближайшее время задним числом. Другая «засада» - документ, «замаскированный» под разрешение на строительство благодаря сходно звучащему названию - чаще всего это разрешение местных властей на благоустройство территории, озеленение и т.п.

• Во-вторых, обязательно просите показать вам документ о праве на земельный участок под домом - это может быть договор аренды земли либо свидетельство о праве собственности на участок.

Запомните: отсутствие хотя бы одного их указанных документов чревато замораживанием стройки, бесконечным затягиванием сдачи дома и (или) оформления права собственности новоселов на жилье.

НА ЗАМЕТКУ

К чему еще быть готовым дольщику-заемщику

Если вы планируете приобрести новостройку с помощью ипотечного кредита, то имейте в виду, что вас ожидают разные процентные ставки на этапе строительства и после оформления права собственности на готовую квартиру.
 
Пока дом не принят госкомиссией, ставка по кредиту обычно на 1–2% выше (поскольку право собственности на недвижимость еще не оформлено, и у банка более слабое обеспечение гарантий возврата кредита).

Зато при оформлении ипотечного кредита на приобретение новостройки не требуется страхование права собственности (титульное страхование), обязательное при покупке “вторичного” жилья. За счет этого вы экономите на страховом взносе - 0,3 – 0,5% от суммы кредита ежегодно.

ДАЕШЬ “ПРАВИЛЬНЫЙ” ДОГОВОР!

Как пароль, запомните кодовое выражение: “договор по 214-му закону”. Именно этот вид договора - договор долевого участия в строительстве - является самой надежной гарантией прав дольщиков, и наличием такого документа нужно сразу интересоваться у застройщика.

Известный 214-й закон, содержащий весомые гарантии для дольщиков в случае замораживания стройки, просрочки сдачи дома и при других проблемах, по оценкам экспертов на сегодня применяют от 10 до 30% застройщиков в разных регионах. Так что найти компанию с “правильным” типом договора не так уж сложно.

Если же все-таки квартиры в приглянувшемся вам доме продаются по другим схемам (вексельная, предварительный договор, паевой фонд и др.), то нужно осознавать возможные риски. При этом вероятность благополучного завершения строительства и сдачи дома выше, если налицо многолетний опыт добросовестной работы застройщика. Также весомой гарантией в таких случаях служит участие в строительстве государственных и муниципальных инстанций (см. “Кстати”).

КСТАТИ

Это надо видеть!

Эксперты советуют будущим дольщикам обязательно проводить “проверку на местности”: найти примеры прежней работы застройщика – готовые и заселенные дома, подъехать, посмотреть, пообщаться с жильцами. Важно узнать, не было ли просрочек со сдачей жилья, каково качество квартир и подъездов.

Также полезно выяснить, какие лица и организации значатся в числе учредителей фирмы-застройщика. Серьезным признаком надежности считается участие государственных и муниципальных властей, говорят специалисты.

ТРЕБУЙТЕ ПОДРОБНОСТИ

Очень важно, чтобы в договоре (независимо от его типа) были указаны следующие основополагающие условия:

1. Описание квартиры: этаж, расположение на лестничной клетке, площадь - вплоть до вида из окна (во двор или на дорогу).

Эксперты советуют настаивать на том, чтобы письменно оговаривались условия оплаты “лишней” жилплощади, если после сдачи квартиры ее размер окажется больше, чем оговаривался изначально. Имейте в виду, что на практике нередки споры, когда застройщики требуют доплачивать за “лишние” метры не по цене жилплощади на момент заключения договора, а по рыночным расценкам на момент сдачи дома. Дольщикам приходится доплачивать требуемую сумму либо судиться, при этом единообразной судебной практики по данному вопросу до сих пор нет.

2. Точная сумма денежного вклада дольщика.

Учтите, что именно эта сумма будет фигурировать в претензии, если встанет вопрос об отказе от приобретения жилья (скажем, при замораживании стройки), и исходя из нее будет рассчитываться размер компенсаций за просрочку сдачи дома и прочие нарушения застройщика.

3. Точный срок передачи готовой квартиры.

Строительные компании часто грешат указанием весьма приблизительных сроков: начиная с квартала и заканчивая полугодием, а то и годом сдачи. Такая неточность не только нарушает закон, но и крайне невыгодна для дольщика, поскольку позволяет застройщикам безнаказанно уворачиваться от выплаты компенсаций при просрочке сдачи дома.

БУДЬ В КУРСЕ!

На прошлой неделе Государственная Дума приняла во втором чтении поправки в Закон о долевом строительстве. Они направлены в первую очередь на то, чтобы стимулировать застройщиков заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве, а не привлекать деньги обходными путями. Предполагается использовать метод кнута и пряника: с одной стороны, освобождать строительные компании, работающие по “правильному” договору, от уплаты НДС, с другой стороны - серьезно штрафовать за сбор денег по “серым” схемам.