Чем грозит миллион в договоре?

Казалось бы, недвижимость продана, и о ней можно забыть – ведь она принадлежат уже другому собственнику. Но обязательств по уплате налога с дохода, полученного от продажи недвижимости, никто не отменял. О том, какие шаги следует предпринять тем, кто продал дом или квартиру, рассказывает ведущий аудитор, автор программы «Персональный аудит» Ирина Федулова.

Нонеча – это вам не давеча!

Ежегодно с 1 января по 30 апреля налогоплательщики должны подавать декларацию о доходах. В соответствии с Налоговым кодексом доход, полученный от продажи недвижимости, в обязательном порядке положено декларировать независимо от того, придется ли впоследствии платить налог. То есть все граждане, продавшие в 2007-м недвижимость (не имеет значения, за какую сумму), с января по апрель этого года должны сообщить налоговой инспекции о прошедшей сделке.

Многие продавцы квартир ссылаются на опыт прошлых лет: мол, квартира в собственности была давно. Продал – и никому ничего не должен. Ведь в случае, если квартира находится в собственности у человека более трех лет, государство освобождает его от уплаты налога. Но в отличие от прежних лет, некоторые граждане, продавшие квартиры в минувшем году, были озадачены, увидев в почтовых ящиках уведомление из налоговой инспекции.

О чем «сигналит» уведомление

Бояться уведомлений не надо. Это лишь сигнал о том, что продавец квартиры обязан подать декларацию. В предыдущие годы подобные уведомления практически не рассылались, несмотря на то, что в соответствии с законодательством люди, продавшие квартиру и получившие прибыль, должны были платить налоги. Период, оцениваемый налоговиками, три года. То есть уведомления могут рассылаться тем, кто в течение последних трех лет продал свое жилье.

В начале 2007 года в налоговой инспекции был создан аналитический отдел, который начал заниматься уже не сбором отдельных видов налогов, а налогоплательщиками. Например, до 2007-го, если у человека в собственности был автомобиль, то налоговики начисляли транспортный налог. Автомобиль продавался, снимался с учета, начисление налога прекращалось. После структурной перестройки ситуация с продажей автомобиля стала выглядеть по-другому. Она влечет за собой получение дохода. А значит, возникает основание для начисления другого налога. То же самое стало происходить и с продавцами квартир. Человек перестает быть собственником, но получил доход от проданной недвижимости.

Необходимость декларирования доходов, полученных от продажи квартиры, может повлиять на рынок недвижимости. Разосланные уведомления – первый сигнал о том, что рынок недвижимости начал серьезно контролироваться налоговыми структурами.
Подавать ли декларацию? Обязательно!

Как правило, риэлторы, сопровождающие сделку, ориентируют продавца квартиры на суммы, которые следует указать в договоре купли-продажи. Позиция риэлторов состоит в том, что налогообложения бояться не надо. Дескать, по закону недвижимость, находящаяся в собственности менее трех лет, проданная за сумму до 1 млн. рублей, не облагается подоходным налогом. Благодаря этому у многих продавцов создается впечатление, что обязанностей по подаче декларации у них вообще не возникает. Но такая позиция неверна.

Действительно, в ряде случаев налогообложение будет нулевым. Однако неподача декларации может обернуться неприятностями. Если налог за проданную квартиру действительно будет равен нулю, то в этом случае штраф за своевременно не поданную декларацию небольшой – 100 рублей. Но могут возникнуть ситуации, когда налог все-таки начислят. Тогда сумма штрафа будет зависеть от суммы налога и срока опоздания с подачей декларации. За каждый месяц опоздания начисляется по 5% штрафа от суммы налога. Штрафные санкции еще более возрастают, если срок опоздания с подачей декларации о доходах превышает шесть месяцев.

Законодательство говорит о том, что от уплаты налога освобождаются продавцы квартир, владевшие ими более трех лет. Но если недвижимость была продана, то подать декларацию обязаны и они.
Символическая цена вопроса

Поговорим о том, чем может обернуться для продавцов недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, символическая сумма – миллион рублей, указанная в договоре купли-продажи. Как правило, в подтверждение того, что деньги, превышающие миллион рублей, покупатель выплатил, продавец выдает расписку.

Во-первых, если продавец и покупатель продумали все возможные последствия подобных взаимных расчетов при совершении сделки, то максимум, чем может обернуться для продавца неподача декларации, – штрафом в размере 100 рублей.

Если же вдруг у покупателя возникнут проблемы, и расписка всплывет, то для налоговой инспекции подобной расписки будет достаточно, чтобы обязать продавца квартиры заплатить налог с этой суммы. Если налог не будет уплачен, а расписка всплывет через какое-то время, продавцу придется заплатить не только подоходный налог, но и штрафы и пени.

Во-вторых, бывают ситуации, когда человек в течение короткого времени продает несколько квартир или домов. Например, хочет приобрести большую квартиру и для этого продает две или три однокомнатных. И каждая из них по совету риэлторов продается за сумму, не превышающую одного млн. рублей. В подобных случаях у налоговой инспекции могут возникнуть вопросы к налогоплательщику, и будет проведена камеральная проверка. В ходе ее будет выясняться правильность информации о задекларированных доходах.

В-третьих, вполне возможно, что в недалеком будущем налоговое законодательство окажется более жестким. В таком случае человек, вовремя не подавший декларацию и не оповестивший налоговиков о продаже квартиры, может попасть в весьма неприятную историю. Не исключено, что государство спустя несколько лет после продажи недвижимости заставит его заплатить налоги. А значит, придется приплюсовать к этому штрафы и пени.

В-четвертых, указание символической цены в договоре купли-продажи может изначально не устраивать некоторые категории покупателей. Например, многие из них понимают, что при использовании ипотечного кредита теряется часть имущественного вычета, если в договоре указана сумма меньше реальной. И это может сыграть не в пользу продавца, скрывающего доход от проданной квартиры.
Выездные проверки

С нынешнего года налоговикам разрешено проводить выездные проверки по декларациям, поданным физическими лицами. Например, человек продал квартиру в центре столицы. А в договоре купли-продажи указан все тот же миллион рублей. Если это насторожит сотрудников налоговой инспекции, может быть вынесено решение о начале выездной проверки. Цель ее – на месте оценить объект недвижимости. Правда, каким путем налоговики могут проводить оценку проданной недвижимости, в законодательстве не сказано. Но если продается квартира в центре за миллион рублей, всем понятно, что возникает явное противоречие с рыночными ценами.

Проведение выездной проверки должно быть оформлено по всем правилам. Прежде всего, налоговая инспекция должна оповестить человека, в отношении которого принято решение о проверке. Могут прислать письмо или пригласить для беседы в налоговую. А могут позвонить в дверь и сообщить о начале проверки.

Если звонят в дверь и представляются сотрудниками налоговой инспекции, то ее представители обязаны предъявить решение о проведении выездной налоговой проверки. Решение должно содержать следующие сведения:
– полные и сокращенные фамилию, имя, отчество налогоплательщика;
– предмет проверки, то есть налоги, правильность исчисления и уплаты которых подлежит проверке;
– периоды, за которые проводится проверка;
– должности, фамилии и инициалы сотрудников налогового органа, которым поручается проведение проверки.

Форма решения руководителя налогового органа (или его заместителя) о проведении выездной налоговой проверки утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять контроль и надзор в области налогов и сборов. Следует знать, что вторичная проверка по одному и тому же налогу за один и тот же налоговый период недопустима.

Что такое «иное имущество»

Бывают ситуации, когда человеку приходится продавать не только квартиру, но и гараж, и дачу. С точки зрения налогообложения все, что не является жилым имуществом, попадает в категорию иного имущества. Доходы, полученные от его продажи, также необходимо декларировать. Но в отличие от квартир и жилых домов при продаже гаражей и дач налогообложение можно уменьшить на сумму налогового вычета с иного имущества – 125 тыс. рублей. Например, если гараж продан за сумму, не превышающую 125 тыс. рублей, то налогообложение будет нулевым. Однако декларацию подать все равно необходимо.

Спросите профи

Самостоятельно продавцу квартиры бывает сложно решить, что лучше: ставить в договоре заниженную цену и потом несколько лет ждать звонка из налоговой или составить договор с указанием фактической цены сделки. Специалист-аудитор оценит ситуацию и подскажет, как лучше действовать. Ведь совершенно легально налог может быть уменьшен на сумму различных налоговых вычетов. Поэтому перед проведением сделки лучше посоветоваться со специалистами.

Если квартира была продана, необходимо самостоятельно или через специалистов подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию. Наконец, нужно добиться принятия решения по этой декларации. Если выяснится, что нужно доплачивать налоги, штрафы, пени, то обязательно заплатить. Даже если окажется, что платить ничего не надо, стоит убедиться, что в системе расчетов с бюджетом задолженность по налогам отсутствует.