Не так давно мы «пошагово» покупали жилье – и выяснили, что нужно учитывать множество нюансов, о которых далекий от рынка недвижимости человек даже не подозревает. О сфере аренды есть смысл поговорить столь же подробно, составив поэтапное руководство для «чайника»-арендодателя. Итак, шаг первый – подготовка квартиры.

Ремонт. Нужен ли?

На этот вопрос однозначно не ответишь. Всякому понятно, что отремонтированная квартира лучше, чем неотремонтированная. Но проблема в том, что сам ремонт – это траты: и денег, и времени, которое тоже деньги. Если сдать жилье сразу, оно сразу начнет приносить доход. А на период ремонта, когда веселые молдаване (или Равшан с Джамшудом) будут клеить обои, никаких доходов, ясное дело, не предвидится. Не помешает тут проконсультироваться с риелторами — они профессионалы, знают рынок и по многим вопросам способны дать дельный совет. Но следует четко понимать, что у риелторов свой интерес: сдать объект в лучшем состоянии им и проще, и прибыльнее. А траты – они ведь лягут на хозяина…

В общем, мы бы сформулировали так. Однозначно ремонт необходим, если квартира пребывает в крайне запущенном состоянии – такие еще называют «бомжатниками». Дело не столько в том, что «как есть» ее не сдашь – желающие, возможно, и найдутся. Но это будет не самая приличная публика, и в перспективе вам как арендодателю придется поиметь с ней немало хлопот. А люди, которых вы наверняка хотели бы видеть своими жильцами (солидные, с устойчивым доходом), в «бомжатник» не пойдут. Кроме того, однозначно нужно привести в порядок то, от чего зависит ваша (как владельца квартиры) безопасность. Подтекающая сантехника грозит заливом соседей снизу – а это финансовые потери. Плохая электропроводка — потенциальный пожар. В общем, эти вещи стоит исправить, думая даже не о будущих арендаторах, а о собственном благе.

Теперь остальное – обои, полы, двери и прочее. Если состояние жилища среднее, можно посоветовать следующий фокус. Придумайте ремонт – как будто он уже сделан. Сочините, какие у вас новый кафель в ванной, ламинат на полу, обои и т.п. Потом, оценивая квартиру (подробно мы поговорим об этом в следующий раз), одним риелторам описывайте ее реальное состояние, а другим рассказывайте вашу сказку. Вам назовут разные цены – их дельта и станет экономической эффективностью ремонта. Сопоставьте ее с возможными тратами – и решайте, нужно вам это или нет.

Мебель и бытовая техника

Тут следует четко понимать разницу между кухней и жилыми комнатами. Первую обставлять нужно – это сегодня аксиома арендного бизнеса. «Современная кухня, пусть самая недорогая, но функциональная (холодильник, плита, стиральная машина) представляют собой «джентльменский набор» съемной квартиры», — убеждена Татьяна Романцова, руководитель пресс-службы компании «CENTURY 21 Россия». От себя можно добавить, что установка кухонной бытовой техники (если вы вдруг не станете делать это сами, а постараетесь переложить на клиента) – процесс сложный. И потенциально опасный – в смысле уже упоминавшихся заливов соседей снизу.

Что до комнат, то тут правило простое: лучше полное отсутствие мебели, чем плохая мебель. Среди снимающих не так мало людей, перемещающихся с собственными диванами, кроватями и шкафами – они обязательно найдутся. И что самое любопытное, цены на варианты «с мебелью» и «без» практически не отличаются. Гораздо хуже, если собственник жилья забивает его «дровами» производства 70-х. Выглядит ужасно, жить в таком интерьере люди отказываются. В общем, «динозавров» лучше сразу отправить на свалку, не дожидаясь, пока от вас сбегут пять-шесть потенциальных квартирантов. С другой стороны, если мебель уже имеется – почему бы ее не оставить. Но гарнитур должен быть достаточно новым – не более десяти лет от роду. И, напоминает Т. Романцова, важно, чтобы он как минимум не входил в противоречие с отделкой квартиры, а лучше, чтобы с ней гармонировал. И недостаток мебели предпочтительнее, чем переизбыток.

Где брать?

Обставлять квартиру для себя и, скажем так, в коммерческих целях, — совершенно разные вещи. В первом случае владелец днями и неделями ходит по магазинам, придирчиво выбирает мебель предметы быта исходя и собственных представлений об уюте. Во втором прежде всего важна скорость. А также соответствие неким усредненным стандартам.

Среди торговых точек, где можно купить все, риелторы нахваливают IKEA. В одном месте собрано множество товаров всевозможного назначения, все достаточно дешево, плюс есть возможность приобрести по каталогам или даже через Интернет. В последнее время у IKEA появились серьезные конкуренты – магазин KIKA, к примеру. Можно зайти и в «Ашан». Но все эти рекомендации, разумеется, касаются типового жилья. «Если говорить об элитке, то тут требуется мебель, произведенная на заказ, а то и выписанная из-за границы, — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – И над интерьерами уже должны работать дизайнеры».

Сам пусть и покупает!

Но вернемся в экономсегмент – самый массовый. Если в квартире чего-то не хватает, а у хозяина нет свободных денег, существует очень хороший метод: купить необходимое «под снимающего», с учетом его интересов и пожеланий. Можно попробовать настоять, чтобы клиент все приобрел на собственные деньги – но это жестковато, и при нынешнем состоянии рынка, когда желающих снять не так много, вряд ли пройдет. Куда лучше другой вариант: необходимое покупается на первые арендные деньги. То есть мы сторговались, что квартира будет стоить, например, 25 тыс. руб. в месяц. Но нужен холодильник – его оцениваем, скажем, в 7 тыс. Значит, плата за первый месяц составит 18 тыс., а квартирант сам выберет то, что ему по душе. Естественно, холодильник станет собственностью хозяина – он ведь на его деньги приобретен, и при отъезде арендатора останется в квартире. Минусы такого пути – не очень экономично: жилец наверняка «округлит» цену в свою пользу. Плюс – никаких хлопот. И квартирант не сможет предъявить претензии, что техника «не такая» — сам ведь выбирал…

Фото: kareliam2.net