Росреестр - Государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним: Существенные условия договора купли-продажи

Что необходимо для заключения договора? Общие правила, установлены в ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, еще на стадии заключения договора стороны должны понимать, что если в заключенном договоре будет упущено хотя бы одно из существенных для данного договора условий, такой договор окажется незаключенным и не породит соответствующих ему правовых последствий.

Существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должны быть указаны: адрес объекта, общая площадь, расположение квартиры в здании (например, путем указания номера квартиры, этажа). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно прямому указанию ст. 555 ГК РФ существенным условием договора продажи недвижимости вообще и жилого помещения в частности является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В договоре может быть указана как общая цена продаваемого жилого помещения, так и цена единицы его площади (например, квадратного метра). В последнем случае общая цена переданного покупателю жилого помещения, подлежащая уплате продавцу, определяется исходя из его фактического размера.

Особое внимание следует обратить на ст. 558 ГК РФ, где установлены особенности продажи жилых помещений – специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. В ней указано, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ), а также гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Покупателю не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в п. 1 ст. 460 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Таким образом, в ст. 558 ГК РФ, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ, речь идет о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст. 558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст. 554 ГК РФ. Поэтому в случае отсутствия в договоре указанного перечня условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор – незаключенным.

Для признания договора продажи недвижимости исполненным, необходимым условием является передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче (ст. 516 ГК РФ).

Следует заметить, что договор купли-продажи жилого помещения будет считаться заключенным, лишь после его государственной регистрации в органе по регистрации прав. Обязательность такой регистрации установлена в п. 2 ст. 558 ГК РФ. Государственная регистрация сделок с недвижимостью – это не только обязательная процедура, которую каждый собственник должен осуществить, если речь идет о сделках с куплей-продажей недвижимости, но это единственный и одновременно самый надежный способ узаконить свои права на собственность.

Всем заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, необходимо учитывать вышеуказанные условия при составлении договоров. Ведь в случае отсутствия в договоре хотя бы одного из названных существенных условий он будет считаться не согласованным сторонами, а значит не заключенным, и, следовательно, в государственной регистрации такого договора будет отказано. Таким образом, учитывая ключевые положения законодательства, вы сможете правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту.