Красивая приманка: Заведомо несбыточные обещания риэлторов

Заведомо несбыточные обещания риэлторов, продающих недвижимость за рубежом, к сожалению не редкость. Чтобы покупка зарубежного дома приносила радость, а не разочарование, нужно научиться различать такие обещания, и не верить им слепо.

Увы, но не все риэлторы и застройщики работают добросовестно и ответственно. Бывает, что для привлечения потенциального покупателя они легко раздают обещания, но затем не спешат их выполнять, или же выдают желаемое за действительное. Это может касаться совершенно разных аспектов покупки зарубежного жилья.

Чаще всего покупателя вводят в заблуждение относительно тех аспектов, которые невозможно проконтролировать до завершения сделки. Например, перспективы получения вида на жительство или гражданства, уровень дохода от аренды недвижимости, годовой прирост стоимости объекта, перспективы развития региона, сроки сдачи в эксплуатацию жилого комплекса и т.д. На вопросы покупателей, связанные с этими темами, может быть дан ответ несколько или значительно приукрашивающий реальную ситуацию.

К сожалению, в большинстве случаев покупатели верят обещаниям, даже если она выглядит явно сомнительными. Поэтому любую информацию от риэлторов, особенно если она является ключевой при выборе дома за рубежом, необходимо проверять.

Телега впереди лошади

Достаточно распространенным способом, позволяющим риэлторам повлиять на решение о выборе места покупки зарубежной недвижимости, являются спекуляции вокруг получения вида на жительство при покупке недвижимости в той или иной стране.

Например, в декабре в информационной рассылке одной из московских риэлторских компаний прошло сообщение о том, что при покупке недвижимости в Испании есть возможность получить вид на жительство, который при этом даст бесплатное медицинское обслуживание и также бесплатное обучение детей. В сообщении также говорилось, что по истечении пяти лет собственник получает постоянное разрешение на жительство в стране, право на получение пенсии и в будущем социальную поддержку безработных граждан, а по истечении десяти лет - сможет получить гражданство Испании, при этом, не теряя российского.

Действительно, власти Испании в ноябре выступили с заявлением о том, что в скором будущем покупатели недвижимости из стран, не входящих в Евросоюз, при определенных условиях смогут претендовать на получение ВНЖ. Однако никаких подробностей по статусу, который собирается давать испанское правительство покупателям, в этом заявлении не содержится, – только необходимая сумма покупки и срок на внесение законопроекта. Все остальное - слухи и предположения, которые риэлторы безответственно используют в своих целях. Такие заявления, приукрашивающие ситуацию, могут попадаться и на тематических форумах, на бесплатных сайтах размещения объявлений и т. д.

Наталия Ковалева, коммерческий директор компании Real Estate Services, советует всегда искать первоисточник: «В наш век информационных технологий, нет ничего проще, чем просто перевести текст закона, пользуясь интернет-переводчиком, и понять, что же на самом деле предоставляют власти Испании, Греции или Латвии при покупке недвижимости, и на какой вид на жительство можно рассчитывать».

Красивая приманка


Другой распространенный риэлторский обман - это предоставление недостоверной информации об имеющихся объектах. Этот обман может быть как неосознанным, когда риэлторы просто годами не обновляют информацию на сайтах, так и сознательным, когда покупателя до последнего уверяют в наличии объекта и что стоимость его абсолютно реальна, чтобы любой ценой заманить его в ознакомительный тур. И только оказавшись на месте, потенциальному покупателю предлагается ряд «альтернатив», обычно «почти таких же», только немного дальше от моря, меньше по площади и выше по стоимости. Другой вариант – когда объект недвижимости не соответствует фотографии в интернете или в стоимость не включена комиссия агентства.

«Некоторые агентства не обновляют свои сайты по несколько лет, и на многих из них информация об объектах может оказаться устаревшей, - говорит Антон Парыгин, менеджер проекта Akdeniz.ru. - Рынок зарубежной недвижимости постоянно развивается, договоры подписываются каждый день, поэтому чаще всего риэлторские агентства не успевают обновлять свою базу в режиме реального времени».

Например, на турецком рынке жилья риэлторской приманкой часто может оказаться и компенсация стоимости ознакомительного тура, добавляет Антон Парыгин: «Это нормальная практика, когда компания, организовавшая тур, оплачивает авиабилеты и проживание покупателя в течение нескольких дней в трех-четырехзвездочном отеле. Но стоит задуматься, если риэлтор предлагает бесплатный перелет и проживание покупателя и всех его ваших родственников в дорогом отеле. Не исключено, что стоимость такого тура в итоге просто увеличит стоимость недвижимости».

Кроме того, в Турции существует огромное число местных агентств, которые не только не имеют русскоязычного персонала, но и вообще не представляют процедуру оформления документов для иностранных покупателей. Здесь риэлторы уже действуют по принципу «главное – продать, а потом разберемся». В результате, после подписания договора и получения комиссионных от застройщика об оформлении документов агентством речи не идет.

Несбыточная рентабельность


Другой пример риэлторских обещаний - это завышенный доход от аренды. «В Болгарии, например, нередко сулят доход от аренды в размере 10-15% от стоимости недвижимости в год. И это для недвижимости на море, где горячий сезон длится всего два месяца, июль и август, – рассказывает Юлия Титова, директор международного агентства недвижимости Rentsale».

В реальности при стоимости недвижимости в 50 000 евро доход от аренды при сдаче в высокий сезон за два месяца составит около 1000 евро, то есть 2% в год. При лучшем раскладе, сдав недвижимость на четыре месяца с июня по сентябрь включительно, можно получить 4% годовых. И это если сдавать дом или квартиру напрямую без управляющей компании и посредников. С управляющей компанией можно сдать жилье дороже, но при этом заплатить за услуги компании и содержание недвижимости за год. В общем, в реальности доход от аренды получается 2-5% в год.

Встречаются компании, которые с целью склонить потенциального клиента к покупке неликвидной недвижимости, намеренно завышают рост стоимости и доход от аренды жилья. «К примеру, - продолжает Юлия Титова, - широко разрекламированные рост стоимости и прибыль от аренды недвижимости в турецком городе Мерсине, расположенном на юго-восточном побережье страны, настолько нереальны, что многие купившие там жилье обращаются к нам, чтобы продать его. Вернуть свои деньги сложно, не говоря уже о том, чтобы заработать на этой недвижимости. В Германии и других странах старой Европы некоторые недобросовестные риэлторы обещают доход в размере 15-20% в год. В то время как реальная доходность недвижимости в старой Европе составляет 3-7% в год».

Никогда не стоит слепо верить заманчивым обещаниям риэлторов. Покупателю стоит самому проверить ключевые факты, на основе которых принимается решение, чтобы осознанно сделать выбор в пользу действительно подходящего зарубежного дома или квартиры.