Стремясь привлечь дополнительных покупателей на рынок столичных новостроек, застройщики уменьшают площадь выставляемых на продажу квартир. Похожи, они не угадали. Покупатели, оправившиеся от кризиса, предпочитают многокомнатные квартиры.

В апреле 2010 года количество выставленных на продажу квартир в новостройках сохранялось на стабильном уровне. При этом спрос стремительно растет. Согласно опубликованным сегодня, 14 мая, данным агентства «Миан», в первом квартале 2010 года число обращений клиентов выросло на 25–30% по сравнению с прошлым годом, а число сделок за то же время выросло почти в 3 раза.

Значительно изменился и средний бюджет покупки столичных квартир. Если год назад он не превышал 6,8 млн. руб., то сейчас вырос почти на 30%, составив уже около 8,8 млн. рублей.

Увеличение спроса и сокращение числа продаваемых квартир «тянут» за собой вверх цены— в апреле новостройки прибавили еще 0,8%— до 157,4 тыс. рублей за кв.м.

При этом, по данным МИАН, постепенно увеличивается площадь приобретаемого жилья. «В марте прошлого года проходили единичные сделки с 4-х комнатными квартирами, а этой весной многокомнатные квартиры приобретал уже каждый десятый клиент компании»,— говорит Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства недвижимости МИАН.

Малые формы

Между тем, на рынке новостроек Москвы прослеживается интересная тенденция. Стремясь разогнать спрос, застройщики оптимизируют жилое пространство и уменьшают площадь выставляемых на продажу квартир.

По мнению аналитиков портала HouseHunter.Ru, многие девелоперы отреагировали на кризис упрощением продукта, а отнюдь не повышением качества строительства и уровня сервиса.

Если в 2005–2007 годах в строящихся жилых комплексах преобладали избыточно просторные квартиры, то теперь операторы рынка бросились в другую крайность и принялись штамповать малогабаритное жилье.

Тесные и без окон

Хитом нового инвестиционного цикла становятся тесные квартиры, по площади и уровню комфорта сопоставимые с панельным жильем советского образца. Компании пересматривают докризисные проекты строительства городского жилья, увеличивая количество одно- и двухкомнатных квартир, параллельно сокращая количество многокомнатных блоков. Некоторые девелоперы вообще намерены отказаться от 3–4 комнатных квартир в домах эконом-класса.

«Пытаясь расширить круг потенциальных покупателей малогабаритного жилья, застройщики (как московские, так и подмосковные) экспериментируют с планировочными решениями. Например, увеличивают нарезку площадей внутри квартиры»,— отмечается в специальном исследовании HouseHunter.Ru.

В качестве примера в исследовании приводится такая новинка: трехкомнатная квартира площадью 58–60 кв. м со спальнями по 10 кв. м и кухней 5 кв. м. В кухне нет окон, она объединена с небольшой гостиной. Такие малогабаритные и некомфортные квартиры, по мнению авторов исследования, застройщики выдают за некий «европейский стандарт». «Стоит заметить, что в Европе жилье такого формата обычно является социальным и сдается в аренду семьям с низким уровнем доходов или возводится в рамках госпрограмм, направленных на стимулирование жилищного строительства», подчеркивается в отчете HouseHunter.Ru.

Путинский стандарт

Согласно федеральным стандартам жилья эконом-класса, которое может быть выкуплено за счет средств федерального бюджета, площадь однокомнатных квартир не должна превышать 28–45 кв. м, двухкомнатных— 44–60 кв. м.

По просьбе государства

В жилых комплексах бизнес-класса в престижных районах Москвы (например, в Кунцево) появились однокомнатные квартиры площадью 45–50 кв. м, тогда как до кризиса в некоторых проектах, рассчитанных на верхушку среднего класса, «однушки» вообще отсутствовали как формат, либо их площадь «зашкаливала» за 60–65 кв. м.

Зачастую компании запускают проекты строительства жилья эконом-класса, рассчитывая либо получить преференции в рамках государственных жилищных программ, либо продать малогабаритные квартиры государству в случае отсутствия рыночного спроса. Предложение дрейфует в сторону квартир минимальной площади, соответствующих недавно одобренным жилищным стандартам.

«Возможно, стремление к утилитарности и грубому прагматизму— оправданная антикризисная стратегия. Однако в среднесрочной перспективе курс на упрощение продукта— тупиковый для развития рынка. Существенное расширение платежеспособного спроса на новостройки возможно лишь при условии качественных сдвигов во всех сегментах рынка, включая эконом-класс. А именно— обеление схем реализации жилья, переход к продаже готовых квартир с отделкой, оснащенных бытовой техникой, мебелью»,— резюмируют представители компании.

Способ сэкономить

Между тем, застройщики не согласны с выводами авторов исследования.

«Оптимизация площадей довольно распространенный шаг на посткризисном рынке. Многие проекты формировались до кризиса, когда покупатель готов был приобретать большие квартиры, а затем самостоятельно, в ходе ремонта, разбивать пространство перегородками, заниматься перепланировками. Сегодня человек, при приобретении недвижимости нацелен на покупку конечного продукта, не требующего „доработок“. Поэтому многие девелоперы пересматривают планировочные решения»,— заметила GZT.RU Ирина Наумова представитель компании «НДВ-Недвижимость».

По словам Наумовой, после «реконцепции» в жилом комплексе «Царицыно» увеличилось количество однокомнатных и двухкомнатных квартир, стало меньше многокомнатных квартир и их площадь уменьшилась. Так появились однушки от 46 кв.м., скоро выйдут в продажу двухкомнатные квартиры от 62 кв.м. По мнению эксперта, сегодня покупатель ориентирован на конечную стоимость предложения, поэтому оптимизация площадей неизменно приводит к росту покупательского спроса.

Как заявил GZT.RU Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», спрос на квартиры больших площадей недостаточный, поэтому приходится корректировать планировочные решения.
Под названием «евроквартиры»

В жилом комплексе «Радужный», который реализуется в городе Видное Московской области, компания вывела на рынок новый формат жилья— евроквартиры. Это двухкомнатные квартиры общей площадью от 44 кв.м до 51 кв.м.

«Квартиры европейского типа стали удачным решением жилищного вопроса, прежде всего, для молодых семей, планирующих жить самостоятельно. Общая площадь такой квартиры подразумевает специальную планировку— совмещение кухни с гостиной. По цене такая квартира сопоставима со стандартной однокомнатной»,— говорит Лебедев. По его мнению, покупатель наряду с кухней получает дополнительное жилое пространство, которое можно организовать по собственному усмотрению— например, перепланировать в полноценную двухкомнатную квартиру.

Андрей Бекетов, руководитель специализированного портала АРН подчеркнул GZT.RU, что оптимизации жилого пространства идет на пользу покупателю. По словам Бекетова, при одинаковой стоимости квадратного метра покупка «однушки» меньшего метража (40 кв. м вместо 50 кв. м) позволяет сэкономить до 20%. А для застройщика это маркетинговый ход, позволяющий увеличить продажи.

Печать эпохи

С Бекетовым не согласен другой аналитик рынка недвижимости— Юрий Кочетков. По его словам, единственное преимущество маленьких квартир это их относительно низкая цена, но для застройщика игры с ценами ведут к уменьшению платежей и убыткам.

«Что касается покупателей, то как ни странно, они, при прочих равных, выбирают большую по площади квартиру»,— говорит Кочетков. По мнению эксперта, эти квартиры сейчас ликвидны, но ситуация может поменяться.

Вернулось ли время вкладывать деньги в недвижимость?

Мнения известных людей:

Галина Хованская, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция «Справедливая Россия»)

«Я считаю, что нет. Хотя вообще, все зависит от ваших возможностей, потому что купить жилье сейчас можно все-таки относительно дешево. Но, с другой стороны, реализовать его, если вы собираетесь делать это в ближайшее время, будет достаточно проблематично. То есть в таком случае приобретать недвижимость смысла нету. Иное дело – перспектива продажи через 5-7 или даже 10 лет. Здесь уже можно попробовать. Ну а в ближайшие пару лет кризис будет продолжаться, несмотря на то, что нас заверяют, что все уже закончилось. Восстановление спроса идет пока недостаточное и далеко не везде. В первую очередь это зависит от того, есть ли у людей возможность найти работу. А я зачастую слышу, что то там кто-то обанкротился, то тут работу кто-то потерял. То есть, к сожалению, процесс продолжается. Мало того, по строительству тоже дела нерадужные: только где-то за Уралом, в нескольких регионах относительно приличная обстановка. А по Москве падение 50% по первому кварталу этого года, по Московской области – объемы сократились где-то на уровне трети относительно прошлого года. Если в том году все еще шли на каком-то старом заделе, то следующий год будет еще хуже, чем этот. Только с 2012 года я вижу, что начнется улучшение. »

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов

«С моей точки зрения, всегда нужно смотреть, а какая это недвижимость. То есть вкладывать банально и тотально, наверное, не интересно. Нужно рассматривать конкретную ситуацию, конкретный объект и конкретное предложение. Насколько это предложение соответствует текущим ожиданиям рынка, экономики этого объекта и так далее. Но в целом, безусловно (и это уже не только моя точка зрения), обстоятельства сейчас неплохие. Мы видим, например, почти 8 тыс. сделок с жильем – и это только по Москве, и только за апрель. Поэтому голосование происходит скорее рублем, нежели словами. Более того, 8 тыс. – это самый большой объем, если говорить об апрелях-месяцах за всю историю рынка московского жилья. И даже еще больше, третий по абсолютному размеру совершенных сделок (больше было только в декабре и ноябре 2007 года). При этом понятно, что 23% вложения денежных средств с использованием ипотеки – это как раз свидетельствует о том, что тренд не столько инвестиционный, сколько реально связан с отложенным спросом и сегодняшней конъюнктурой. В итоге я бы остановился на четырех основных векторах. Во-первых, люди психологически поняли, что рынок действительно находится в нижней части и начал подниматься с точки зрения цены и спроса. Второй акцент – это возможность использования ипотеки (ставка снова понизилась, в рублях деньги можно взять за 12-14%).

Третий момент – очень большое количество сделок связано не только с приобретением впервые, но и с улучшением жилищных условий (что также касается сегодняшней ценовой ситуации). Наконец, четвертая составляющая определяется тем, что денежные единицы в бумажном выражении (что доллары, что евро, что рубли) – это не очень предсказуемое поле для сбережения средств гражданами. А с учетом, что депозитные ставки в банках начали снижаться, их предложение становится уже менее конкурентоспособным и с точки зрения инвестиционной составляющей (выгоднее выходит купить жилье и сдать его в аренду). »

Сергей Митрохин, председатель партии "Яблоко", бывший депутат Мосгордумы

«Я считаю, что нормальному обычному гражданину вкладывать деньги в недвижимость сейчас невыгодно. Потому что, во-первых, цены на жилье очень высокие и сейчас. То есть придется рисковать большими суммами. А во-вторых, новый генплан не дает вообще никакой ясности, как будет развиваться город. В подобных условиях любые серьезные вложения будут еще более рисковыми. Например, может получиться так, что человек купит где-то квартиру, рассчитывая на то, что таким образом он сохранит деньги. А потом там построят какой-то объект, который загородит, например, окна и снизит цену недвижимости в полтора раза. По нынешнему генплану сложно что-либо понять, тем более что его будут пересматривать раз в пять лет. »

Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ»

«Да, очевидно, вернулось. С точки зрения рынка, падение цен давно завершилось. Дно рынка, если говорить о московском регионе, было найдено и нащупано летом прошлого года. Там цены находились где-то до осени, тогда как сейчас уже есть сохраняющаяся тенденция к росту. Тем не менее, я думаю, что еще долго вкладывать средства в недвижимость будет не поздно. То есть если рассматривать вопрос со стороны ценовых ожиданий, сегодня инвестировать в недвижимость выгодно (в первую очередь, я имею в виду жилье во всех его видах). С точки же зрения покупательной способности, на мой взгляд, тоже время пришло. Потому что ситуация более или менее стабилизировалась, люди получили определенную уверенность. Если кто-то что-то и потерял в доходах, то по крайней мере сегодня уже понимает, в каких объемах и насколько история стабильна. А очень многие даже выиграли и заработали на фондовом ралли или как-то еще. Наконец, кто-то просто устал держать деньги в ячейке, сегодня уже совершенно не та ситуация с депозитными ставками в банках, и так далее. Когда был кризис, когда всех окатили ушатом холодной воды, то люди, конечно, прежде чем серьезные средства инвестировать, «прижали уши», чтобы посмотреть, что будет дальше (когда цены упадут, когда закончат падать, например). А сейчас, как я сказал, падать цены давным-давно закончили, но пока еще критично не выросли. В то время как депозиты или курсовые игры сегодня, думаю, не лучший способ. Поэтому явно видны предпосылки, что держать деньги лучше в недвижимости. »

Фото: РИА Новости