ФНС взялась за продавцов квартир, не заплативших налоги

Налоговые органы начинают атаку на широко распространенную схему искажения сведений о доходах от продажи недвижимости

Физические лица, отразившие в декларациях не весь доход от продажи квартиры, начали получать уведомления от налоговых органов с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог, сообщили "Интерфаксу" источники на рынке недвижимости.

Эту информацию подтвердил глава Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов и представители нескольких агентств недвижимости.

Это не акция

В настоящее время многие продавцы, не желая платить налог с доходов, полученных от продажи квартиры, указывают в договоре стоимость ниже реальной. Как правило, в договоре купли-продажи и в налоговой декларации указывается сумма до 1 млн рублей, поскольку Налоговый кодекс (НК) РФ дает физлицам право не платить налог с такого дохода от продажи недвижимости.

По словам главы ФНС, налоговые органы не проводят какую-то специальную акцию, направленную на выявление продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от продажи. "Это обычная контрольная работа, просто сейчас это стало лучше получаться", - сказал он "Интерфакс-АФИ".

"Например, продавец говорит, что продал по такой-то цене, а покупатель говорит, что заплатил совершенно другие деньги. Проверяем эту информацию и видим, что у покупателя есть документы на другую сумму. Тогда спрашиваем у продавца, почему в доходах не указал?", - пояснил М.Мокрецов.

Такую работу проводят все регионы в рабочем порядке, добавил представитель ФНС.

Агентства недвижимости "МИАН", "Миэль" и "Инком" в беседе с "Интерфакс-Недвижимость" подтвердили, что налоговые органы активизировали работу с продавцами квартир, в частности, в Москве.

"Действительно, участились случаи претензий налоговых органов и возбуждения уголовных дел по факту сокрытия налогов", - сказал представитель одного из крупнейших агентств недвижимости, пожелавший остаться неназванным.

Президент агентства недвижимости "Хирш-Россия" Феликс Альберт заявил, что информация о рассылке уведомлений продавцам московских квартир циркулирует в риелторском сообществе.

"Понятно, что до определенного времени у налоговых органов не доходят руки до каких-то нарушений, но это не может продолжаться бесконечно, особенно когда разрыв между реальной ценой на рынке и тем, что написано в договоре купли-продажи, уж слишком очевиден", - подчеркнул Ф.Альберт.

По его мнению, когда средняя цена квартиры в Москве составляла 1,5 млн рублей, а в договоре указывалась сумма до 1 млн рублей, то это еще могло быть оправдано, например, срочностью сделки. "Но когда средняя цена на рынке - 8 млн рублей, то 1 млн рублей в договоре, скорее всего, неправда", - считает он.

О неуплате говорят расписки

В соответствии с НК РФ обязанность уплатить налог наступает только у тех физических лиц, которые владели квартирами менее 3 лет, а цена продажи была больше суммы, уплаченной при приобретении квартиры. При этом продавцы имеют право не платить налог с суммы дохода до 1 млн рублей.

"Именно эта категория физических лиц подлежит более пристальному исследованию и контролю со стороны налоговых органов, поскольку, как правило, жилье для личного пользования приобретается на длительное время, а реализация квартиры в течение первых трех лет после приобретения может иметь признаки деятельности, целью которой является извлечение прибыли", - говорится в ответе ФНС на запрос "Интерфакс-АФИ".

Как поясняет ФНС, налоговые органы выявляют продавцов-неплательщиков при обращении покупателей за имущественным вычетом в налоговые органы. Вычет предоставляется при предъявлении документов, подтверждающие расходы по приобретению квартиры.

В состав документов входит не только договор купли-продажи, но и платежные документы, подтверждающие расходы покупателя, в том числе и расписки о получении денег продавцом квартиры. "Именно эти документы и используются налоговыми органами для доказательства полученного продавцом квартиры дохода", - отмечает ФНС.

При этом встречаются ситуации, когда часть суммы указана в расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений квартиры, а в договоре не сказано, что квартира продается без отделки. В этом случае также вся сумма дохода облагается налогом, считает ФНС.

По мнению налоговых органов, в качестве информации о стоимости квартиры могут использоваться и другие источники информации, в частности, специализированные рекламные издания, а также экспертные заключения.

Ф.Альберт также считает, что налоговые органы могут воспользоваться информацией регистрационных палат по аналогичным сделкам, информацией Федеральной службы по финансовому мониторингу, а также сведениями банка, предоставившего кредит на покупку квартиры.

Штраф или тюрьма

Минфин РФ давно рекомендовал налоговым органам активизировать работу с физическими лицами, которые продали недвижимость по заниженной цене, заявил агентству "Интерфакс-АФИ" заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин.

"Мы это (работу с продавцами квартир - прим. ИФ-АФИ) полностью поддерживаем", - сказал он.

"Сознательное включение в налоговую декларацию заведомо ложных сведений - это уголовная ответственность", - подчеркнул С.Разгулин. По его словам, продавцам квартир необходимо самостоятельно подать уточненную декларацию и доплатить налоги, не дожидаясь уголовного преследования.

В соответствии с Уголовным кодексом РФ включение физическим лицом заведомо ложных сведений в налоговую декларацию или другие документы, повлекшее неуплату налогов в крупном размере, наказывается либо штрафом от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года.

При этом крупным размером считается сумма более 100 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 10% суммы, подлежащей уплате) или более 300 тыс. рублей.

Если физическое лицо уклонилось от уплаты налогов в особо крупном размере, то ему грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей либо лишение свободы на срок до 3 лет. Особо крупным размером считается сумма более 500 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 20% суммы, подлежащей уплате) или более 1,5 млн рублей.

Таким образом, крупным уклонением с учетом права продавца на вычет в размере 1 млн рублей может считаться, например, неуплата налога с продажи квартиры стоимостью более 3,3 млн рублей, особо крупным уклонением - неуплата налогов с квартиры стоимостью более 12,5 млн рублей.

По данным Ф.Альберта, правоохранительные органы Москвы уже возбудили 3-5 уголовных дел по факту неуплаты налогов продавцами квартир.

Весомое доказательство

Руководитель аналитической службы юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Вадим Зарипов считает, что налоговые органы начинают атаку на широко распространенную схему, которую многие граждане использовали, чтобы занижать размер дохода, полученного от продажи квартиры и другого имущества.

"Сопоставляя информацию, полученную от покупателя и от продавца, налоговые органы смогут доказать, что продавец занизил доход, потому что расписка, из которой явно следует, к чему она относится, вполне может служить доказательством. Против продавца могут быть и свидетельские показания покупателя", - считает эксперт.

По его словам, во многих случаях будет лучше исправить ситуацию добровольно, для этого нужно самостоятельно уточнить декларацию и доплатить недоимку и пени.

В то же время В.Зарипов напомнил, что Госдума приняла в первом чтении законопроект, который увеличивает размеры крупного уклонения до 500 тыс. рублей и 1,5 млн рублей, особо крупного - до 2,5 млн рублей и 7,5 млн рублей. По его мнению, после принятия этих поправок "можно будет ссылаться на новые пороги крупного уклонения даже по старым эпизодам, так как уголовный закон, улучшающий положение лица, имеет обратную силу".

Научный руководитель Российского института налогов и налоговой политики Николай Фрейтак отметил, что предъявление расписок покупателями -"неоценимый подарок" для налоговых органов.

"Расписка о получении денег в счет оплаты квартиры или дома будет очень весомым доказательством против продавца. Она самым очевидным образом свидетельствует, что продавец скрыл часть своих доходов от налогообложения", - сказал эксперт.

Однако он считает, что покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн рублей, если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн рублей. "Налоговые органы это делать не позволяют", - сказал он.

Это подтвердил и чиновник Минфина. "Налоговые органы имеют право предоставлять вычет в сумме, указанной в договоре купли-продажи", - сказал он "Интерфакс-АФИ", подчеркнув, что расписка на сумму более 1 млн рублей в этом случае служит лишь поводом предъявить претензии продавцу недвижимости.

По мнению Н.Фрейтака, для Минфина РФ это повод задуматься о том, чтобы смягчить позицию и разрешить покупателям пользоваться вычетом на приобретение квартиры на основании расписок и прочих аналогичных документов. "Именно это будет играть против продавцов. В противном случае, как только покупатели поймут, что предание огласке истинных договоренностей с продавцом никак не способствует получению имущественного вычета, текущий эффект очень скоро сойдет на нет", - уверен эксперт.