Как проверить надежность застройщика?

Степень надежности компании-застройщика можно определить по ряду факторов, каждый из которых в отдельности не даст вам ответа на этот вопрос, поскольку все необходимо оценивать в совокупности.


Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» предлагает внимательно оценить следующую информацию:

1. Оценить репутацию компании на рынке.

Вам необходимо оценить конкретную информацию в выбранной компании: стаж работы на рынке недвижимости и объем построенного жилья, репутация компании. Положительные отзывы новоселов – это визитная карточка каждой фирмы. Обязательно выясните, насколько выдерживались сроки сдачи построенных ранее домов, ведь соблюдение сроков строительства – один из важнейших факторов надежности. Если задержка сроков сдачи систематическая, и не на месяц - два, а на полгода - год, то это должно вас насторожить, и проверка этой фирмы должна быть более тщательная. При этом не лишне проследить темпы строительства текущих объектов компании, «живет» ли стройка.

2. Оценить сумму долга перед городским бюджетом.

Фирма-застройщик получает пятно под застройку, заключив с Администрацией города инвестиционный договор, по которому должна заплатить определенную сумму в бюджет города на инфраструктуру, - рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Нарушая сроки строительства, фирма платит городу большие штрафы, возникают долги, которые накапливаются. Поэтому показательным критерием надежности считается также наличие или отсутствие у компании задолженностей перед бюджетом города, причем по тому пятну, на котором строится выбранный Вами дом. Если задолженность все-таки есть, необходимо ежеквартально анализировать динамику: увеличивается или уменьшается сумма долга».

3. Оценить статус земли под застройку.

Также о надежности компании в свете конкретного проекта говорит статус земли под проект. Если у строительной компании возникают трудности (отсутствует финансирование, растут долги), то строительство может остановиться, и если при этом дом строится на арендованной у государства земле, то может встать вопрос о передаче земельного участка другому инвестору. А процесс передачи занимает, как правило, не менее пяти лет. Мы не беремся в этом случае судить, получат ли дольщики свои квартиры. Если же земля находится в собственности у застройщика, то в случае возникновения у него трудностей, проблем у дольщиков не будет: произойдет только смена собственника. Эта процедура не займет много времени, а новый собственник будет обязан выдать покупателям квартиры на тех же самых условиях, которые обозначены в договоре.

4. Проанализировать договор.

Сам договор – также важный фактор надежности. Необходимо внимательно изучить договор, который предлагается подписать клиенту. ДДУ теоретически дает некоторые гарантии дольщику, но это только гарантии на бумаге. Ни одна подписанная бумага не сможет обеспечить своевременную сдачу дома, если у строительной компании финансовые трудности и ей попросту не на что продолжать строительство, и не обеспечит возврат вложенных вами денег, если застройщику не с чего их отдавать. Поэтому при выборе строительной компании необходимо в первую очередь смотреть, строятся ли объекты компании и с какой скоростью.

5. Проверить наличие технических условий для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому.

Это серьезный вопрос, который напрямую влияет на соблюдение сроков строительства и качество жизни в каждом новом доме. Даже построенный дом, без подключения к коммуникациям, непригоден для жизни. На подключение и согласование инженерных мощностей может потребоваться долгое время и, если застройщик не озаботился этим заранее, дата Вашего заселения перенесется на неопределенный срок. Некоторые даже умудряются по документам сдавать такие дома, незаконно подключаясь к городским сетям, обеспечивая электричество по временной схеме (от дизель-генератора). Конечно, мощность генератора не соответствует нуждам жителей, электричество в часы пиковой нагрузки отключается и т.п. Поэтому не ленитесь проверять, есть ли у застройщика технические условия на подключение коммуникаций, выполнены ли они, проложены ли сети.

Также не плохо проверить наличие судебных тяжб у застройщика. Это можно сделать на сайте арбитражного суда РФ (http://www.arbitr.ru). «Однако наличие судебных гражданских исков еще не свидетельствует о недобросовестности застройщика, - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Как правило, чем дольше на рынке находится застройщик, чем активнее он ведет хозяйственную деятельность, тем больше у него судебных тяжб. Другое дело, если подан иск о признании застройщика банкротом. В данном случае лучше воздержаться от покупки такого объекта до закрытия производства, даже если все остальные документы по объекту вас удовлетворили».



Какие документы посмотреть?

С целью правовой проверки компании-застройщика следует в первую очередь ознакомиться с учредительными документами, которые обычно предоставляются в офисе продаж. Самой распространенной организационно-правовой формой создаваемых юридических лиц в настоящее время является общество с ограниченной ответственностью, единственным учредительным документом которого является устав. Также можно проверить свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН), свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН). Также можно ознакомиться с документами, подтверждающими полномочия исполнительного органа юридического лица (генеральный директор/директор). Участники общества (учредители) указаны в Выписке из ЕГРЮЛ.

«По большому счету именно выписка может стать единственным документом, где можно прочесть всю вышеназванную информацию, - говорит Анастасия Солдатова, руководитель юридического отдела «НДВ СПб». – К слову сказать, выписку об интересующем Вас юридическом лице можно получить самостоятельно в специальном уполномоченном органе (в Санкт-Петербурге таким органом является МИФНС №15)».

Как известно надежный застройщик – это застройщик, работающий по 214-ФЗ. Поэтому в его арсенале обязательно будет опубликованная Проектная декларация, содержащая очень много полезной информации и о стройке и о самом застройщике, вплоть до финансовых результатах текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

Анастасия Солдатова отмечает, что с целью проверки данных застройщика касательно земельного участка можно получить Выписку из ЕГРП в Росреестре. Там будет указан правообладатель земли, а также все зарегистрированные обременения, например залог банка или залог, накладываемый при заключении ДДУ.

Из анализа перечисленных документов можно делать выводы о благонадежности застройщика. Если же время для выбора ограничено, можно обратиться за консультацией к юристу или к профессиональным риелторам - специализированным агентствам недвижимости, которые предоставят вам всю необходимую информацию, а также помогут сделать правильные выводы и принять грамотное решение. Например, в АН «Итака» при подписании договора о сотрудничестве с застройщиком, юристы обязательно проверяют все вышеперечисленные документы, поэтому при обращении в агентство можно быть уверенным, что все застройщики-партнеры являются надежными.



Мнение:



Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

– На сегодняшний день рынок долевого строительства – зона повышенного риска. Покупателю без определенной помощи практически невозможно определить надежность компании – даже у аудиторских фирм эта процедура порой занимает около месяца. Важно понимать, что может обанкротиться и крупная организация вне зависимости от количества и качества реализованных ранее объектов. Полезными могут быть интернет-ресурсы, поскольку там можно найти отзывы о компании, ее историю, и составить собственное впечатление. Но по последним данным экспертов, 70% интернет информации признаны ложной. Стоит отметить, что наличие или отсутствие судебных исков не является фактором надежности, так как любой недобросовестный подрядчик может подать иск на строительную компанию. Единственным выходом для потенциального клиента является обращение к профессионалам рынка, которые не дают 100% гарантий, но стараются минимизировать возможные риски.



Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»

– Безусловно, всегда нужно смотреть на репутацию застройщика. Как правило, если компания-девелопер сделала себе имя, она им дорожит и выполняет все свои обязательства в срок и в полном объеме. Шанс на неудачу в таком случае очень мал. Что касается других застройщиков, только появившихся на рынке, или застройщиков с темным прошлым – здесь риск выше. Тем не менее, не стоит забывать, что любая покупка строящегося жилья, в особенности на стадии котлована, всегда рискована, поэтому подходить к решению жилищной проблемы в этом случае стоит очень взвешенно и осторожно.



Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1 (ранее – ЛЭК):

– Когда мы говорим о неблагополучных застройщиках, то речь в первую очередь идет о компаниях-однодневках, которые предлагают исключительно низкие цены на квартиры. Что движет этими людьми, отдающими деньги таким компаниям? Желание получить квартиру дешевле, отсутствие достаточной информации о застройщике. Ведь один из основных критериев надежности – длительное присутствие на рынке строящегося жилья и большое количество сданных домов. Пример: Компания Л1 уже 21 года присутствует на строительном рынка рынке Санкт-Петербурга, и за это время компанией было построено и сдано в эксплуатацию более 120 жилых домов.



Разумная недвижимость