Правовой режим общей собственности на недвижимое имущество.

Понятие общей собственности содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ). В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Российским законодательством предусмотрено два вида права общей собственности: долевая и совместная. Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.

По общему правилу общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Размер долей в праве собственности может быть определен соглашением сторон. Если доли участников долевой собственности не определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

В случае, если участник долевой собственности с соблюдением установленного порядка использования общего имущества производит за свой счет неотделимые улучшения этого имущества (например, пристройку к жилому дому), то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, а само улучшение поступает в долевую собственность всех лиц.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также при отчуждении доли по договору мены остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Особенностью распоряжения долями в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения является то, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать или подарить свою долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, без выделения земельного участка в счет земельной доли. В указанном выше случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Что касается заключения договоров мены, ренты, залога, а также отчуждения доли третьему лицу, это возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии со статьей 36, статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, земельный участок, на котором расположен данный дом, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Законом установлены случаи возникновения совместной собственности:

у супругов – на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов супругов, вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно приобретено (статья 256 ГК РФ, статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации);
у членов крестьянского (фермерского) хозяйства - на предоставленный в собственность крестьянскому (фермерскому хозяйству или приобретенным им земельный участок, насаждения, хозяйственные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов, если договором между членами хозяйства не установлено иное (статья 257 ГК РФ);
у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан – на земельный участок, предоставленный для размещения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, на земельные участки общего пользования, а также на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким объединением за счет целевых взносов (пункт 2 статьи 4,пункт 4 статьи 14 , пункт 2 статьи 28 Федерального закона от 15.04.1998 г № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Участники совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей. Однако закон на этот счет предусматривает ряд ограничений. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 11.06.2003 г № 74-ФЗ о крестьянском (фермерском) хозяйстве порядок распоряжения имуществом хозяйства определяется соглашением между его членами.

Что касается совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и регистрации, то для её совершения необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При наличии брачного контракта может изменяться не только правовой режим имущества супругов, но и возможность распоряжаться общим совместным имуществом.

Также законом предусмотрена возможность раздела общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них. Это возможно после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Право общей собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определен статьей 24 Федерального закона от 21.07.1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так при продаже доли в праве собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и условий, на которых продает её. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности, необходимо представить в письменной форме согласия иных сособственников.

При регистрации сделки связанной с отчуждением одним из супругов совместно нажитого в браке имущества являющегося общим имуществом супругов (например: при продаже, мене, дарении, аренде, залоге) и сделки требующей нотариального удостоверения необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При государственной регистрации ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо предоставить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

После проведения государственной регистрации права долевой собственности каждый из сособственников вправе получить свидетельство о государственной регистрации права собственности с указанием его доли, в том случае если с заявлением о государственной регистрации права совместной собственности обращался один из правообладателей, то выдается один экземпляр свидетельства с указанием всех сособственников.

Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещений в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме.