Как выбрать квартиру: советуют друзья, риэлторы и внутренний голос

Статистика утверждает, что рядовому и ничем не примечательному россиянину приходится менять или покупать квартиру максимум пару раз в жизни. А коренной сельчанин может остаться в своем родовом доме, доставшемся от родителей, навсегда, даже не задумываясь о переезде. Так что опыта в регулярной смене жилья, в отличие от западного потребителя новой недвижимости, у отечественного покупателя кот наплакал.

Странные запросы

И чаще всего размениваются старые и приобретаются новые дома и квартиры только по необходимости, и большей частью с целью улучшить жилищные условия, когда взрослые дети принимают решение отселиться от родителей, или пара после развода, поделив совместную квартиру, разъезжается в разные стороны. «Чаще, конечно, смена жилья происходит в сегменте бизнес- и элит-класса, где с высокой долей вероятности можно предположить, что раз в 5-10 лет клиенты этой социальной группы «вкладываются» в покупку новой недвижимости, – рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». – При этом говорить о том, что они решают собственный жилищный вопрос, не приходится». Чаще всего это делается для поддержания собственного статуса.

Среди риэлторов принято считать, что главными критериями при выборе нового жилья являются: месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экология, стоимость и параметры самой квартиры. Но нередки случаи, когда вопреки здравому смыслу покупатель выдвигает иные, причем довольно забавные требования к будущей квартире. Один просит подобрать жилье рядом со стадионом, на котором выступает его любимая команда, другой охотно соглашается заселиться в дом, в двух шагах от которого располагается кожно-венерологический диспансер. Третий желает, чтобы из окон можно было видеть кладбищенские кресты. Время от времени в агентства заглядывают клиенты, желающие приобрести недвижимость рядом с правительственными секретными бункерами, бомбоубежищами и линиями метро, где таковые могут находиться. Ну и, конечно же, есть покупатели, которые подбирают жилье согласно законам фэн-шуй. По мнению сотрудников компании «НДВ-Недвижимость», восточное учение сегодня обретает в России второе дыхание, и его почитатели при выборе нового жилья все больше стали обращать внимание на то, насколько свободным окажется вход в дом для благодатной энергии ци, нежели на параметры квартиры и наличие близлежащей социальной и бытовой инфраструктуры. Прежде всего самые заядлые «фэншуисты» берут в расчет стороны света, расположение окон, дверей, высоту и окружение дома. При этом препятствовать сделке может любой «частный» фактор, например, неправильная расстановка мебели или планировка, несовместимая с древним восточным учением.

Совет да любовь

Самое интересное, что если уж покупатель самостоятельно остановил свой выбор на той или иной квартире, то никакие мнения и самые ценные советы по этому поводу его не разубедят. Хотя, если риэлтор, близкие люди или друзья одобряют его решение, указывая на достоинства новой жилплощади, для самого покупателя добрые слова станут психологической поддержкой и даже могут вызвать позитивные эмоции в отношении правильности его решения. «При выборе квартиры, если покупатель уже решил воспользоваться чьим-то советом, следует исходить из принципа: чем компетентнее родственник, друг или знакомый, тем ценнее может быть его совет, – убеждена Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Например, кто–то из друзей, уже совершивших удачную сделку купли-продажи, может поделиться своим опытом или указать на грамотного специалиста, который помог ему в этом».

В то же время не стоит забывать, что любой совет носит в себе отпечаток субъективизма. Например, такой параметр, как транспортная доступность или месторасположение дома, в зависимости от восприятия, интерпретируется по-разному. Один скажет, что выбранный район не самый лучший, испытывает непосильные транспортные нагрузки, другой заявит, что в том же округе никогда не наблюдалось автопробок и заторов. Так что к информации друзей следует относиться очень взвешенно. Не говоря уже об «услугах» экстрасенсов, которые в любой понравившейся квартире могут найти какой-нибудь энергетический дефект. И порой даже только для того, чтобы «отработать» свой гонорар. Был случай, когда с разницей в четыре дня два экстрасенса с помощью проволочных рамок «обследовали» одну и ту же квартиру. Один маг заявил, что у объекта отрицательная энергетика. Другой, манипулируя такими же рамками, никакого негатива не нашел.

Москвичи и провинциалы

Между прочим, принципы подбора нового жилья «под себя» у коренных жителей столицы и провинциалов, решивших поменять прописку, существенно разнятся. «Так, – считает Алексей Шленов, – москвичи гораздо лучше и четче формулируют свой запрос, в чем нет ничего удивительного: они и город прекрасно знают, и в ценах ориентируются, и заранее указывают, в каком районе хотели бы приобрести недвижимость. Как правило, у каждого москвича имеется некая эмоциональная привязка: желание жить поближе к родителям, детям или в том районе, где прошли детство и молодость». Другая отличительная особенность состоит в том, что планировки квартир и качество строений москвичам известны лучше. Они частенько ходят в гости, видят планировки не только в старых домах, но и в только что заселенных новостройках, и могут уже заранее предположить, какая квартира им нужна.

У провинциалов, пожелавших перебраться в столицу, предпочтения, конечно, тоже есть, но зачастую расплывчатые. Они порой не задумываются и выкладывают деньги за квартиру в доме без лифта, в «хрущевке» или в не самых благополучных с точки зрения экологии районах вроде Капотни или Печатников. Если у провинциала и есть ориентиры, то к таким чаще всего принадлежат стоимость квартиры, окружающая дом инфраструктура и, что самое главное, наличие поблизости станции метро. Правда, состоятельных иногородних покупателей, если жилье приобретается для себя, в немалой степени интересует и престижность района. Другое дело, что Москву они знают плохо, а потому нередко бывают обманутыми или покупают совсем не то, что хотелось бы. В середине 90-х, когда московский рынок жилья только начинал формироваться, мошенники прибегали к самым различным способам, чтобы дезориентировать приезжего покупателя. Так, однажды черные риэлторы выкинули с простаком-клиентом злую шутку. Обещали человеку недоpого пpодать жилье в районе Ленинcкого пpоcпекта. Pаcпиcали доcтоинcтва дома и кваpтиpы и повезли… в далекое Выxино. На угловом доме pядом c наcтоящей табличкой они приколотили фальшивую о будто бы близком Ленинcком пpоcпекте, до котоpого на cамом деле чаc езды. Поcле cовершения cделки табличку, естественно, убрали. Но в результате своей рассеянности и незнания Москвы покупатель пpиобpел кваpтиpу вовcе не там, где xотел.

Много иногородних покупателей приезжает из сырьедобывающих областей. Настоящим нашествием считались докризисные времена, когда провинциалы, несмотря на ежедневный рост цен, скупали московскую жилплощадь для себя, для детей, для родителей. И многим из состоятельной категории хватало утвердительного ответа на вопрос: «Это престижный район?»

Поспешить – насмешить?

Для того чтобы принять окончательное решение о покупке, как правило, бывает достаточно два раза посмотреть объект. Первый раз происходит знакомство с местоположением дома и самой квартирой, а второй, детальный просмотр касается всех «уголков» нового жилья. Но каждый покупатель индивидуален. Один может с ходу определить, что квартира ему подходит по всем параметрам. Другой будет долго сомневаться, присматриваться, изучать детали и, может быть, взвесив все за и против, примет окончательное решение. «Однажды в канун новогодних праздников, – вспоминает Павел Карасев, генеральный директор компании «Служба недвижимости», – к нам в офис приехал человек с чемоданом и сообщил, что хотел бы тотчас же приобрести квартиру и встретить в ней Новый год. Сотрудники нашей компании объяснили ему, что процедура оформления прав собственности займет немало времени. Покупатель скривился, открыл чемодан, до краев наполненный купюрами, и снова, уже настоятельно, попросил ключи от квартиры. Ничего не оставалось, как предложить встретить Рождество в «голом бетоне» новостройки, где продавались квартиры без отделки. Конечно, такой вариант ему не подходил. Но квартиру человек с чемоданом все-таки купил, сделал в ней ремонт и встретил там с семьей… следующий Новый год».

Но покупки с ходу довольно редки. По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора компании Tweed, это происходит в одном из полусотни случаев. И обычно покупатель находится в состоянии поиска месяц-два. Впрочем, не часты примеры, когда один и тот же объект просматривается более пяти раз. Хотя попадаются и такие оригиналы. Один клиент, когда строился жилой дом в Гранатном переулке, приходил осматривать будущую квартиру 13 раз. В том же агентстве риэлторы устали встречать человека, который побывал на объекте более 30 раз. «В нашей практике, – вспоминает Алексей Шленов, – случаев, когда покупатель приезжал бы на объект более пяти раз, не происходило, но возникла ситуация, когда клиент просмотрел 50 квартир, прежде чем выбрал одну. С такими людьми риэлторам работать чрезвычайно тяжело. Дело в том, что у пристрастного покупателя в процессе просмотра разных вариантов жилья формируется некий собирательный идеальный образ квартиры. И удовлетворить его запрос становится крайне непросто. А порой и вовсе невозможно. Либо в силу нехватки средств у самого покупателя, либо из-за отсутствия идеальной квартирки на рынке столичного жилья».

Эксперты же сходятся во мнении: если речь идет о типовом жилье, то для окончательного решения хватает 1-2 осмотров. Если же разговор ведется о более дорогих «квадратах», жилье может осматриваться и 3, и 4 раза. Покупатели показывают его не только членам семьи, но и приводят с собой строителей, дизайнеров, архитекторов, чтобы представить, какой будет квартира после вмешательства специалистов, а также понять, в какую сумму выльется капитальный ремонт или перепланировка. Так что, чем дороже квартира, тем может быть большим и количество просмотров. Быстрые же покупки случаются только тогда, когда клиент заранее знает, что ему нужно. И если первый же вариант его устраивает, он сразу готов расплатиться.